Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2015 г. N 17АП-10255/15

г. Пермь

2 сентября 2015 г.

Дело N А60-13999/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 2 сентября 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Васильевой Е.В.,

судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой Л.Д.

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью "Камаю Рус" (ИНН 7706746499, ОГРН 1107746952610) - не явились;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "УралИнвест" (ИНН 5905238591, ОГРН 1055902893529) - Потеряева Ю.В., паспорт, доверенность от 22.04.2015;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Камаю Рус"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 04 июня 2015 года по делу N А60-13999/2015,

принятое судьей Пшеничниковой И.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Камаю Рус"

к обществу с ограниченной ответственностью "УралИнвест"

о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании обеспечительного взноса в сумме 346 195 руб. 50 коп.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Камаю Рус" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УралИнвест" о расторжении с 11.12.2014 договора аренды от 16.09.2010 N 31-10/КДА на основании ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс), п.1 ст.451 ГК РФ в связи с обнаружением недостатков арендуемого имущества, препятствующих его использованию; взыскании с ответчика суммы обеспечительного взноса - 346195,50 руб., а также обязании ответчика передать находящееся у него имущество истцу, указанное в приложении N 1 (на 46 листах, всего 3324 наименований) и приложению N 2 (на 2 листах, всего 65 наименований) к настоящему заявлению (с учетом принятого судом дополнения исковых требований - л.д.139-142 том 1).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04 июня 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы истец указывает, что ограничение доступа в здание торгового центра, в котором находится арендуемое помещение, возникло после заключения договора аренды. О данном недостатке арендованного имущества истец не знал и не мог знать при заключении договора, и появление такого недостатка является основанием для досрочного расторжения договора. Материалами дела не подтверждено наличие подъездных путей на территорию торгового комплекса со стороны другого микрорайона. Поскольку истец уведомил ответчика о своем намерении расторгнуть договор аренды, основания удержания обеспечительного платежа, как санкции за односторонний досрочный отказ от исполнения договора, у ответчика отсутствуют. Истец указывает, что доказательств наличия задолженности по арендной плате перед ответчиком суду не представлены.

Приложенные к апелляционной жалобе копии судебных актов приобщению к материалам дела не подлежат, поскольку судебная практика доказательством по делу не является.

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы отзыва поддержал.

Истец о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направил, что в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО "Камаю Рег" (арендатор) и ООО "УралИнвест" (арендодатель) заключен договор аренды от 16.09.2010 N 31-10/КДА, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 194, расположенное на первом этаже, общей площадью 193,3 кв. м и часть помещения N 193, расположенного на первом этаже, общей площадью 15,1 кв. м, находящиеся в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Дублер Сибирского тракта, д.2 (пункт 1.1).

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды составляет 11 месяцев. В течение срока действия договора стороны обязуются заключить договор аренды помещения сроком на 5 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Акт приема-передачи составлен подписан ответчиком и ООО "Камаю Рег" 21.09.2010.

18.03.2011 между ООО "Камаю Рег", ООО УралИнвест" и ООО "Камаю Рус" подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 16.09.2010 N 31-10/КДА, в соответствии с которым права и обязанности ООО "Камаю Рег" по договору аренды перешли к истцу (л.д.61 том 1).

Дополнительным соглашением N 2 от 19.08.2011 к договору аренды стороны согласовали, что по истечении срока действия договора, срок его действия возобновляется и действует до 31.07.2015.

В рамках исполнения договора истцом внесен обеспечительный взнос в сумме 9891,30 долларов США.

Ссылаясь на то, что с октября 2014 года по предписанию органов внутренних дел перекрыты подъездные пути и остановка транспортных средств с проезжей части дублера Сибирского тракта, что повлекло невозможность использования арендуемых помещений, истец направил ответчику уведомление от 18.12.2014 N 126-ЛНС о расторжении договора аренды с 11.12.2014 (л.д.70 том 1). Факт получения указанного уведомления 25.12.2014 подтверждается отметкой на письме и ответчиком не оспаривается.

В связи с отказом ответчика от расторжения договора, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не установил оснований для расторжения договора на основании ст. 612 ГК РФ, п.1 ст. 451 ГК РФ в связи с обнаружением недостатков арендуемого имущества, препятствующих его использование.

Изучив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Согласно ст.606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 ст.650 Кодекса).

Согласно пункту 1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 ст.612 ГК РФ).

В соответствии со ст.620 Кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды от 16.09.2010 N 31-10/КДА не предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить наличие к зданию, в котором находится арендуемое имущество, подъездных путей и остановки транспортных средств с проезжей части дублера Сибирского тракта.

Таким образом, оснований для расторжения договора в связи с нарушением арендодателем взятых на себя обязательств не имеется.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрена также возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, договор может быть расторгнут судом. При этом, основанием для изменения или расторжения договора судом служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п.2 ст.451 ГК РФ:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, истец в соответствии со ст.65 АПК РФ должен доказать наличие всех четырех указанных условий, в том числе то, что дальнейшее исполнение договора существенно нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для арендатора такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Также для расторжения договора необходимо установить, что ни обычай делового оборота, ни существо договора не предполагали необходимости возложения риска изменения обстоятельств на заинтересованную сторону.

Из материалов дела следует, что причиной обращения в суд с настоящим иском явилось то, что в октябре 2014 года в связи с решением вопроса о подъездных путях к ТЦ "КомсоМОЛ" был перекрыт подъезд к торговому центру, как для арендаторов, так и для посетителей. В настоящее время не устранены ограничения по въезду и выезду на территорию торгового центра. Как утверждает истец, ограниченный доступ в арендуемые помещения повлек уменьшение количества покупателей, посетивших его торговый отдел, снижение продаж, что является существенным недостатком переданного в аренду имущества, которое препятствует его использованию. В доказательство представлены данные "счетчика покупателей" за октябрь-декабрь 2013 г. и 2014 г. (л.д.67 том 1).

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных пунктом 2 ст.451 ГК РФ условий для расторжения договора.

Истцом в нарушение ч.1 ст.65 АПК РФ не представлено доказательств того, что причиной снижения выручки от реализации товара явилось именно ограничение подъездных путей к торговому центру. В частности, не представлено сведений о количестве покупателей, посетивших торговую точку истца в иных месяцах 2014 г. Сравнение данных за декабрь 2013 г. и 2014 г. является некорректным, поскольку истец по собственной инициативе прекратил деятельность отдела (опечатал магазин) еще 12.12.2014 (л.д.69 том 1).

Само по себе ограничение подъездных путей к зданию торгового центра не свидетельствует об изменении качественных характеристик помещения, препятствующих его использованию по назначению.

Кроме того, как следует из письма истца от 01.10.2014 N 72 (л.д.124), более вероятной причиной уменьшения его выручки 2014 г. по сравнению с выручкой 2013 г. являются макроэкономические показатели, риск наступления которых не может быть возложен на арендодателя ни в силу обычаев делового оборота, ни из существа договора. Так, в данном письме арендатор просил принять арендодателя во внимание системную стагнацию и упадок розничных продаж в 2013-2014 гг., снижение покупательской способности населения, негативную волатильность курсов, в связи с чем перейти на оплату арендных платежей в виде 15% от товарооборота. При этом арендатор отмечает, что процент обслуживания покупателей остается высоким (л.д.124 том 1).

Тяжелое финансовое положение истца, связанное с отсутствием выручки, на которую он рассчитывал при заключении договора аренды, не может являться существенным изменением обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права на расторжение договора в судебном порядке.

В настоящем случае спорный договор был заключен между сторонами по обоюдному согласию, и при заключении такого договора истец, как юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность на свой риск, должен был предвидеть возможные изменения в его финансовой деятельности.

Поскольку судом не установлено совокупности условий, предусмотренных ст.451 ГК РФ для расторжения договора, отказ в удовлетворении иска в данной части является обоснованным.

Согласно пункту 3.2 договора, обеспечительный взнос по настоящему договору устанавливается в размере базовой арендной платы, эксплуатационных платежей за один месяц аренды, что на дату заключения настоящего договора составляет 6 557 евро, в том числе НДС 18%.

Обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока аренды без начисления на него процентов.

В случае задержки любых платежей, предусмотренных договором аренды, или повреждений помещения или здания, иного нарушения арендатором своих обязательств по договору, арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса суммы на ремонт поврежденного имущества и/или восстановление нарушенного права арендодателя.

Если арендатор надлежащим образом соблюдает условия договора аренды, обеспечительный взнос возвращается арендатору после передачи помещения арендодателю и освобождения помещения от своего имущества либо по усмотрению арендодателя засчитывается в счет оплаты арендной платы за последний месяц аренды.

По данным арендодателя, задолженность арендатора на 23.03.2015 по арендным платежам составляет 31 025,26 долларов США, по эксплуатационным - 137 099,40 руб. (л.д.117-118 том 1). Никаких документов в подтверждение свои обязательств по внесению данных платежей истцом не представлено. Между тем их сумма значительно превышает взыскиваемый по настоящему делу обеспечительный взнос.

При этом в силу п.3 ст.453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. То есть до указанного момента за арендатором сохраняется обязанность по внесению арендных и эксплуатационных платежей.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал истцу во взыскании суммы обеспечительного взносам.

В требовании об обязании ответчика передать находящееся у него имущество истцу также отказано правомерно, поскольку его доводы о создаваемых арендодателем препятствиях при возврате имущества, указанного в приложениях N 1, 2 к иску, ничем не подтверждаются. Акт об опечатывании магазина от 12.12.2014 не может быть принят апелляционный судом, поскольку составлен арендатором в одностороннем порядке и не подписан арендодателем.

Таким образом, апелляционная жалоба истца не содержит убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобу не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 июня 2015 года по делу N А60-13999/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.В. Васильева

Судьи

И.В. Борзенкова Н.М. Савельева