Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2015 г. N 09АП-31065/15

город Москва

24 августа 2015 г.

Дело N А40-121986/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19.08.2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24.08.2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я. судей: Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамент городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "29" апреля 2015 г. по делу N А40-121986/14, принятое судьей А.Р. Беловой, по иску ООО "ИмиджМаркет" (ОГРН 1067746541390) к Департамент городского имущества г. Москвы третьи лица - ООО "Группа Финансового Консультирования", ООО "Межрегиональный Центр Оценки и Экспертизы", об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Арефьев А.В. по дов. от 20.06.2014;

от ответчика: Бускин А.А. по дов. от 15.05.2015;

от третьих лиц: извещены, не явились;

Общество с ограниченной ответственностью "ИМИДЖМАРКЕТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между ООО "ИМИДЖМАРКЕТ" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 52,4 кв.м, расположенного по адресу 125047, г. Москва, ул. 2-ая Тверская-Ямская, д. 6 (подвал, пом. II, 1-7), изложив в следующей редакции: - Пункт 2.1.2 Договора "2.1.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

- Пункт 2.2. Договора "2.2. Продавец обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения Договора, выдать доверенность Покупателю/представителю Покупателя на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копию свидетельства о государственной регистрации права

- Пункт 3.1. Договора "3.1. Цена Объекта составляет 8 754 300,00 (Восемь миллионов семьсот пятьдесят четыре тысячи триста) рублей в соответствии с заключением экспертизы N Н-15-040277 от 19 февраля 2015 г. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- Пункт 3.2. Договора "3.2. В соответствии со ст. 5 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества по настоящему договору осуществляется в рассрочку и производится Покупателем ежемесячно равными долями в течение 3 (трех) лет с момента подписания договора, что составляет 243 175 (двести сорок три тысячи сто семьдесят пять) рублей в месяц. Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 1 (одного) месяца с момента заключения данного договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, производится Покупателем до 10 числа месяца, следующего за отчетным.".

- Дополнить статью 3 Договора следующими пунктами:

"3.4. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя".

3.5. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

3.6. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по городу Москве.

3.7. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

3.8. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1. Договора.

3.9. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца может быть обращено взыскание.

При этом сумма неисполненных Покупателем обязательств должна составлять не менее чем 5% от указанной в пункте 3.1. Договора цены Объекта и период просрочки должен составлять не менее 3х месяцев.

3.10. Денежные средства, уплаченные Покупателем по Договору до момента обращения взыскания на имущество, являющееся предметом залога по настоящему Договору, подлежат возврату Покупателю за вычетом арендной платы за пользование имуществом, указанной в абзаце 2 настоящего пункта.

При этом за пользование Покупателем имуществом, являющимся предметом настоящего Договора, за период с момента заключения настоящего Договора и до обращения взыскания на Объект взимается арендная плата в соответствии с размером арендной платы, установленной договором аренды, который существовал между Продавцом и Покупателем до момента заключения настоящего Договора"

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.04.2015 года требования истца удовлетворены в полном объеме. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании ответчик полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 27.11.2007 между Департаментом имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "ИмиджМаркет" (Арендатор) заключен договор N 1-1138/07 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, с приложениями к нему (л.д. 87-110, т. 1)., в соответствии с п.п. 1.1-2.1 которых на основании договора аренды N 01-01054/06 от 30.08.2006 Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилой объект общей площадью 52,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.6, для использования под бытовое обслуживание сроком до 09.07.2012.

Поскольку после прекращения срока действия договора Арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор аренды N 1-1138/07 от 27.11.2007 является возобновленным на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

Истец 05.11.2013 в обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права по выкуп арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 52,4 кв.м, расположенного по адресу: 125047, г. Москва, ул. 2-ая Тверская-Ямская, д. 6 (подвал, пом. II, 1-7) - л.д. 16-19, т. 1.

Согласно Справке об идентификации адреса N 10-001909 от 23.05.2007 (л.д.100, т. 1) здание по адресам: г. Москва, ул. 2- я Тверская-Ямская, д.6/7, стр.5, ул. 3-я Тверская-Ямская, д.7, стр.5, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.6/7 и объект жилое здание по адресу: г. Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.6 являются один и тем же объектом. Официальным адресом объекта является: г.. Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.6.

28.05.2014 истец получил от Департамента городского имущества города предложение о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества с Приложением проекта договора купли-продажи по цене 12 579 661 руб., без учета НДС (л.д.20-21, т. 1).

Вместе с тем, согласно проведенной ООО "Межрегиональный Центр оценки и Экспертизы" по заказу истца оценке, стоимость выкупаемого имущества составляет 7 110 000 руб. (л.д. 27-86, т. 1)

Истец, не согласившись с данной ценой договора, направил в адрес Департамента письмо от 23.06.2014 (л.д. 27-86, т. 1) с приложением договора купли-продажи с протоколом разногласий и отчетом N Н-208 от 20.06.2014 об оценке нежилого помещения общей площадью 52,40 кв.м, в котором предложил заключить договор по цене 7 110 000 руб. без учета НДС.

Стоимость спорного имущества согласно отчету N Н-208 от 20.06.2014, подготовленного ООО "Межрегиональный центр оценки и Экспертизы" (л.д. 27-83, т. 1), по состоянию на 18.06.2014 составила 7 100 000 руб. без учета НДС (л.д. 77-150, т. 1).

Стоимость спорного имущества согласно отчету от 18.02.2014 N 2014-Д134, подготовленного ООО "Группа Финансового Консультирования" по состоянию на 04.03.2014 составила 14 844 000 руб. с учетом НДС, 12 579 661 руб. без учета НДС (л.д. 60-109, т. 2). На вышеуказанный отчет ООО "Группа Финансового Консультирования" НП "Межрегиональный союз оценщиков" дано положительное экспертное заключение.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, о чем вынесено определение от 26.01.2015 г.

Проведение экспертизы поручено ООО "Профессиональная группа оценки", эксперту Исаевой Анне Юрьевне, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 52,40 кв.м, расположенного по адресу: 125047, г. Москва, ул. 2-ая Тверская-Ямская, д. 6 (подвал, пом. II, 1-7), по состоянию 05.11.2013?

Согласно экспертному заключению ООО "Профессиональная группа оценки" от 19.02.2015 N Н-15-040277, стоимость спорного имущества, по состоянию на 05.11.2013 составила 8 754 300 руб. без учета НДС (л.д. 8-100, т. 4).

В судебном заседании по ходатайству ответчика опрошен эксперт Исаева Анна Юрьевна. На вопрос ответчика, эксперт пояснил, что на стр. 46 заключения экспертом проведена корректировка и использован анализ ринка, вывела средние рыночные данные. Эксперт пояснила, что звонила в крупные риэлтерские формы, указанные в заключении, телефоны и ФИО не указаны в заключении, поскольку, по мнению эксперта, это было бы не корректно, что не противоречит закону ФСО. Эксперт пояснила, что провела телефонные переговоры и произвела методику, которая отражена в заключении на странице 46. Эксперт считает корректным указывать фамилии, имена и телефоны. Достаточно позвонить в данную компанию и также выяснить рыночную стоимость и получить совет. Эксперт пояснила, что при составлении заключения, специалисты не привлекались, эксперт проводила анализ, получала устную консультацию и проводила методику.

На вопрос ответчика, эксперт пояснил, что на стр. 39 заключения - взят аналог N 3 с официального сайта. Почему у Департамента другие данные, эксперт пояснить не может, поскольку при выборе аналогов, в том числе N 3, сделала скриншот и перенесла в заключение. На стр. 87 заключения значения совпадают.

На вопрос ответчика, эксперт пояснил, что на стр. 32 заключения, так как вели ФСО N 7 как офисное помещение.

На вопрос ответчика, эксперт пояснил, что на стр. 47 заключения это данное помещение можно использовать как салон красоты, а также как офисное помещение, поэтому помещение свободного назначения. Эксперт пояснила, что непосредственно была на объекте, в помещении душа нет, есть туалет и раковина, если убрать оборудование (мебель), помещение можно использовать как офисное помещение.

На вопрос ответчика, эксперт пояснил, что на стр. 47 заключения, корректировка не производилась, поскольку со двора или с улицы ни играет важную роль. Это не принципиально. Эксперт пояснила, что вход в объект с улицы, однако при выходе из метро объекта не видно и для того, чтобы к нему подойти, необходимо обойти, что отражено на фото в заключении.

Ответчик в судебном заседании заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Протокольным определением в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано ввиду его нецелесообразности, поскольку, с учетом представленного заключения и пояснений эксперта, судом не выявлено противоречий, неточностей и неясностей, в связи с чем, отсутствуют основания, предусмотренные ст. 87 АПК РФ.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2015 г. по делу N А40-121986/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Е.Кузнецова