Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2015 г. N 05АП-7171/15

г. Владивосток

26 августа 2015 г.

Дело N А51-3957/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 24 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой

судей О.Ю. Еремеевой, Е.Н. Номоконовой

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Матусевича Александра Леонидовича

апелляционное производство N 05АП-7171/2015

на решение от 08.07.2015

судьи И.С. Чугаевой

по делу N А51-3957/2015 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Матусевича Александра Леонидовича (ИНН 250824337345, ОГРНИП 304250825900267, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 15.09.2004)

к Администрации Находкинского городского округа (ИНН 2508020000, ОГРН 1022500699704, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 04.10.2002)

об оспаривании решения выраженного в письме N 13.17-0333 от 06.02.2015;

при участии:

от Администрации Находкинского городского округа: представитель Ерошкина А.В. по доверенности от 09.02.2015 на один год, удостоверение,

от ИП Матусевича Александра Леонидовича: представитель Мочкина Е.А. по доверенности от 01.04.2015 на один год, паспорт; представитель Ляшко А.В. по доверенности от 28.10.2014 на шесть лет, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Матусевич Александр Леонидович (далее - предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявление о признании незаконным отказа администрации Находкинского городского округа (далее - администрация), выраженного в письме N 13.17-0333 от 06.02.2015, в предоставлении в собственность земельного участка и обязании администрацию Находкинского городского округа подготовить и направить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:31:010302:0664, расположенного по адресу: участок находится примерно в 730 метрах по направлению на северо-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Находка, ул. Козина, N 1.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.07.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, предприниматель обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель приводит доводы о несогласии с выводом суда первой инстанции об обязанности предпринимателя построить и ввести в эксплуатацию еще целый ряд объектов недвижимости для возникновения у него права на выкуп земельного участка. Полагает, что у администрации отсутствовали основания, исчерпывающий перечень которых изложен в пункте 4 статьи 28 ЗК РФ, для отказа в выкупе земельного участка.

Настаивает на том, что нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, не препятствует его предоставлению предпринимателю в собственность при наличии иного объекта капитального строительства, введенного в эксплуатацию.

Кроме того, заявитель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о нарушении положений статьи 33 ЗК РФ и несоответствии испрашиваемой площади земельного участка площади, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования.

В судебном заседании представители предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержали, решение суда просили отменить, удовлетворить заявленные требования.

Представитель Администрации на доводы апелляционной жалобы возразила, решение считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено, что в соответствии с постановлением Главы Находкинского городского округа от 05.02.2007 N 253 индивидуальному предпринимателю Матусевичу Александру Леонидовичу передан земельный участок площадью 3,4346 га из земель населенных пунктов (рекреационная территориальная зона) в аренду сроком на 25 лет, из которых сроком на 4 года под строительство базы отдыха, на 21 год - под эксплуатацию базы отдыха, место расположение: в 730 метрах к северо-западу от здания базы отдыха по улице Козина, 1, в городе Находка.

08.02.2007 земельный участок площадью 34346,13 кв.м. с кадастровым номером 25:31:010302:0664 поставлен на кадастровый учет с указанием разрешенного использования: под строительство и эксплуатацию базы отдыха.

12.02.2007 между администрацией Находкинского городкского округа (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Матусевичем А.Л. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3966ф06, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов (рекреационная территориальная зона) земельный участок площадью 34346,13 кв.м. с кадастровым номером 25:31:010302:0664, расположенный по адресу: участок находится примерно в 730 метрах по направлению на северо-запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. Козина, N 1, для использования под строительство базы отдыха, сроком с 05.02.2007 по 05.02.2011. Согласно пункта 1.5 договора данный договор является одновременно приемо-сдаточным актом.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 12.04.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Как следует из рабочего проекта "База отдыха ИП Матусевич в районе бухты Козьмина в г. Находка. I и II этапы строительства" (комплект 7-051Р-ООО-ПЗ), подготовленного ООО "РИЗАЛИТ", положительного заключения государственной экспертизы N 180/09 (регистрационный номер 25-1-4-0134-10), объект "База отдыха ИП Матусевич в районе бухты Козина в г. Находка" предполагает два этапа строительства: I этап - жилой корпус N 1 общей площадью 505,7 кв., площадью застройки 400 кв.м., II этап - жилой корпус N 2 общей площадью 489,8 кв.м., площадью застройки 391 кв.м.

Согласно пункту 4.1 положительного заключения государственной экспертизы N 180/09 в состав схемы планировочной организации земельного участка базы отдыха входят: I этап строительства (жилой корпус N 1, КТП-160, локальные очистные сооружения, пожарные резервуары 2*50 куб.м), II этап (жилой корпус N 2), III этап (баня сухого жара, административно-хозяйственный блок, помещение смотрителя-спасателя, пункт проката, выгреб, скважина, биотуалеты, кабина для переодевания, навес-грибок), также запроектированы площадки: для установки мусорных контейнеров, хозяйственная, разворотные, для отдыха, видовые, волейбольные, для игры в бадминтон, в перспективе предусмотрено размещение трех двухэтажных жилых корпусов.

06.08.2010 предпринимателю выдано разрешение на строительство N RU25308000-127/10 на строительство "База отдыха ИП Матусевич в районе бухты Козина в г. Находка. I этап строительства" в составе жилого корпуса N 1 общей площадью 505,70 кв.м., типовой КТП-160 кВа, пожарных резервуаров 2/50 куб.м., локальных очистных сооружений и разрешение на строительство N RU25308000-128/10 на строительство "База отдыха ИП Матусевич в районе бухты Козина в г. Находка. II этап строительства" в составе жилого корпуса N 2 общей площадью 499.8 кв.м., площадь застройки 391 кв.м.

04.12.2014 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU25308000-040/14 в отношении объекта - жилой корпус N 1 общей площадью 505,70 кв.м.

На основании указанного разрешения, а также договора аренды земельного участка от 12.02.2007 N 3966ф06, зарегистрировано право собственности заявителя на объект - здание: База отдыха ИП Матусевич в районе бухты Козина в г. Находка, I этап строительства, назначение: нежилое, площадь 505,7 кв.м., количество этажей 2, адрес: Приморский край, г. Находка, ул. Заозерная, д. 21, строен. 1, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.01.2015 внесена соответствующая запись N 25-25/010-16/086/2014-379/1 и выдано свидетельство серии 25-АВ 349679.

Кроме того, 12.11.2010 на основании договора аренды земельного участка от 12.02.2007 N 3966ф06, разрешения на строительство N RU25308000-128/10, кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 16.05.2013, зарегистрировано право собственности заявителя на объект - жилой корпус N 2 "База отдыха ИП Матусевич в районе бухты Козина в г. Находка, II этап", назначение: объект незавершенного строительства, фундамент - этажный, площадь застройки 489,8 кв.м, степень готовности 25 %, инв. N 05:414:001:010474590, лит. А, адрес: Приморский край, г. Находка, ул. Козина, в 775 м к северо-западу от здания, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.11.2010 внесена запись N 25-25-18/062/2010-321 и выдано свидетельство повторно серии 25-АВ N 012932.

02.02.2015 индивидуальный предприниматель Матусевич Александр Леонидович обратился в администрацию Находкинского городского округа с заявлением вх. N 15-0291, в котором просил предоставить в собственность земельный участок с разрешенным использованием под строительство и эксплуатацию базы отдыха для целей эксплуатации базы отдыха ИП Матусевич в районе бухты Козина, в г. Находка, I этап строительства, принадлежащего на праве собственности, расположенного по адресу: Приморский край, г. Находка, ул. Заозерная, д. 21, строение 1.

Письмом N 13.17-0333 от 06.02.2015 администрация сообщила об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка, указав, что на земельном участке расположены два объекта, один из которых - жилой корпус N 2 "База отдыха ИП Матусевич в районе бухты Козина в г. Находка, II этап", назначение: объект незавершенного строительства, согласно же пункта 1 статьи 36 ЗК РФ приобретение права собственности на земельный участок возможно под зданиями, строениями, сооружениями. Также администрация указала, что согласно сообщению заявителя на участке расположены только 2 объекта, в связи с чем продажа земельного участка площадью 34346,13 кв.м. возможна только после завершения строительства всех объектов недвижимости.

Не согласившись с решением администрации об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:31:010302:0664, на котором помимо объекта, введенного в эксплуатацию, расположен объект незавершенного строительства (жилой корпус N 2).

Вместе с тем, выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства возможен лишь в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее по тексту - Закон N 178-ФЗ) и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае право собственности на объект незавершенного строительство возникло у предпринимателя в результате строительства этого самого объекта. Таким образом, в данной ситуации отсутствуют предпосылки для применения вышеуказанных норм права.

Применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ) здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. По правилам статьи 55 ГрК РФ, право использования объекта капитального строительства возникает только после ввода объекта в эксплуатацию.

Поскольку объект незавершенного строительства не является зданием, строением, сооружением, предоставление земельного участка в собственность под таким объектом в силу статьи 36 ЗК РФ неправомерно, поскольку находящийся на земельном участке не завершенный строительством объект не относится к объектам, собственники которых имеют право на приватизацию земельных участков.

Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 12.03.2013 N 13783/12.

Указанное толкование законодательства направлено на обеспечение баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства, так как объекты незавершенного строительства обладают особым правовым статусом.

Кроме того, судом первой инстанции также обоснованно учтено следующее.

По правилам пункта 7 статьи 36 ЗК РФ при предоставлении земельных участков для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, размер земельного участка, который заявитель желает приобрести, непосредственно связан с функциональным назначением объекта и ограничен требованиями пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

Принимая во внимание вышеприведенные нормативные положения, суд первой инстанции верно указал, что предприниматель имеет право претендовать на предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:31:010302:0664, только в той части, которая занята объектом недвижимости, принадлежащим заявителю на праве собственности и введенным в эксплуатацию, и необходима для его использования.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 13 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11.

Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером 25:31:010302:0664 площадью 34346,13 кв.м. предоставлен предпринимателю в аренду для целей строительства и эксплуатации базы отдыха, в состав которой в соответствии с проектной документацией помимо двух жилых корпусов площадью 505,7 кв.м. и 489,8 кв.м., входят иные объекты, необходимые для эксплуатации базы отдыха, тогда как заявитель испрашивает в собственность весть предоставленный ему в аренду земельный участок площадью 34346,13 кв.м, введя в эксплуатацию лишь первую очередь строительства - жилой корпус N 1 площадью 505,7 кв.м.

Факт предоставления земельного участка в определенных размерах в аренду не свидетельствует о возможности предоставления земельного участка в тех же размерах в собственность, поскольку в последнем случае необходимо руководствоваться нормами Земельного кодекса РФ, а именно положениями статей 33, 35 Кодекса и исходить из фактической необходимости выделения земельного участка в собственность.

Поскольку на испрашиваемом участке помимо объекта недвижимости находится объекты незавершенного строительства, вследствие чего предоставление земельного участка в той площади и в тех границах, в которых участок поставлен на кадастровый учет, не представляется возможным.

Доводы предпринимателя о том, что нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, не препятствует его предоставлению предпринимателю в собственность при наличии иного объекта капитального строительства, введенного в эксплуатацию, не основаны на нормах права.

С учетом всего вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у Администрации не имелось правовых оснований для принятия решения о предоставлении Обществу в собственность испрашиваемого земельного участка.

Оспариваемое решение Администрации соответствует положениям ст.ст. 33,36 Земельного кодекса РФ, в действующей на момент возникновения спорных отношений редакции и не нарушает права предпринимателя, который как собственник введенного в эксплуатацию объекта недвижимости не утрачивает право на приобретение в собственность земельного участка, занятого данным объектом.

Оспариваемый отказ не исключает право заявителя на использование земельного участка по назначению.

В то же время, по достижении цели, в соответствии с которой предпринимателю был предоставлен в аренду земельный участок, последний не лишен возможности обратиться с заявлением о приобретении в собственность спорного земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции законно и обоснованно, в соответствии с ч.3 ст. 201 АПК РФ отказал предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.07.2015 по делу N А51-3957/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

О.Ю. Еремеева Е.Н. Номоконова