Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2015 г. N 19АП-2259/15

г. Воронеж

20 августа 2015 г.

Дело N А14-13880/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2015 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Суховой И.Б.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от муниципального образования Аннинского муниципального района в лице администрации Аннинского муниципального района Воронежской области: Малько О.В., представителя по доверенности б/н от 16.03.2015 (до перерыва); Ананьева А.Н., представителя по доверенности б/н от 14.04.2015;

от общества с ограниченной ответственностью "Митек Трейд": Свистова Ю.А., представителя по доверенности б/н от 19.08.2014 (до перерыва);

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Аннинского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального образования Аннинского муниципального района в лице администрации Аннинского муниципального района Воронежской области и общества с ограниченной ответственностью "Митек Трейд" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2015 по делу N А14-13880/2014 (судья Кривотулова Т.И.), по иску муниципального образования Аннинского муниципального района в лице администрации Аннинского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023600510460 ИНН 3601002022), Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Аннинского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023600509272 ИНН 3601002368) к обществу с ограниченной ответственностью "Митек Трейд" (ОГРН 1033600017296 ИНН 3666080011) о взыскании 570 955 руб. 20 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование Аннинского муниципального района в лице администрации Аннинского муниципального района Воронежской области и Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Аннинского муниципального района Воронежской области (истцы) обратились в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Митек Трейд" (ООО "Митек Трейд", ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения от 02.06.2006 в сумме 555 159 руб. за период с 01.06.2014 по 31.08.2014, пени в сумме 15 795 руб. за период с 11.07.2014 по 11.09.2014.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2015 заявленные исковые требования удовлетворены в части взыскания 295 978 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате, 7 502 руб. 06 коп. неустойки. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, муниципальное образование Аннинского муниципального района в лице администрации Аннинского муниципального района Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

ООО "Митек Трейд", в свою очередь, также не согласилось с вынесенным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Аннинского муниципального района Воронежской области не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного заседания, апелляционные жалобы рассматривались в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители муниципального образования Аннинского муниципального района в лице администрации Аннинского муниципального района Воронежской области поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение изменить, принять по делу новый судебный акт. Против доводов апелляционной жалобы ООО "Митек Трейд" возражали.

Представитель ООО "Митек Трейд" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, возражал против доводов апелляционной жалобы истца.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию Аннинского района Воронежской области на праве собственности принадлежит здание гостиницы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 36 АБ 039558 от 17.12.2004.

По результатам торгов 02.06.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Аннинского муниципального района (арендодателем) и ООО "Митек Трейд" (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает арендатору часть здания гостиницы (литер А) площадью 869,5 кв.м, расположенной по адресу: Воронежская область, п.г.т.Анна, ул.Ленина, 23, сроком на 25 лет (пункты 1.1, 1.3 договора).

Арендная плата установлена пунктом 2.1 договора в размере 76 663 руб. в месяц и подлежит оплате до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Изменение арендной платы осуществляется арендодателем письменно в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности (не чаще 1 раза в год) и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Такое изменение вступает в силу по истечение 15 дней с даты отправления уведомления арендодателем (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора за просрочку всех видов платежей по настоящему договору арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что при проведении капитального ремонта арендатор засчитывает затраты (согласно смете, представленной арендодателем и согласованной в отделе капитального строительства и газификации) в счет погашения арендной платы.

По акту приема-передачи от 02.06.2006 ответчик принял указанное помещение в аренду.

Дополнительным соглашением от 09.01.2007 стороны согласовали с 01.01.2007 размер арендной платы в сумме 50 131 руб.

В соответствии с постановлением Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области от 16.04.2007 N 173 принято решение засчитать в счет арендной платы ООО "Митек Трейд" денежные средства в сумме 5 614 616 руб. 71 коп., потраченные ООО "Митек Трейд" на капитальный ремонт гостиницы. Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Аннинского муниципального района поручено взять под контроль осуществление зачета денежных средств в счет арендной платы.

Соглашением о зачете от 18.02.2011 стороны определили, что ООО "Митек Трейд" засчитывает задолженность Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Аннинского района по договору подряда N 1 от 01.08.2006 на производство работ по капитальному ремонту части здания гостиницы в сумме 2 390 955 руб. 40 коп. и 15 332 руб. 60 коп. по протоколу N 2 от 29.05.2006, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Аннинского района засчитывает задолженность ООО "Митек Трейд" в сумме 2 406 288 руб. по договору аренды по состоянию на 01.01.2011. Задолженность перед ООО "Митек Трейд" составляет 3 223 661 руб. 31 коп.

С 01.01.2011 в соответствии с решением Совета народных депутатов Аннинского муниципального района Воронежской области от 07.12.2010 N 34 установлена годовая базовая ставка арендной платы за нежилые помещения муниципального уровня собственности в размере 3 000 руб. за 1 кв.м общей площади.

С 01.01.2012 на основании решения Совета народных депутатов Аннинского муниципального района Воронежской области от 14.12.2011 N 75 установлена годовая базовая ставка арендной платы за нежилые помещения муниципального уровня собственности в размере 3 300 руб. за 1 кв.м общей площади.

Письмом N 109 от 14.02.2013 арендодатель уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы с 01.01.2012 до 178 012 руб. 74 коп. в месяц, которая подлежит применению с 02.03.2013.

В соответствии с письмом арендодателя от 02.04.2013 N 194 на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.03.2013 по делу N А14-15065/2012 и заявлений ООО "Митек Трейд" о зачете, поступивших в Комитет по управлению муниципальным имуществом 16.01.2013, прекращены обязательства по внесению арендной платы за 2012 год. Сальдо расчетов в пользу ООО "Митек Трейд" на 01.01.2013 составило 3 044 613 руб. 87 коп.

Решением Совета народных депутатов Аннинского муниципального района Воронежской области от 20.12.2012 N 60 с 01.01.2013 установлена годовая базовая ставка арендной платы за нежилые помещения муниципального уровня собственности в размере 3 630 руб. за 1 кв.м общей площади.

Решением Совета народных депутатов Аннинского муниципального района Воронежской области от 19.11.2013 N 84 с 01.01.2014 установлена годовая базовая ставка арендной платы за нежилые помещения муниципального уровня собственности в размере 3 993 руб. за 1 кв.м общей площади.

Письмом N 783 от 24.12.2013 арендодатель уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы до 215 395 руб. 06 коп.

В соответствии с решением Совета народных депутатов Аннинского муниципального района Воронежской области от 18.06.2014 N 23 внесены изменения в решение Совета народных депутатов Аннинского муниципального района Воронежской области от 20.12.2006 N 56 "Об утверждении методики расчета размера арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения), оборудования муниципального уровня собственности".

Размер арендной платы с 01.01.2014 в соответствии с измененной методикой составил 206 228 руб. 01 коп., о чем истец уведомил ответчика в письме от 10.07.2014 N 468.

В 2013, 2014 годах Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области направляла уведомления о зачете встречных требований с учетом следующих размеров ежемесячной арендной платы: с 02.03.2013 по 31.03.2013 - 175 158 руб. 25 коп., с 01.04.2013 по 08.01.2014 - 178 012 руб. 74 коп., с 08.01.2014 по 31.01.2014 - 159 660 руб. 39 коп., с 01.02.2014 по 31.08.2014 - 206 228 руб. 01 коп.

Письмом от 10.07.2014 арендодатель уведомил арендатора о прекращении обязательств ООО "Митек Трейд" по арендной плате по договору аренды от 02.06.2006 по сроку уплаты 10.07.2014 (за июнь 2014 года) в размере 63 524 руб. 66 коп. путем зачета встречной задолженности Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области перед ООО "Митек Трейд" по договору подряда N 1 от 01.08.2006. Задолженность ООО "Митек Трейд" на 10.07.2014 составляет 142 703 руб. 35 коп.

В связи с зачетом всей суммы долга по договору подряда N 1 от 01.08.2006 в счет арендной платы 11.09.2014 истцом в адрес ответчика направлено уведомление-претензия исх.N 793 с требованием уплатить образовавшуюся задолженность по уплате арендной платы за период с 01.06.2014 по 31.08.2014 в размере 555 159 руб.

В свою очередь, ООО "Митек Трейд" направило уведомления N 20 от 16.07.2014, N 30 от 26.08.2014, N 32 от 03.09.2014 о зачете арендной платы за июнь, июль, август 2014 года в размере 89 523 руб. 72 коп. в месяц.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в размере, порядке и сроки, установленные договором, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки и в согласованной сумме.

Размер арендной платы по договору рассчитан по методике расчета размера арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения), оборудование муниципального уровня собственности, утвержденной решением Совета народных депутатов Аннинского муниципального района Воронежской области от 25.11.2004 N 46.

Согласно методике годовая ставка арендной платы определяется как произведение базовой арендной ставки за 1 кв.м общей площади помещения, коэффициента физического износа помещения, коэффициента качества строительных материалов капитальных стен, коэффициента типа здания, коэффициента территориальной зоны, коэффициента качества нежилого помещения и коэффициента деятельности, характеризующего эффективность использования арендуемого помещения.

При расчете размера арендной платы в сумме 76 663 руб. базовая годовая ставка составила 1 440 руб., коэффициент физического износа помещения 0,63, коэффициент качества строительных материалов капитальных стен 1,2, коэффициент типа здания 1, коэффициент территориальной зоны 1, коэффициент качества нежилого помещения 0,4425, коэффициент деятельности, характеризующий эффективность использования арендуемого помещения 2,2 (том 2 л.д.12).

В соответствии с дополнительным соглашением от 09.01.2007 стороны изменили арендную плату до 50 131 руб. в месяц, применив базовую годовую ставку 1 680 руб., коэффициент физического износа помещения 0,6, коэффициент деятельности, характеризующий эффективность использования арендуемого помещения, 1,3, оставив неизменными иные коэффициенты (том 2 л.д.13).

В период с 01.01.2011 по 01.03.2013 (включительно) ежемесячный размер арендной платы составил 89 523 руб. 72 коп. с учетом изменения годовой базовой ставки арендной платы до 3 000 руб. за 1 кв.м общей площади (том 2 л.д.14).

Правомерность указанного размера арендной платы подтверждена решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.03.2013 по делу N А14-15065/2012.

Спор между сторонами относительно размера арендной платы до 02.03.2013 отсутствует. Задолженность муниципального образования Аннинского муниципального района перед ООО "Митек Трейд" по договору подряда N 1 от 01.08.2006 составила 3 044 613 руб. 87 коп. по состоянию на 01.01.2013.

В период с 02.03.2013 (даты истечения пятнадцатидневного срока со дня направления ответчику уведомления об изменении арендной платы на 2013 год) по 08.01.2014 (дату истечения пятнадцатидневного срока со дня направления ответчику уведомления об изменении арендной платы на 2014 год) истцы определяют ежемесячную арендную плату в сумме 178 012 руб. 74 коп., изменяя не только базовую годовую ставку на 3 300 руб., но и коэффициент физического износа помещения на 1, коэффициент качества строительных материалов капитальных стен на 1, коэффициент территориальной зоны на 1,2, коэффициент качества нежилого помещения на 0,44, коэффициент деятельности, характеризующий эффективность использования арендуемого помещения на 1,41 (том 2 л.д.15).

В период с 08.01.2014 по 31.08.2014 истцы определяют ежемесячную арендную плату в сумме 206 228 руб. 01 коп., изменяя базовую годовую ставку на 3 993 руб., коэффициент физического износа помещения на 0,66, коэффициент качества строительных материалов капитальных стен на 1, коэффициент территориальной зоны на 1,2, коэффициент качества нежилого помещения на 0,45, коэффициент деятельности, характеризующий эффективность использования арендуемого помещения на 2 (том 2 л.д.16).

Ответчик считает, что с учетом пункта 2.2 договора аренды арендодатель вправе изменять в одностороннем порядке размер арендной платы только в случае изменения базовой ставки арендной платы.

В этой связи, по мнению ответчика, со 02.03.2013 по 08.01.2014 подлежит уплате ежемесячная арендная плата в размере 98 476 руб. 09 коп., с 08.01.2014 по 31.08.2014 - в размере 108 323 руб. 70 коп. Согласно расчету ответчика на 01.06.2014 задолженность муниципального образования Аннинского муниципального района Воронежской области перед ООО "Митек Трейд" составляет 1 341 783 руб. 20 коп. С учетом подлежащей уплате арендной плате в заявленный истцами период с 01.06.2014 по 31.08.2014 в сумме 324 971 руб. 10 коп., задолженность по арендной плате за спорный период у ответчика отсутствует.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судом первой инстанции правомерно определен размер ежемесячной арендной платы в сумме 119 834 руб. 49 коп., подлежащей уплате в период с 01.06.2014 по 31.08.2014, с учетом условий договора аренды. При этом суд области руководствовался согласованными в договоре коэффициентами с учетом изменения по соглашению сторон в дополнительном соглашении от 09.01.2007 коэффициента физического износа помещения на 0,6 и коэффициента деятельности на 1,3, а также измененной базовой ставкой годовой арендной платы в размере 3 993 руб. за 1 кв.м.

Судом области обоснованно отклонен довод Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области об отсутствии оснований для применения дополнительного соглашения от 09.01.2007 ввиду того, что соглашение не зарегистрировано.

Вывод суда соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Вместе с тем судом области не учтено, что на 01.06.2014 у Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области имелось встречное неисполненное денежное обязательство по договору подряда N 1 от 01.08.2006 и воля сторон на прекращение обязательств ООО "Митек Трейд" по уплате арендной платы в период со 02.03.2013 по 31.08.2014 путем зачета выражена в пункте 3.3 договора аренды и ежемесячных (ежеквартальных) уведомлениях о зачете Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, направленных ООО "Митек Трейд".

В этой связи суд апелляционной инстанции проверил правомерность зачета взаимных обязательств сторон за период с 02.03.2013 по 31.08.2014 исходя из ежемесячной арендной платы 108 939 руб. 66 коп. (расчет- том 2 л.д.74) в период с 02.03.2013 по 08.01.2014 и 119 834 руб. 49 коп. (расчет- том 2 л.д.73) в период с 08.01.2014 по 31.08.2014.

Размер подлежащей уплате арендной платы за указанный период составляет 2 042 098 руб. 22 коп. ((108 939 руб. 66 коп. : 31 день х 30 дней) + 108 939 руб. 66 коп. х 9 месяцев + (108 939 руб. 66 коп. : 31 день х 7 дней) + (119 834 руб. 49 коп. : 31 день х 24 дня) + 119 834 руб. 49 коп. х 7 месяцев).

С учетом признанной сторонами задолженности муниципального образования Аннинского муниципального района перед ООО "Митек Трейд" в размере 3 044 613 руб. 87 коп. по состоянию на 01.01.2013 и произведенным зачетом арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.08.2014 долг по арендной плате за июнь, июль, август 2014 года у ООО "Митек Трейд" отсутствует.

При отсутствии задолженности оснований для начисления неустойки за просрочку уплаты задолженности не имеется.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на муниципальное образование Аннинский муниципальный район в лице администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, с которого подлежат взысканию в пользу ООО "Митек Трейд" расходы по госпошлине в размере 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2015 по делу N А14-13880/2014 отменить.

В удовлетворении иска муниципального образования Аннинского муниципального района в лице администрации Аннинского муниципального района Воронежской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Аннинского муниципального района Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью "Митек Трейд" о взыскании 570 955 руб. 20 коп. отказать.

Взыскать с муниципального образования Аннинского муниципального района в лице администрации Аннинского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023600510460 ИНН 3601002022) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Митек Трейд" (ОГРН 1033600017296 ИНН 3666080011) 3 000 руб. расходов по госпошлине за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков И.Б. Сухова