Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2015 г. N 03АП-3917/15

г. Красноярск

01 сентября 2015 г.

Дело N А33-8080/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "31" августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "01" сентября 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бабенко А.Н.,

судей: Белан Н.Н., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания Козловой Т.Е.,

при участии:

от истца: Заяц Е.В., представитель по доверенности от 02.06.2015

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "04" июня 2015 года по делу N А33-8080/2015, принятое судьёй Альтергот М.А.

установил:

индивидуальный предприниматель Алтухов Виктор Федорович (далее - ИП Алтухов В.Ф., истец) (ИНН 240401610438, ОГРН 312241108000023) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" (далее - ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ", ответчик) (ИНН 2411017068, ОГРН 1072411000276) о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений N 21 от 01.02.2008 в размере 520 000 рублей; о расторжении договора аренды нежилых помещений N 21 от 01.02.2008; об обязании освободить следующие комнаты, расположенные в отдельно стоящем нежилом здании по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п. Емельяново, ул. Московская, 196: N 1 площадью 122,6 кв.м., N 2 площадью 31,5 кв.м., N 3 площадью 24,5 кв.м., N 4 площадью 15,1 кв.м., N 5 площадью 462,7 кв.м., N 6 площадью 6,1 кв.м., N 8 площадью 14 кв.м., N 9 площадью 7,8 кв.м., N 10 площадью 3 кв.м., N 11 площадью 9,7 кв.м., N 12 площадью 35,5 кв.м., N 13 площадью 20,3 кв.м., N 14 площадью 15,5 кв.м., N 15 площадью 19,6 кв.м., N 17 площадью 69,9 кв.м., N 18 площадью 7,3 кв.м., N 19 площадью 5,3 кв.м, общей площадью 870,4 кв.м.

Решением от 04.06.2015 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просил отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что на момент рассмотрения спора им было допущено нарушение сроков выплаты арендной платы на срок два месяца, что в соответствии с условиями договора не может являться основанием для его расторжения или отказа от договора в одностороннем порядке; заказное письмо с уведомлением о вручении от 19.03.2015 не подтверждает факт направления истцом требования об оплате задолженности, поскольку из представленного письма не следует, какой документ направлялся в адрес ответчика.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 31.08.2015.

От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Между потребительским кооперативом "Емельяновское районное потребительское общество" (арендодатель) и ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" заключен договор аренды нежилых помещений от 01.02.2008 N 21, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду комнаты, расположенные в отдельно стоящем нежилом здании по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Емельяново, ул. Московская, 196, в дальнейшем именуемые "арендуемое помещение":

- Комната N 1 площадью 122,6 кв.м.;

- Комната N 2 площадью 31,5 кв.м.;

- Комната N 3 площадью 24,5 кв.м.;

- Комната N 4 площадью 15,1 кв.м.;

- Комната N 5 площадью 462,7 кв.м.;

- Комната N 6 площадью 6,1 кв.м.;

- Комната N 8 площадью 14,0 кв.м.;

- Комната N 9 площадью 7,8 кв.м.;

- Комната N 10 площадью 3,0 кв.м.;

- Комната N 11 площадью 9,7 кв.м.;

- Комната N 12 площадью 35,5 кв.м.;

- Комната N 13 площадью 20,3 кв.м.;

- Комната N 14 площадью 15,5 кв.м.;

- Комната N 15 площадью 19,6 кв.м.;

- Комната N 17 площадью 69,9 кв.м.;

- Комната N 18 площадью 7,3 кв.м.;

- Комната N 19 площадью 5,3 кв.м.; общей площадью 870,4 кв.м. для использования под универсальный магазин.

Срок действия договора устанавливается на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи помещений.

Согласно пункту 2.1. договора арендатор ежемесячно вносит арендную плату за все арендуемые нежилые помещения в размере 260000 рублей, с учетом НДС. В сумму арендной платы входит оплата за пользование земельным участком (пункт 2.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.5. договора арендная плата вносится не позднее 10-го числа текущего месяца.

В силу пункта 5.2. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения договора аренды только в случае, если арендатор допустил просрочку арендной платы на срок более 3-х месяцев (девяносто дней).

По акту приема-передачи от 01.02.2008 нежилые помещения переданы арендодателем арендатору.

Между Константиновой О.И. (продавец) и ИП Алтуховым В.Ф. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.01.2014 N 1, согласно которому покупатель покупает, то есть принимает в собственность, и оплачивает в соответствии с условиями договора, а продавец продает, то есть передает в собственность покупателя:

- земельный участок (далее - "Имущество"): земельный участок - общая площадь 2111 кв.м., адрес земельного участка: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, р.п. Емельянове ул. Московская, участок N 196, кадастровый номер 24:11:0010105:2999; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации магазина;

- нежилое здание, 1 - этажное, общей площадью 1408,9 кв.м., местоположение: Красноярский край, Емельяновский район, р.п. Емельяново, ул. Московская, д. 196, кадастровый номер 24:11:0010105:2858.

В соответствии с пунктом 1.5. договора существуют ограничения (обременения) права на вышеуказанное здание в виде аренды: по договору от 31.08.2008 N 63 сроком на 10 лет, а также по договору аренды от 01.02.2008 N 21 сроком на 10 лет.

Согласно пункту 3.1. договора от 28.01.2014 N 1 продавец передает покупателю имущество в надлежащем состоянии, (как оно есть), соответствующее санитарным нормам и пригодное для эксплуатации. Покупатель до составления настоящего договора ознакомился с техническим состоянием вышеуказанного имущества, претензий к продавцу не имеет. Продавец передал, а покупатель принял имущество к моменту подписания договора, в силу чего договор приобретает силу и значение акта приема-передачи имущества.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.01.2014 N 1 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 12.02.2014 за N 24-24-10/003/2014-686.

ИП Алтухов В.Ф. направил в адрес ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" предупреждение от 19.03.2015 с требованием оплатить задолженность по арендной плате за период с января 2015 года по март 2015 года в срок до 10 апреля 2015 года и указал, что в случае невыполнения данного требования в установленный срок обратится в суд с требованием о расторжении договора от 01.02.2008 N 21. Заказное письмо с уведомлением о вручении от 19.03.2015 возвращено в связи с отказом адресата от получения.

ИП Алтухов В.Ф. обратился к ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с февраля 2015 года по апрель 2015 года в срок до 22.04.2015 и указал, что в случае невыполнения данного требования в установленный срок предлагает расторгнуть договор аренды в срок до 22.04.2015. К претензии приложено соглашение о расторжении договора аренды от 01.02.2008 N 21 с 22.04.2015, подписанное ИП Алтуховым В.Ф. Указанная претензия вручена нарочно ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" 13.04.2015, о чем проставлена отметка и печать.

Как указывает истец, за период с февраля 2015 года по апрель 2015 года у ответчика образовалась задолженность по договору аренды в сумме 780000 рублей Задолженность за февраль 2015 года погашена 21.04.2015. В настоящее время ответчиком не погашена задолженность в период с марта 2015 по май 2015. В рамках настоящего дела истцом заявлены требования о взыскании долга в сумме 520000 рублей (за март, апрель 2015).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Указанное положение означает, что, в случае отчуждения права собственности, место арендодателя в арендных отношениях занимает новое лицо, приобретатель.

Как следует из материалов и установлено судами, ИП Алтухов В.Ф., как собственник имущества, вступил в договор аренды нежилых помещений от 01.02.2008 N 21, заключенный между потребительским кооперативом "Емельяновское районное потребительское общество" и ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" в качестве арендодателя, в силу закона.

Таким образом, отношения сторон (истца и ответчика) возникли из договора аренды нежилых помещений от 01.02.2008 N 21 и регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт передачи помещений в аренду ответчику подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2008 и ответчиком не оспаривается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2.1. договора арендатор ежемесячно вносит арендную плату за все арендуемые нежилые помещения в размере 260 000 рублей, с учетом НДС. В сумму арендной платы входит оплата за пользование земельным участком (пункт 2.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.5. договора арендная плата вносится не позднее 10-го числа текущего месяца.

В период с февраля 2015 года по апрель 2015 года по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2008 N 21 у ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" образовалась задолженность по арендной плате в сумме 780000 рублей. Как сообщил истец, задолженность в сумме 260000 рублей за февраль 2015 оплачена ответчиком 21.04.2015. Задолженность за март и апрель 2015 года до настоящего времени не погашена. Более того, в настоящее время образовался долг за май 2015 года.

По настоящему иску истец просит суд взыскать с ответчика задолженность за период с февраля 2015 по апрель 2015 года.

Расчет суммы долга по арендной плате повторно проверен судом апелляционной инстанции, установлено, что он соответствует фактическим обстоятельствам дела, является верным. Расчёт ответчиком не оспорен, контррасчёт не представлен, доказательств погашения задолженности в размере 520000 рублей ответчик в материалы дела не представил.

С учетом изложенного, исковое требование о взыскании с ответчика 520000 рублей долга по арендной плате правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению в полном объёме.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5.2. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке досрочно отказаться от исполнения договора аренды только в случае если арендатор допустил просрочку арендной платы на срок более 3-х месяцев (девяносто дней).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора в части перечисления ежемесячных арендных платежей, ИП Алтухов В.Ф. вручил нарочно представителю ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с февраля 2015 года по апрель 2015 года в срок до 22.04.2015 и указал, что в случае невыполнения данного требования в установленный срок, предлагает расторгнуть договор аренды в срок до 22.04.2015. К претензии приложено соглашение о расторжении договора аренды от 01.02.2008 N 21 с 22.04.2015, подписанное ИП Алтуховым В.Ф. Указанная претензия вручена нарочно работнику ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" 13.04.2015.

Таким образом, материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Поскольку ответчиком допущена просрочка перечисления ежемесячной арендной платы на срок более трех месяцев, а также учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, требование истца о расторжении договора аренды нежилых помещений N 21 от 01.02.2008 правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства возврата арендатором арендодателю комнат, расположенных в нежилом здании по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Емельяново, ул. Москов-ская, 196: комната N 1 площадью 122,6 кв.м., комната N 2 площадью 31,5 кв.м., комната N 3 площадью 24,5 кв.м., комната N 4 площадью 15,1 кв.м., комната N 5 площадью 462,7 кв.м., комната N 6 площадью 6,1 кв.м., комната N 8 площадью 14,0 кв.м., комната N 9 площадью 7,8 кв.м., комната N 10 площадью 3,0 кв.м., комната N 11 площадью 9,7 кв.м., ком-ната N 12 площадью 35,5 кв.м., комната N13 площадью 20,3 кв.м., комната N 14 площадью 15,5 кв.м., комната N 15 площадью 19,6 кв.м., комната N 17 площадью 69,9 кв.м., комната N 18 площадью 7,3 кв.м., комната N 19 площадью 5,3 кв.м., в материалы дела не представлены.

Учитывая изложенное, исковое требование об обязании ООО "УНИСАМ-21 "КАРАВАЙ" освободить комнаты, расположенные в нежилом здании по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Емельяново, ул. Московская, 196: комната N 1 площадью 122,6 кв.м., комната N 2 площадью 31,5 кв.м., комната N 3 площадью 24,5 кв.м., комната N 4 площадью 15,1 кв.м., комната N 5 площадью 462,7 кв.м., комната N 6 площадью 6,1 кв.м., комната N 8 площадью 14,0 кв.м., комната N 9 площадью 7,8 кв.м., комната N 10 площадью 3,0 кв.м., комната N 11 площадью 9,7 кв.м., комната N 12 площадью 35,5 кв.м., комната N13 площадью 20,3 кв.м., комната N 14 площадью 15,5 кв.м., комната N 15 площадью 19,6 кв.м., комната N 17 площадью 69,9 кв.м., комната N 18 площадью 7,3 кв.м., комната N 19 площадью 5,3 кв.м., правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал, что на момент рассмотрения спора им было допущено нарушение сроков выплаты арендной платы на два месяца, что в соответствии с условиями договора не может являться основанием для его расторжения или отказа от договора в одностороннем порядке.

Указанный вывод подлежит отклонению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в период с февраля 2015 года по апрель 2015 года по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2008 N 21 у ООО "Унисам-21 "КАРАВАЙ" образовалась задолженность по арендной плате в сумме 780000 рублей, задолженность в сумме 260000 рублей за февраль 2015 оплачена ответчиком 21.04.2015, задолженность за март и апрель 2015 года до настоящего времени не погашена.

По настоящему иску истец просит суд взыскать с ответчика задолженность за период с февраля 2015 по апрель 2015 года.

Материалами дела подтверждается нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы на срок более 3-х месяцев

Тот факт, что частично задолженность за февраль 2015 оплачена ответчиком 21.04.2015, не влияет на правомерность заявленного истцом требования о расторжении договора аренды, поскольку согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 23 Постановления от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", уплата долга не лишает арендодателя права в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что заказное письмо с уведомлением о вручении от 19.03.2015 не подтверждает факт направления истцом требования об оплате задолженности, поскольку из представленного письма не следует, какой документ направлялся в адрес ответчика, является несостоятельным, поскольку опровергается материалами дела.

Как следует из предупреждения о необходимости погашения задолженности по арендной плате (л.д.21) истец указал на необходимость погашения долга в размере 520 000 рублей по договору аренды от 01.02.2008 N 21.

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "04" июня 2015 года по делу N А33-8080/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

Н.Н. Белан В.В. Радзиховская