Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2015 г. N 09АП-31991/15

город Москва

27 августа 2015 г.

Дело N А40-18761/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.08.2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27.08.2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я. судей: Панкратовой Н.И., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамент городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "22" мая 2015 г. по делу N А40-18761/14, принятое судьей Е.Н. Яниной, по иску ООО "Русь" (ОГРН 1027739652192) к Департамент городского имущества г. Москвы третье лицо - ООО "Пенни Лейн Коммерц" об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Трушин М.Ю. по дов. от 21.08.2015;

от ответчика: Медушевская Т.В. по дов. от 30.12.2014;

от третьего лица: извещен, не явился;

Общество с ограниченной ответственностью "РУСЬ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 299,7 кв.м. (этаж 1, помещение I-III, комнаты 8-11), расположенного по адресу: г. Москва, Мичуринский проспект, д. 54А, изложив п. 3.4. договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 33 550 847 руб. 45 коп. в соответствии заключением эксперта Стрекина П.В. от 16.06.2014 N 06/14-5Э и пояснением эксперта Стрекина П.В., данного во время судебного заседания 16 октября 2014 года. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; изложит п. 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и составляет из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 931 967 руб. 98 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга." с учетом принятого судом уточнения предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.05.2015 года требования истца удовлетворены в полном объеме. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании ответчик полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Третье лицо в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без его участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 299,7 кв.м., (этаж 1, помещение I-III, комнаты 8-11), расположенного по адресу: г. Москва, Мичуринский проспект, д. 54А, по договору аренды N 08-467/06 от 14.08.2006, сроком действия до 01.10.2017.

18.06.2012 г. истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

13.11.2013 г. в Департамент городского имущества города Москвы по адресу: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20 ООО "Русь" и непосредственно генеральным директором Богдановой О.А. был направлен комплект документов, а именно: подписанный с двух сторон договор купли-продажи недвижимости на пяти листах, протокол разногласий от 13.11.2013 г. N 01 к договору купли-продажи недвижимости, подписанный со стороны ООО "Русь" на двух листах в двух экземплярах, а также сопроводительное письмо от 13.11.2013 г. N 05-11-2013 г., подписанное генеральным директором общества Богдановой О.А.

При этом, 13.11.2013 г. генеральным директором ООО "Русь" в службу "Одного окна" Департамента городского имущества города Москвы были поданы заявления (отзывы запросов) с просьбой прекратить рассмотрение запроса (заявления) от 14.06.2012 г. N 01-06-2012 (отметка о получении 18.06.2012 г. (N 45376/12); заявление о выборе порядка оплаты в рассрочку от 20.08.2012 N 02-08-2012, отметка о получении 21.08.2012 г. (N 63548/12) по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого объекта малого и среднего предпринимательства, из государственно собственности г. Москвы" с приложением заявления N 02-11-2013 от 13.11.2013 г. на имя руководителя ДИГМ с просьбой принять решение об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого объекта малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы", а также с просьбой о привлечении виновных лиц, в связи с бездействием по ранее поданному 20.08.2013 г. аналогичному заявлению в ДИГМ об отказе в предоставлении государственной услуги.

В связи с изложенными обстоятельствами ДИГМ в адрес общества были направлены решения (от 10.12.2013 г. N ДГИ-1-129755/13-1 и от 12.03.2014 г. N ДГИ-1-16692/14-1) уведомляющие об утрате ООО "Русь" преимущественного права на приобретение арендуемого обществом недвижимого имущества расположенного адресу: г. Москвы, Мичуринский пр-кт, д. 54А в связи с неподписанием в 30-дневный срок от даты получения документов от Департамента (14.10.2013 г.) договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в связи с тем, что общество обратилось с заявлением об отзыве заявления о реализации преимущественного права выкупа.

Решением суда от 12.01.2015 г. по делу 3 А 40-126469/2014 г. вступившего в законную силу 13.02.2015 г. признаны недействительными односторонние сделки Общества с ограниченной ответственностью "Русь" - заявления от 20.08.2013 г. и от 13.11.2013 г. об отзыве заявок, поданных для реализации преимущественного права выкупа на основании ст. ст. 10, 168 ГК РФ, а также в связи с признанием исковых требований в данной части в порядке ст. 49 АПК РФ ответчиком ООО "Русь".

Таким образом, довод ответчика о том, что истец отказался от преимущественного права судом отклоняется. Согласно письму истец просил ответчика подписать договор купли-продажи вместе с протоколом разногласий от 13.11.2013.

Ответчик на предложение истца согласовать условия договора в части уменьшения цены объекта не ответил. Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок протокол разногласий не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, о чем вынесено Определение от 28 апреля 2014 г.

Проведение оценочной экспертизы по оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 18.06.2012 г. поручено ООО "Научно-исследовательская лаборатория экспертизы и оценки" эксперту Стрекину П.В.,

Согласно заключению эксперта N 06/14-5Э от 16.06.2014, рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 299,7 кв.м. (1 этаж, помещение I, II, III комн. 8-11) расположенного по адресу: г. Москва, Мичуринский проспект, д. 54А, по состоянию на 18 июня 2012 составляет 33 550 847 руб. 46 коп. без учета НДС.

Определением суда от 16.10.2014 в судебное заседание по ходатайству Департамента на 05.12.2014 для дачи пояснений вызван эксперт ООО "Научно-исследовательская лаборатория экспертизы и оценки" Стрекин П.В.

Эксперт Стрекин П.В., явившийся в судебное заседание 15.09.2014 г. пояснил суду, что рыночная стоимость определенная в экспертном заключении N 06/14-5Э определена с учетом НДС, рыночная стоимость спорного нежилого помещения без НДС составляет 33.550.847 руб. 46 коп.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не принимаются в качестве основания для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключению эксперта N 06/14-5Э от 16.06.2014, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611). Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, суд не усматривает.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 мая 2015 г. по делу N А40-18761/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Н.И. Панкратова А.П. Тихонов