Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2015 г. N 02АП-5913/15

г. Киров

24 августа 2015 г.

Дело N А82-7296/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Талановой У.Ю.,

без участия в судебном заседании представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Козловой Ирины Игоревны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 21.05.2015 по делу N А82-7296/2013, принятое судом в составе судьи Ландарь Е.В.,

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

к индивидуальному предпринимателю Козловой Ирине Игоревне (ИНН: 760600491654, ОГРНИП: 306760413500029),

третье лицо: Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля; Департамент архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля; общество с ограниченной ответственностью "Аметист плюс"; ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"; Торбин Дмитрий Вячеславович,

о взыскании 10 540 803 рублей 91 копейки,

установил:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Агентство, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Козловой Ирине Игоревне (далее - Предприниматель, ответчик) о взыскании 10 540 803 рублей 91 копейки, в том числе: 5 673 048 рублей 42 копейки арендная плата за период с ноября 2010 года по 31.12.2014, 4 867 755 рублей 49 копеек пени за период с 20.04.2013 по 31.12.2014.

Индивидуальным предпринимателем Козловой И.И. заявлен встречный иск к Агентству об обязании заключить дополнительное соглашение N 4 к договору аренды от 25.04.2003 N 12951-о в части уменьшения площади земельного участка до фактически используемой площади в размере 9507 кв.м. с 10.11.2011.

ИП Козлова И.И. отказалась от встречного иска, отказ судом принят (определение суда от 04.03.2015).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 21.05.2015 исковые требования Агентства удовлетворены частично. Суд взыскал с Предпринимателя в пользу истца 5 673 048 рублей 42 копейки арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.04.2003 N 12951-о за период с ноября 2010 года по 31.12.2014, 1 475 077 рублей пени за период с 20.04.2013 по 31.12.2014, всего 7 148 125 рублей 42 копейки.

ИП Козлова Ирина Игоревна с принятым решением суда не согласилась, и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 21.05.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что при переходе права собственности на подземную стоянку, к ответчику не перешло право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

Предприниматель считает, что поскольку между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, взыскание неустойки проведено неправомерно. Также заявитель считает, что в связи с наличием на спорном участке публичного сервитута соразмерной является плата 16 743 751 рубль, которая в свою очередь исключает наличие задолженности ответчика.

Агентство в представленном отзыве на апелляционную жалобу указало на законность принятого судом решения, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, Агентство заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 N 11, разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как следует из материалов дела, 25.04.2003 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодатель) и ООО "Трест "Ярпромжилстрой" (в настоящее время - ООО "Аметист плюс") был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 12951-о, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 15 747 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030510:0001, расположенный по адресу: г.Ярославль, пл.Труда, для строительства подземной автостоянки с реконструкцией парадного входа стадиона "Шинник", размещением ТП и инженерными сетями (т. 1 л.д. 13-15).

На основании соглашения об отступном от 02.04.2010 к ИП Козловой И.И. перешло право собственности на подземную автостоянку на площади Труда на 300 машино-мест общей площадью 9984,20 кв.м., кадастровый номер 76:23:0305010:0001:000027672/0001, а также право аренды земельного участка общей площадью 15747 кв.м., кадастровый номер 76:23:030510:0001 (соглашение от 19.05.2010 о передаче прав и обязанностей по договору N 12951-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.04.2003) т. 3 л.д. 7-8).

Право собственности на подземную автостоянку зарегистрировано за ИП Козловой И.И. 21.05.2010, что подтверждается выпиской из ЕГРП (т.1 л.д. 59).

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030510:0001 помимо подземной автостоянки расположены два объекта незавершенного строительства, принадлежащих ООО "Аметист плюс" (ранее - ООО "Трест Ярпромжилстрой").

Дополнительным соглашением от 12.02.2015, заключенным между ООО "Аметист плюс" и ИП Козловой И.И., соглашение от 19.05.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в собственности земельного участка от 25.04.2003 N 12951-о расторгнуто с момента его заключения. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию (т. 3 л.д. 4).

Этим же соглашением ООО "Аметист плюс" и ИП Козлова И.И. согласовали площадь фактического использования земельного участка с 19 мая 2010 года в следующих размерах: ООО "Аметист плюс" - 5 692 кв.м., ИП Козлова И.И. - 10 055 кв.м.

С учетом того, что спорный земельный участок используется несколькими арендаторами, истец произвел расчет арендной платы, подлежащий взысканию с ответчика, исходя из площади земельного участка в размере 10 055 кв.м.

Указанный размер площади используемого земельного участка ответчиком не оспаривается.

Уточненный расчет арендной платы произведен истцом исходя из ставок арендной платы в размере 1,444% с 21.05.2010, в размере 1,57% с 01.04.2011, в размере 2,6% с 01.04.2012, в размере 7,9% с 01.04.2013, в размере 5,2% с 01.04.2014, что также соответствует позиции ответчика.

Исследовав и оценив представленные доказательства, а также принимая во внимание вышеуказанные нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности Козловой И.И. на объект недвижимости к ней перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости; договор аренды от 25.04.2003 с учетом дополнительного соглашения от 10.11.2014 (т. 2 л.д. 28) продолжает регулировать отношения по использованию земельного участка уже с новым собственником недвижимости.

Таким образом, с момента приобретения права собственности на объект недвижимости к Козловой И.И. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, в связи с чем, обязательство по внесению арендной платы за пользование этим участком подлежит исполнению ИП Козловой И.И.

Из материалов дела следует, что обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком в период с ноября 2010 года по 31.12.2014 Предпринимателем надлежащим образом не исполнены, доказательств своевременного внесения арендной платы за пользование земельным участком за указанный период в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 5.1 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа. Согласно расчету истца неустойка составила 4 867 755 рублей 49 копеек.

Суд первой инстанции, оценив обстоятельства дела, представленные доказательства, учитывая действия сторон при исполнении договора, период времени просрочки исполнения ответчиком обязательства, чрезмерно высокий процент неустойки, обоснованно пришел к выводу о явной несоразмерности заявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства и правильно уменьшил неустойку, подлежащую взысканию с ответчика, до 1 475 077 рублей.

Довод Предпринимателя о том, что истец необоснованно производил зачисление платежей без учета периода, отраженного в платежных поручениях, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку письмо ответчика от 25.02.2015 N 10 (т. 3 л.д. 6) расценено истцом в качестве уточнения периода платежа, расчет задолженности произведен с учетом произведенной ответчиком оплаты (т. 3 л.д. 104-105).

Довод Предпринимателя о том, что пени не подлежат начислению, поскольку договорные отношения между сторонами отсутствуют, отклоняется апелляционным судом, поскольку к новому собственнику недвижимости в силу закона переходят все права арендатора по договору аренды земельного участка с прежним собственником, данные права переходят с теми же обременениями (встречными обязательствами), которые имелись у прежнего собственника.

Довод ответчика о необходимости учета платы за публичный сервитут, установленный в отношении арендованного земельного участка постановлением мэра города Ярославля от 07.04.2003 N 1283 (т. 2 л.д. 81-82), отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Пунктом 7 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка, обремененного публичным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

Доказательств того, что установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка заявителем в материалы дела не представлено. Кроме того, ИП Козлова И.И. не является собственником земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Агентства и взыскал 5 673 048 рублей 42 копейки арендной платы и 1 475 077 рублей пени.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя не имеется.

Решение суда от 21.05.2015 принято с соблюдением норм материального права, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 21.05.2015 по делу N А82-7296/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Козловой Ирины Игоревны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

О.Б. Великоредчанин Л.И. Черных