Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2015 г. N 12АП-7368/15

г. Саратов

24 августа 2015 г.

Дело N А06-929/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.

судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу администрации города Астрахани (ИНН 3015009178, ОГРН 1033000821809)

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 мая 2015 года по делу N А06-929/2015 (судья Н.В. Смирнова)

по иску администрации города Астрахани (ИНН 3015009178, ОГРН 1033000821809)

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" (ИНН 3017031323, ОГРН 1023000816574)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 856 963 руб. 43 коп. и неустойки в сумме 204 112 руб. 42 коп.

при участии:

представителя администрации города Астрахани Коновалова А.С., действующего по доверенности от 08.04.2015,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Астрахани (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" (далее - ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 856 963 руб. 43 коп. и неустойки в сумме 204 112 руб. 42 коп.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 29 мая 2015 года иск удовлетворён частично.

Суд взыскал с ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" в пользу администрации города Астрахани задолженность по арендной плате в сумме 151 145 руб. 27 коп., пени в сумме 47 965 руб. 76 коп., а всего 199 102 руб.03 коп.

В остальной части иска отказано.

С ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 430 руб. 37 коп.

Администрация города Астрахани, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме. В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на допущение технической ошибки в расчёте арендной платы, указанном в договоре, в части указания площади земельного участка, которое произошла в результате сбоя программы, что повлекло неверное исчисление размера арендной платы. Апеллянт считает неправильным вывод суда первой инстанции о том, что арендная плата подлежит исчислению в соответствии с методом, установленным в договоре, и не подлежит изменению без заключения дополнительных соглашений, изменяющих методику. Апеллянт полагает, что ошибочный расчёт арендной платы по причине сбоя программы не освобождает ответчика от уплаты арендной платы в размере, определённом на основании действующих нормативных правовых актов.

В судебном заседании представитель администрации города Астрахани поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, дал аналогичные пояснения.

ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило в материалы дела письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором настаивает на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание представитель ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 18.07.2015.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанного лица о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя администрации города Астрахани, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Астрахани от 11.02.2011 N 934 между администрацией города Астрахани (Арендодатель) и ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2011 N 461 (далее - Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору на условиях аренды земельный участок площадью 12137 кв.м, расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Алешина, 32, в целях эксплуатации производственной базы и подъездного железнодорожного пути, сроком с 10.06.2008 по 09.06.2033.

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области, о чем свидетельствует проставленная на нём отметка о регистрации.

Согласно пункту 3.2. Договора арендная плата начисляется с 10.06.2008.

Условиями пункта 3.3. Договора предусмотрено, что арендная плата вносится в бюджет в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа следующего месяца.

Согласно расчету арендной платы в тексте договора (4 страница Договора) расчет арендной платы за год произведен следующим образом:

2008 год: 30.00 х 12137 х 205:366 = 203941.39

2009 год: 1277,33 х 0,025 х 1277,33 х 365:365 = 41789.30

2010 год: 1277,33 х 0,012 х 1277,33 х 365:365 = 19578.86

2011 год:1277,33 х 0,012 х 1277,33 х 365:365 = 19578.86

Всего к оплате 283 888,41 руб.

В силу пункта 5.6 Договора в случае просрочки внесения арендных платежей подлежит уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" за период с 01.01.2011 по 31.12.2014 образовалась задолженность в размере 856 963 руб. 43 коп.

За просрочку платежей Обществу за период с 15.06.2012 по 15.11.2014 начислены пени в размере 204 112 руб. 42 коп.

Поскольку ответчиком задолженность по вышеуказанному договору не погашена, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309-310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты и, вместе с тем, проверив расчёт предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и пени, счёл требования истца подлежащими частичному удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению, при этом исходит из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" в нарушение условий Договора не вносило арендную плату за пользование земельным участком. Согласно расчёту истца за период с 01.01.2011 по 31.12.2014 образовалась задолженность в размере 856 963 руб. 43 коп.

Проверяя расчёт истца, суд первой инстанции установил, что при заключении Договора аренды стороны установили в расчете арендной платы формулу расчета арендных платежей и определили сумму арендной платы, подлежащую оплате за 2008-2011 г.г., в размере 283 888,41 рублей. Дополнительное соглашение, изменяющее порядок расчета арендной платы по Договору аренды между Арендодателем и Арендатором не заключалось. Доказательств, свидетельствующих о подписании соглашений об изменении условий Договора аренды в части внесения арендной платы в период с 2008 по 2011 г.г. и их последующей государственной регистрации, в материалы дела не представлено. Исходя из того, что положения Договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, суд пришёл к выводу, что принятие уполномоченными органами Астраханской области постановлений само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами Договора.

Согласно произведенному судом первой инстанции расчету, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 составляет 151 145 руб. 27 коп.

Однако, делая указанные выводы, судом первой инстанции не учтено следующее.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли является регулируемым.

В примечаниях к Договору стороны определили, что Арендатор осуществляет перерасчёт арендной платы за землю в соответствии с действующим законодательством и по ставкам, устанавливаемым органами местного самоуправления.

Как усматривается из расчёта истца (л.д. 6), размер арендной платы, подлежащей внесению за спорный период, рассчитан с учётом Постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П "Об установлении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков её внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности АО, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", которым была изменена методика начисления годовой арендной платы, Постановления администрации города Астрахани от 20.05.2011 N 4005 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановления администрации города Астрахани от 09.04.2012 N 3027 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановления администрации города Астрахани от 07.08.2013 N 6962 "О внесении изменения в платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановление администрации города Астрахани от 09.04.2012 N 3027 "Об установлении базовых ставок арендной платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани"", платы за земельные участки, используемые на территории города Астрахани", Постановления Правительства Астраханской области от 25.12.2013 N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов, расположенных на территории Астраханской области".

Арендуемый ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" земельный участок относится к землям населённых пунктов.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае спорный Договор заключен в 2011 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Условия в Договоре об ином порядке и размере арендной платы за земельный участок, нежели чем установлены уполномоченным на то органом, являются ничтожными в силу закона.

Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора правовая позиция относительно регулирования арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, определена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.

Расчёт задолженности произведён истцом по формуле АП = Сб х КС, где АП - размер годовой арендной платы за земельные участки; Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах; КС - кадастровая стоимость земельного участка, выраженная в рублях.

Согласно кадастровому паспорту на спорный земельный участок его кадастровая стоимость составляет - 15502954,21 руб., удельный показатель - 1277,33 руб. кв.м.

Базовые ставки арендной платы менялись и были установлены Постановлениями администрации города Астрахани от 08.12.2008 N 4998 (2,5%), от 18.08.2010 N 6228 (1,2%), от 20.05.2011 N 4005 (1,5%), от 09.04.2012 N 3027 (1,6%), от 07.08.2013 N 6992 (1,81%) на соответствующий год.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания произведённого истцом расчёта неверным, поскольку он соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске или его части.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Ответчиком в отзыве на исковое заявление было заявлено о пропуске срока давности по требованиям за 2008, 2009, 2010, 2011 годы и часть 2012 года.

Из предмета Договора аренды земельного участка следует, что земельный участок предоставлен арендатору в целях эксплуатации производственной базы и подъездного железнодорожного пути.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Условиями пункта 2.1 и раздела VIII Договоров аренды стороны распространили действие названого договора с 10.06.2008 и установили обязанность по внесению платы за земельные участки, рассчитав арендные платежи с 2008 года.

Это означает, что стороны распространили действие Договора аренды на прошлое время, поскольку между ними были предшествующие заключению договора фактические отношения по пользованию земельными участками, занятыми недвижимым имуществом - производственной базой и подъездным железнодорожным путем.

Заключая Договор аренды, ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" фактически подтвердило факт пользования спорным земельным участками в тех границах, в которых он передан по Договору.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в разделе VIII в пункте 2 примечаний к Договору стороны согласовали, что начисленная за 2008, 2009, 2010, 2011 год арендная плата вносится арендатором равными частями в срок до 15 числа каждого месяца с первым сроком уплаты до 15 числа месяца, следующего за месяцем осуществления государственной регистрации Договора и последним сроком уплаты до 15 ноября текущего бюджетного года.

В рассматриваемом случае Договор в установленном порядке зарегистрирован в июле 2012 года (л.д. 9 оборотная сторона).

Соответственно с учётом согласованного сторонами в пункте 2 примечаний к Договору условия, срок давности по платежам за 2008, 2009, 2010, 2011 год истекает 15.07.2015.

Срок давности за 2012 год с учётом пункта 3.3. Договора, которым предусмотрено, что арендная плата вносится в срок до 15 числа следующего месяца, истекает соответственно (за январь - 15.02.2015, за февраль - 15.03.2015 и т.д.).

Истец обратился с иском в Арбитражный суд Астраханской области 12.02.2015, что объективно подтверждается штампом входящей корреспонденции (л.д. 5).

Таким образом, срок исковой давности по заявленным истцом в рамках настоящего дела требованиям не истёк.

Исходя из вышеизложенных норм права, учитывая отсутствие доказательств оплаты ответчиком арендной платы в спорном периоде, суд апелляционной инстанции требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.12.2014 в сумме 856 963 руб. 43 коп. считает подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 5.6 Договора в случае просрочки внесения арендных платежей подлежит уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.

За просрочку платежей Обществу за период с 15.06.2012 по 15.11.2014 начислены пени в размере 204 112 руб. 42 коп.

Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Суд первой инстанции, исходя из того, что истцом неправильно определен размер основного долга, счёл что заявленная ко взысканию неустойка подлежит уменьшению до 47 965 руб. 76 коп.

Поскольку в ходе судебного разбирательства обоснованность заявленного истцом размера задолженности нашла своё подтверждение, суд апелляционной инстанции, проверив расчёт суммы пени, исходя из того, что при заключении Договора сторонами согласован размер неустойки, принимая во внимание отсутствие ходатайства о снижении пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает требование истца о взыскании с ответчика за период с 15.06.2012 по 15.11.2014 пени в размере 204 112 руб. 42 коп. подлежащим удовлетворению в полном объёме.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объёме основаны на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения судебного акта.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 мая 2015 года по делу N А06-929/2015 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" в пользу администрации города Астрахани задолженность по арендной плате в сумме 856 963 руб. 43 коп., пени в сумме 204 112 руб. 42 коп., а всего 1 061 075 руб. 85 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в сумме 23 611 руб."

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.А. Дубровина И.И. Жевак