Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2015 г. N 08АП-8037/15

город Омск

21 августа 2015 г.

А46-2541/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.

судей Семёновой Т.П., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Моториной О.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8037/2015) общества с ограниченной ответственностью "Сибирский АгроСоюз" на решение Арбитражного суда Омской области от 02 июня 2015 года по делу N А46-2541/2015 (судья О.В. Глазков), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибирский АгроСоюз" (ИНН 5505021019, ОГРН 1025500746810) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 136А, площадью 49,9 кв.м. о цене, путем установления рыночной стоимости помещения в размере 322 768 руб. 40 коп., определенном на основании акта экспертного исследования N 305/3-6 от 25.02.2015, обязании Департамента имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор купли-продажи нежилого помещения в соответствии с проектом договора, представленным Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, и с условиями о цене определенной судом,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Сибирский АгроСоюз" - представитель Поендаев В.Н. (по доверенности N 21/2015 от 10.03.2015, сроком действия три года);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Лукьянова Н.М. (по доверенности N 12396 от 12.08.2014, сроком действия один год).

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сибирский АгроСоюз" (далее по тексту - истец, ООО "Сибирский АгроСоюз", Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - ответчик, Департамент) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 136А, площадью 49,9 кв.м. о цене, путем установления рыночной стоимости помещения в размере 322 768 руб. 40 коп., определенном на основании акта экспертного исследования N 305/3-6 от 25.02.2015, обязании Департамента имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор купли-продажи нежилого помещения в соответствии с проектом договора, представленным департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, и с условиями о цене определенной судом.

Решением Арбитражного суда Омской области от 02 июня 2015 года по делу N А46-2541/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

В обоснование своей жалобы Общество указывает следующее.

- суд первой инстанции необоснованно выбрал позицию ответчика о соответствии выкупной цены объекта недвижимости проекту договора купли-продажи. Департамент должен был исключить стоимость неотделимых улучшений, с учетом износа, из выкупной цены имущества. Цена объекта, предложенная Департаментом в размере 1 150 000 руб., не соответствует рыночной стоимости объекта.

- реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) не облагается НДС независимо от того, кто приобретает имущество.

- истец для обоснования своих требований провел досудебную оценку выкупаемого имущества, проведенную Омской лабораторией судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ, акт от 25.02.2015 N 305/3-6 представлен в материалы дела. Суд первой инстанции, сославшись на статью 82 АПК РФ, учитывая, что не заявлялось ходатайства о назначении судебной экспертизы, необоснованно пришел к выводу о том, что истец не подтвердил рыночную стоимость объекта, а также стоимость его капитального ремонта, не принял во внимание представленный акт экспертного заключения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Департамент просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение от 02.06.2015 по делу А46-2541/2015 оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменных возражений на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения в части.

Доводы апелляционной жалобы сводятся тому, что цена выкупаемого объекта, путем установления рыночной стоимости помещения в размере 1 150 000 руб., определенном на основании отчета о продаже от 29.12.2014 N 156/12-14, не соответствует его рыночной стоимости. Из выкупной цены имущества необходимо исключить НДС, стоимость неотделимых улучшений, с учетом износа.

Кроме того истец ссылается на то, что суд неправомерно посчитал недоказанным наличие у истца права на выкуп арендованного имущества, поскольку это право не оспаривалось ответчиком, подтверждено имеющимися в деле доказательствами. А спор шел лишь о цене выкупа.

Как следует из материалов дела, общество, с целью реализовать свое право на выкуп арендованного имущества нежилого помещения площадью 49,9 кв.м. по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 136А., в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) обратилось с соответствующим заявлением в Департамент.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 1 150 000 руб. с НДС Департаментом использовался отчет N 156/12-14 от 29.12.2014, подготовленный индивидуальным предпринимателем Шум Еленой Викторовной.

Письмом от 30.01.2015 N 1434, полученным истцом 02.02.2015, ответчик направил проект договора купли-продажи недвижимого имущества с предложением о продаже объекта по указанной цене.

Письмом от 27.02.2015 истец направил ответчику протокол разногласий по предложенному договору с приложением расчета реальной рыночной стоимости выкупаемого объекта в размере 447 515 руб. на основании акта экспертного исследования от 25.02.2015 N 305/3-6 Омской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

А также заявил о необходимости уменьшения суммы, подлежащей уплате за объект, на размер НДС и на стоимость произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений в сумме 53 895 руб., с учетом износа.

В соответствии с письмом от 16.09.1999 N 02/9291 неотделимые улучшения арендованного имущества были произведены истцом, как арендатором, за свой счет и с согласия Департамента.

Стоимость таких улучшений определена актом экспертного исследования N 305/3-6 от 25.02.2015 и составляет 53 895 руб., с учетом износа.

Стоимость улучшений истцу не возмещалась, в связи чем, по мнению истца, стоимость неотделимых улучшений, определенная в соответствии с представленным актом экспертного исследования N 305/3-6 от 25.02.2015, подлежит зачету в счет стоимости имущества, выкупаемого истцом.

Таким образом, истец просил изложить пункт 4.1 договора купли-продажи следующим образом: "цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 322 768 руб. 40 коп., без НДС".

Поскольку ответчик протоколом согласования разногласий оставил условия договора купли-продажи в первоначальной редакции, а не в редакции истца, ООО "Сибирский АгроСоюз" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не представил доказательств, подтверждающих, что ООО "Сибирский АгроСоюз" является субъектом предпринимательства, отвечает критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", кроме того, указал, что имеет место существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора.

При этом, поскольку ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью определения цены недвижимого имущества от истца не поступало, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не подтвердил достоверность как рыночной стоимости объекта, так и стоимости его капитального ремонта в суммах, указанных в иске. При этом, цену выкупаемого объекта в размере 1 150 000 руб. с НДС, установленную на основании отчета от 29.12.2014 N 156/12-14, предложенную Департаментом в проекте договора купли-продажи, признал обоснованной.

Суд апелляционной инстанции, отменяя в части решение суда первой инстанции, исходит из следующего.

Вывод суда первой инстанции о том, что истец не представил доказательств, подтверждающих, что ООО "Сибирский АргоСоюз" является субъектом малого предпринимательства, отвечает критериям, определенным в статье 4 федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего бизнеса" основан на неправильном применении норм процессуального права и противоречит материалам дела.

Ответчик не оспаривал наличие у истца статуса специального субъекта, который дает истцу право на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).

Следовательно, данное обстоятельство считается признанным ответчиком и не подлежит доказыванию истцом (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).

Истцу не было отказано в преимущественном праве покупки по причине несоответствия категории заявителей, в настоящем деле имеет место спор относительно стоимости выкупаемого имущества.

Кроме того, в материалах дела имеется решение Координационного Совета департамента имущественных отношений Администрации г. Омска о предоставлении истцу преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества от 25.12.2014 N ДИО/21822 (л.д.111 т. 1), Распоряжение Администрации г. Омска от 28.01.2015 N 23-р (л.д.126 т.1), Письмо от 30.01.2015 N 1434 о направлении истцу проект договора-купли продажи объекта недвижимости по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 136 А.

Как указывалось выше, в рамках рассмотрения настоящего дела имеется спор об определении стоимости выкупаемого имущества.

В материалах дела имеется два экспертных заключения:

- отчет N 156/12-14 индивидуального предпринимателя Шум Е.В. на дату 25.12.2014 с ценой спорного объекта 1 150 000 руб, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном Департаментом в адрес истца.

- акт экспертного исследования N 305/3-6 от 25.02.2015 Омской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, представленный Обществом, с рыночной стоимостью того же объекта 447 515 руб. и стоимостью капитального ремонта указанного здания (помещений площадью 49,9 кв.м.) 53 895 руб.

Согласно пункту 1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 по делу N А03-11363/2009 изложена следующая позиция об обязательности оценки для органа, заключающего сделку по выкупу арендуемого имущества с субъектом малого и среднего предпринимательства:

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, данная оценка является для них обязательной.

Следовательно, истец обязан был в самостоятельном порядке или в рамках настоящего спора оспорить достоверность отчета об оценки индивидуального предпринимателя Шум Е.В., которая для ответчика является обязательной.

Однако истец этого не сделал.

Истец не только не оспорил данный отчет, но даже не привел мотивов, по которым данный отчет следует считать недостоверным.

Само по себе наличие оценки с другой итоговой величиной объекта оценки таким оспариванием не является.

Риск последствий не совершения процессуальных действий лежит на истце (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 8 АПК РФ).

Кроме того, в качестве доказательства иной рыночной стоимости объекта истцом представлен акт экспертного исследования N 305/3-6 от 25.02.2015 на объект - нежилое помещение, общей площадью 49,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, ул. Суворова, д. 136А, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 447 515 руб. и стоимость капитального ремонта составляет 53 895 руб.

Указанный акт не может быть использован судом апелляционной инстанции в качестве доказательства опровержения стоимости объекта, заявленной Департаментом в силу следующего.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Представленное в настоящее дело заключение эксперта основано на сравнительном подходе, который представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно пункту 19 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Из представленного акта экспертного исследования усматривается, что при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом использовались объекты-аналоги, в ходе анализа к ценам которых были применены корректировки, вследствие их различия с объектом оценки.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций согласно анализу рынка коммерческой недвижимости принята равной минус 22%, т.к. в исследуемых помещениях местные системы горячего водоснабжения, отопления и канализации (горячее водоснабжение - 2%, центральное отопление -16%, канализация - 4%) (л.д.52 т. 1)

Корректировка на месторасположение помещений, согласно анализу рынка принята равной минус 23,5%, т.к. объект экспертизы расположен на удаленной закрытой территории, а оцениваемые объекты на первой линии.

Согласно пункту 22 ФСО N 1 применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

Между тем, вводя корректировки именно в таком размере, оценщик не обосновывает расчет величины корректировок (процент скидки с цены).

Ссылаясь на необходимость корректировки в связи с местоположением истец указывает, что вводит ее, так как объект оценки расположен на удаленной закрытой территории, а оцениваемые объекты- на первой линии.

Между тем, в описании объекта (том 1 лист дела 45) указано, что транспортная доступность объекта хорошая, объект расположен вблизи автомагистрали и в 250 м от остановки общественного транспорта.

То есть заключение в этой части содержит необоснованные противоречия.

К тому же спорный объект расположен в лесопарковой зоне.

Эксперт указывает, что им выявлены предложения (спрос) на подобные оцениваемому объекты на рынке, а в качестве аналога использует помещения в цокольных этажах многоэтажных домов в жилых кварталах, что само по себе ставит под сомнение правильный выбор аналогов.

К отчету вообще не приложена информация, которую эксперт использовал для выбора аналогов как для сравнительного, так и для доходного подходок к оценке.

Поэтому суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у представленного истцом отчета таких недостатков, которые не позволяют считать достоверным представленный отчет в части рыночной цены объекта недвижимости.

В силу этого, он не может быть принят как доказательство иной рыночной стоимости объекта, чем представил Департамент.

Иных доказательств, которые опровергали бы представленную Департаментом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, истцом вопреки положениям части 1 статьи 56 и части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Как следует из материалов дела, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению действительной рыночной стоимости по делу истец не заявлял.

В силу изложенного выше, суд первой инстанции обоснованно согласился с доводами Департамента о предложенной цене выкупаемого помещения.

Вместе с тем, судом при вынесении обжалуемого решения не учтено следующее.

При определении выкупной стоимости спорного помещения Департаментом, в нее был включен налог на добавленную стоимость, так как итоговая величина оценки в отчете оценщика указана "с учетом НДС", а это противоречит правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 3139/12 и

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Таким образом, в настоящее время реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретает имущество.

В рамках настоящего спора это означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений, как у Департамента, так и у ООО "АгроСоюз".

Поэтому довод истца о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки должна определяться без учета НДС судом апелляционной инстанции поддерживается.

НДС подлежит исключению из рыночной стоимости выкупаемого помещения.

Таким образом, рыночная стоимость спорного помещения без НДС составляет

974 576 руб. 27 коп.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что истцом были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества как арендатором, за свой счет и с согласия Департамента недвижимости Администрации города Омска (Письмо от 16.09.1999 N 02/9291 (л.д. 74 т.1).

Стоимость таких улучшений истцу не возмещалась, определена в сумме 53 895 руб., с учетом износа, и не оспорена Департаментом (пункт 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Федеральный закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 названного закона). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого помещения должна быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом, определяемых на ту же дату, что и стоимость выкупаемого имущества с учетом износа, степени повреждения, фактического состояния (указанная позиция согласуется с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 25.12.2012 N 9785/12).

С учетом изложенного, цена нежилого помещения по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 136А, площадью 49,9 кв.м., передаваемого по договору купли-продажи между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО "Сибирский АгроСоюз" в Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" подлежит определению путем установления рыночной стоимости помещения в размере 920 681 руб. 27 коп. и рассчитывается следующим образом: 974 576 руб. 27 коп. (стоимость без НДС)- 53 895 руб.= 920 681 руб. 27 коп.

Доводы ответчика о том, что ответчик не давал согласия на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, судом отклоняются.

Ответчик полагает, что согласование отсутствовало, поскольку ему не были представлены акты выполненных работ после проведения капитального ремонта.

Однако согласно письму от 16.09.1999 года (том 1 лист дела 74) согласование должно было осуществляться путем согласования с балансодержателем дефектной ведомости и сметы, а акты выполненных работ должны были представляться только в целях возмещения стоимости ремонта в счет арендной платы.

В настоящее дело представлены согласованная с балансодержателем дефектная ведомость (лист дела 75), смета (листы дела 76-82), справка об окончании ремонта (лист дела 83), акт приемки выполненных работ.

Возмещение затрат в счет арендной платы не состоялось по причине изменения условий о таком возмещении в договоре аренды, заключенном на следующий период (пункт 2.2.8 договора аренды от 1.07.2001 (том 1 лист дела 92).

Поэтому ссылка ответчика на отсутствие разрешения на проведение капитального ремонта противоречит материалам дела.

Акт экспертного исследования N 305/3-6 от 25.02.2015 Омской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, представленный Обществом, в части определения стоимости неотделимых улучшений с учетом износа является проверяемым, явных недостатков не содержит, Департаментом по размеру не оспорен (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).

Из дефектной ведомости следует, что результатом капитального ремонта являлись именно неотделимые улучшения (замена конструктивных элементов здания, устройство сетей, установка элементов здания, устройство специального оборудования).

Довод ответчика о том, что стоимость неотделимых улучшений произведена в отношении всего здания, тогда как выкупается только его часть, не соответствует содержанию акта экспертного исследования, согласно которому стоимость неотделимых улучшений исчислена пропорционально выкупаемой площади.

Согласно пунктам 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права являются основанием для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Решение Арбитражного суда Омской области от 02 июня 2015 года по делу N А46-2541/2015 подлежит отмене в части.

Условие договора купли-продажи нежилого помещения по адресу г. Омск, ул. Суворова, 136А, площадью 49,9 кв.м. о цене подлежит определению путем установления рыночной стоимости помещения в размере 920 681 руб. 27 коп.

В остальной части решение оставляется без изменения.

В том числе, в части отказа в обязании заключить договор.

При этом суд руководствуется следующим:

Департамент обязан заключить данный договор, но истец заключать его по цене, определенной судом, не обязан, так как он выразил свое согласие на заключение договора только в отношении той цены, которая указана в иске.

Поэтому суд апелляционной инстанции рассматривает настоящий спор не как спор об обязании заключить договор (так как ответчик не уклонялся от заключения договора, а напротив, совершил все действия, необходимые для его заключения), а как преддоговорный спор, разрешающий разногласия по цене выкупаемого имущества.

Право же выкупать или не выкупать имущество по цене, определенной судом, остается за истцом.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ), то есть в соответствии с пропорцией удовлетворенных исковых требований, установленных по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8037/2015) общества с ограниченной ответственностью "Сибирский АгроСоюз" удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Омской области от 02 июня 2015 года по делу N А46-2541/2015 отменить в части.

Принять по делу в этой части новый судебный акт.

Определить условие договора купли-продажи нежилого помещения по адресу г. Омск, ул. Суворова, 136А, площадью 49,9 кв.м. о цене путем установления рыночной стоимости помещения в размере 920 681 руб. 27 коп.

В оставшейся части апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8037/2015) общества с ограниченной ответственностью "Сибирский АгроСоюз" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 02 июня 2015 года по делу N А46-2541/2015 - без изменения.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибирский АгроСоюз" расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы в сумме 1 663 руб. 20 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

Т.П. Семёнова Н.А. Шарова