Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2015 г. N 09АП-31086/15

город Москва

24 августа 2015 г.

Дело N А40-133039/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19.08.2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24.08.2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я. судей: Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамент городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "01" июня 2015 г. по делу N А40-133039/14, принятое судьей В.Ф. Козловым, по иску ООО "РЕАН" (ОГРН 1107746310451) к Департамент городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Козлов А.И. по дов. от 17.08.2015;

от ответчика: Бускин А.А. по дов. от 15.05.2015;

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ООО "Реан" с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении c Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи нежилого помещения площадью 153,8 кв.м (подвал, пом. II ком. 1-3, 3а, 4, 4а, 5-8, 10-18), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самеда Вургуна, д. 1.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на положения ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - "Об особенностях отчуждения_"), в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

При заключении договора купи-продажи у сторон возникли разногласия по п. 1.7 (порядок использования объекта), п. 2.2 (порядок регистрации права собственности), п. 3.1 (цена договора), п. 3.4 (порядок перечисления денежных средств), п. 4.5 (порядок обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге), п. 5.2 (ответственность покупателя за уклонение от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности), п. 5.4 (одностороннее расторжение договора), разделу 5 (отсутствие условия об ответственности продавца за уклонение от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности).

По мнению истца, п. 1.7, обязывающий покупателя использовать приобретаемое помещение по назначению на срок рассрочки платежа, противоречит п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения_", согласно которому право собственности переходит к покупателю до полной оплаты имущества, следовательно, к покупателю переходят права владения, пользования и распоряжения. В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса собственник может быть ограничен в своих правах на основании закона или иного правового акта. Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения_" не содержит ограничений, предложенных ответчиком в п. 1.7 договора.

Пункт 4 ст. 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", содержащий подобные ограничения, в данном случае не подлежит применению, т.к. противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения_".

Пункт 2.2 проекта договора, устанавливающий процедуру направления заявления о регистрации залога и переходе права собственности, не основан на нормах права, увеличивает срок государственной регистрации и создает сложности для покупателя.

Пункт 3.1 договора, устанавливающий цену объекта 26 159 322 руб., не отражает реальной рыночной стоимости выкупаемого помещения, т.к. средняя рыночная стоимость кв.м аналогичных городских объектов, проданных на торгах в САО в период ноябрь - декабрь 2013 г., составляет 59 491 руб. за кв.м без НДС. По информации с официального сайта ДГИ, раздел "калькулятор стоимости выкупа", цена объекта площадью 153,8 кв.м, выкупаемого истцом, составляет 11 202 945 руб., т.е. 72 841 руб. за кв.м.

Истец обратился к оценщику ООО "Андеррайтинг", который изготовил отчет от 17.06.2014 N 02/05/14, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 12 250 100 руб.

Так как истец считает, что цена должна быть установлена в соответствии с вышеназванным отчетом, подлежит изменению и п. 3.4 договора, устанавливающий размер ежемесячных платежей.

Пункт 4.5 договора, предусматривающий возможность обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке, согласно п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса может быть включен в договор только по соглашению сторон. Истец выражает свое несогласие с включением в договор указанного условия.

Проект договора не содержит ответственности продавца за уклонение от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности, аналогичной ответственности покупателя, установленной в п. 5.2, в связи с чем такая ответственность должна быть установлена в п. 5.6.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.06.2015 года требования сторон удовлетворены частично. При этом суд исходил из обоснованности требований истца. Пункты 1.7, 4.5 и 5.4 из договора исключены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании ответчик полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Согласно ст.268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Нежилое помещение общей площадью 153,8 кв.м (подвал, пом. II ком. 1-3, 3а, 4, 4а, 5-8, 10-18), по адресу: г. Москва, ул. Самеда Вургуна, д. 1, находится в собственности города Москвы и представлено во временное возмездное владение и пользование ООО "ИМВЕС-Центр" на основании договора аренды от 05.02.2008 N 02-48/08 под офис предприятия оптовой торговли на срок до 3 сентября 2012 г.

Указанная площадь уточнена дополнительным соглашением от 15.02.2008, при заключении договора площадь составляла 156,8 кв.м. По дополнительному соглашению от 06.07.2010 права и обязанности арендатора переданы ООО "РЕАН". По дополнительному соглашению от 01.11.2012 срок аренды продлен до 30 июня 2015 года.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

19 ноября 2013 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-34527/13-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.

Рассмотрев заявление, Департамент издал распоряжение от 16.05.2014 N 5999 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самеда Вургуна, д. 1, общей площадью 153,8 кв.м", согласно которому помещение подлежало продаже по цене 26 159 322 руб., способ продажи - предоставление ООО "РЕАН" преимущественного права выкупа. Департамент направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 26 159 322 руб. с сопроводительным письмом от 30.05.2014 N 33-5-34527/13-(4)-0.

Не согласившись с ценой продажи, арендатор обращался к оценщику ООО "Андеррайтинг", который оценил выкупаемое помещение в 12 250 100 руб., отчет от 17.06.2014 N 02/05/14.

26 июня 2014 г. арендатор возвратил подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и отчетом об оценке. В месячный срок Департамент протокол разногласий не рассмотрел. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, о чем вынесено определение от 19.11.2014 г.

По результатам назначенной судом экспертизы, проведенной экспертом ООО "Городская коллегия оценщиков" Горисловым Игорем Александровичем, эксперт пришел к выводам, что рыночная стоимость по состоянию на 19 ноября 2013 г. составила 7 935 385,59 руб.

Истец изменил исковые требования и просил суд определить в п. 3.1 цену продажи 7 935 385,59 руб., в п. 3.4 размер ежемесячных платежей 220 427,60 руб.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 июня 2015 г. по делу N А40-133039/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Е. Кузнецова