Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2015 г. N 18АП-9778/15

г. Челябинск

03 сентября 2015 г.

Дело N А07-23742/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Окна-АРТ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2015 по делу N А07-23742/2014 (судья Абдуллина Э.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Окна-АРТ" - Салимов С.С. (доверенность от 01.09.2015 N 4, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью "Окна-АРТ" (далее - ООО "Окна-АРТ", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) с заявлением, содержащим следующие требования:

- считать земельный участок с кадастровым номером 02:56:030306:110 равнозначным снятому с учета в ГКН земельному участку с кадастровым номером 02:56:030306:0075 площадью 20 000 кв.м. и присвоить земельному участку 02:56:030306:110 номер, снятого с учета в ГКН земельного участка 02:56:030306:0075 с сохранением установленного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:56:030306:110 - для размещения объектов войсковой части и обслуживания многоэтажных жилых домов;

- признать решение Управления Росреестра по Республике Башкортостан N 01/238/2014-51 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 25.06.2005, заключенного между Уфимской квартирно-эксплуатационной частью Приволжско-Уральского военного округа Министерства обороны Российской Федерации и ООО "Окна-АРТ" незаконным;

- обязать Управления Росреестра по Республике Башкортостан зарегистрировать договор аренды от 25.06.2005 (требования изложены с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения - т. 1, л.д.37-40, 118).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны РФ (далее - Приволжско-Уральское ТУИО); Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан (далее - ТУ ФАУГИ по РБ); Уфимская квартирно-эксплуатационная часть Приволжско-Уральского округа Министерства обороны РФ (далее - Уфимская КЭЧ); Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Кадастровая плата).

Решением суда первой инстанции от 24.06.2015 (резолютивная часть объявлена 18.06.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано (т.2 л.д. 133-149).

Не согласившись с принятым решением, ООО "Окна-АРТ" (далее также - апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (т.3 л.д. 3-5).

В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт указывает на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Общество "Окна-АРТ" полагает несоответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда о несогласованности условия об имуществе, подлежащем передаче в аренду, и отсутствии у арендодателя правомочий на передачу земельного участка в аренду, а так же об отсутствии согласования в договоре условия о размере арендной платы. Указывает, что на момент подписания договора спорный земельный участок имел кадастровый номер 02:56:030306:0075 и был согласован сторонами договора аренды. Собственник земельного участка, которым является Российская Федерация, посредством издания распоряжения N 570 от 10.12.2007 наделил Уфимскую КЭЧ правом сдачи указанного участка в аренду, а условие о размере арендной платы было согласовано в п. 3.1 договора аренды, согласно которому арендатор в качестве платы за аренду обязался передать арендодателю 1,12% от общей площади жилых помещений, для строительства которых участок был передан в аренду.

Так же апеллянт полагает ошибочными выводы суда об отнесении спорного участка к землям, изъятым из оборота, поскольку на земельном участке не размещены здания либо сооружения, предназначенные для постоянной деятельности Вооруженных сил Российской Федерации.

С учетом изложенного апеллянт просит решение отменить требования заявителя удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель общества "Окна-АРТ" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме.

Управление Росреестра и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учётом мнения представителя заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 06.12.2005 в Государственный кадастр недвижимости (далее так же - ГКН) внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:56:030306:0075 площадью 20 839 кв.м., категории земель населенных пунктов, разрешенным использованием - для размещения объектов войсковой части, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Стадионная (т. 2 л.д.36).

12.02.2008 в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о расположенных по тому же адресу земельных участках с кадастровым номером 02:56:030306:110 площадью 20 000 кв.м., категории земель населенных пунктов, разрешенным использованием - для размещения объектов войсковой части, строительства и обслуживания многоэтажных жилых домов, а так же с кадастровым номером 02:56:030306:109 площадью 8 713 кв.м., разрешенным использованием - для строительства и обслуживания многоэтажных жилых домов. Предыдущим кадастровым номером данных участков указан номер 02:56:030306:0075 (т.2 л.д.37-38, 39).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 18.04.2007 внесена запись государственной регистрация права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 02:56:030306:0075 площадью 20 000 кв.м. и земельный участок кадастровым номером 02:56:030306:110 площадью 20 000 кв.м. (т.1 л.д.64, 65).

Согласно выписке из ЕГРП, право постоянного (бессрочного) пользования ФГУ "Уфимская квартирно-эксплуатационная часть района" на земельный участок с кадастровым номером 02:56:030306:110 зарегистрировано 21.01.2011 (т.2 л.д.64).

Приказом Министра обороны РФ N 1871 от 17.12.2010 ФГУ "Уфимская квартирно-эксплуатационная часть района" реорганизована в форме присоединения к ФГУ "Приволжско-Уральское ТУИО Минобороны России".

Распоряжением Правительства Российской Федерации N 422-р от 29.03.2012 организационно - правовая форма ФГУ "Приволжско-Уральское ТУИО Минобороны России" изменена на Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны России".

25.06.2005 между Уфимской КЭЧ и ООО "Окна-АРТ" подписан договор аренды, согласно которому (с учетом соглашения от 15.12.2007 - т.1 л.д.48) Уфимская КЭЧ Приволжско-Уральского округа МО РФ предоставила в аренду ООО "Окна-АРТ" земельный участок с кадастровым номером 02:56:030306:0075, площадью 20 000 кв.м. для использования в целях проектирования и строительства многоэтажных жилых домов с нежилыми встроено-пристроенными помещениями, сроком с момента подписания договора до полного исполнения сторонами обязательств по инвестиционному договору N б/н от 25.06.2005 (т.л.д. 43-44).

По инвестиционному договору N б/н от 25.06.2005 Уфимская КЭЧ обязалось предоставить ООО "Окна-АРТ" земельный участок 02:56:030306:0075 в аренду для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов с нежилыми встроено-пристроенными помещениями, а ООО "Окна-АРТ" обязалось за счет собственных или привлеченных средств снести объект недвижимости, находящийся в оперативном управлении Уфимской КЭЧ Приволжско-Уральского округа Министерства обороны РФ и произвести проектирование и новое строительство зданий общей площадью 32070 кв.м., в том числе общей площадью жилых помещений - 26330 кв.м., общей площадью встроено - пристроенных помещений - 3940 кв., общей площадью объектов соцкультбыта - 1800кв.м. (т. 1л.д 45-47).

25.06.2014 ООО "Окна-АРТ" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 25.06.2005 (т.2 л.д.72).

Сообщением N 01/238/2014-51 от 11.06.2014 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан отказало обществу с ограниченной ответственностью "Окна -АРТ" в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества (земельный участок), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул.Стадионная (т. 1 л.д. 49).

В качестве оснований отказа Сообщение содержит ссылку на следующее: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с законодательством, для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из сообщения об отказе в регистрации так же следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:56:030306:0075 снят с кадастрового учета и имеет статус "архивный", целевое назначение земельного участка в п.1.1 договора аренды от 25.06.2005 не соответствует данным ЕГРП и ГКН.

Полагая, что указанное сообщение не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые законом интересы в области предпринимательской деятельности, ООО "Окна-АРТ" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ соответствует требованиям закона и не нарушает права заявителя.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, выслушав пояснения участников процесса, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Принимая во внимание положение ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отмечает, что для признания незаконными действий Управления Росреестра по отказу в осуществлении государственной регистрации договора аренды необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанных действий действующему законодательству и нарушение данным действиями прав и законных интересов заявителя.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации прав).

Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о регистрации прав.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 статьи 20 данного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу абз. 3, 4 п. 1 ст. 13 указанного Закона в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, в том числе, проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Таким образом, задачей правовой экспертизы является, установление факта соответствия заключенной сделки требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно договору от 25.06.2005 в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 02:56:030306:0075 площадью 20 000 кв.м., и разрешенным использованием - для использования в целях проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, тогда как согласно кадастровому паспорту участок с кадастровым номером 02:56:030306:0075 имеет площадь 20 839 кв.м. и разрешенное использование - для размещения объектов войсковой части.

Права на распоряжение имуществом принадлежат собственнику имущества (ст. 209 ГК РФ).

Собственником земельного участка номером 02:56:030306:0075, как следует из материалов дела, является Российская Федерация.

Вместе с тем, арендодателем по спорному договору аренды выступает Уфимская КЭЧ, как обладатель права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды) граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Доказательств того, что Российская Федерация в лице Министерства обороны уполномочила Уфимскую КЭЧ на совершение такой сделки в материалы дела не представлено.

Ссылка заявителя на согласование спорного договора аренды собственником путем издания распоряжением Территориального Управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан N 570 от 10.12.2007 обоснованно отклонена судом первой инстанции.

Издание такого распоряжения не имеет какого-либо юридического значения в силу отсутствия у ТУ ФАУГИ в Республике Башкортостан полномочий по распоряжению имуществом Вооруженных сил, к составу которого относится спорный земельный участок.

В соответствии с п.п. 71 п. 7 раздела 2 положения о Министерстве обороны России, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 16.08.2004 N 1082 правомочия собственника имущества, закрепленного за Вооруженными Силами, а также правомочия в отношении земель, лесов, вод и других природных ресурсов, предоставленных в пользование Вооруженным Силам в пределах своей компетенции осуществляет Министерство обороны Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку спорный договор аренды заключен Уфимской КЭЧ в нарушение прямого запрета, содержащегося в п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, данная сделка при согласованности условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, подлежит признанию ничтожной.

Ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).

С учетом изложенного орган государственной регистрации при проведении правовой экспертизы пришел к верному выводу о том, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При названных обстоятельствах отказ заинтересованного лица в государственной регистрации договора аренды соответствует требованиям абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав.

В силу отсутствия оснований признания незаконными действий Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации прав заявителя на земельный участок, у суда так же не имелось оснований для удовлетворения иных требований заявителя, в том числе требования: считать земельный участок с кадастровым номером 02:56:030306:110 равнозначным снятому с учета в ГКН земельному участку с кадастровым номером 02:56:030306:0075 площадью 20 000 кв.м. и присвоить земельному участку 02:56:030306:110 номер, снятого с учета в ГКН земельного участка 02:56:030306:0075 с сохранением установленного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:56:030306:110 - для размещения объектов войсковой части и обслуживания многоэтажных жилых домов.

Поскольку общество с ограниченной ответственностью "Окна-АРТ" не является правообладателем спорного земельного участка оно, соответственно, не вправе предъявлять требования, связанные с изменением в ГКН каких-либо сведений о данном земельном участке.

Доводы апеллянта о том, что на момент подписания договора спорный земельный участок имел кадастровый номер 02:56:030306:0075 и был согласован сторонами договора аренды, не имеют самостоятельного юридического значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку, как указано в настоящем постановлении выше, даже при согласованности условия об имуществе, подлежащем передаче в аренду основания для государственной регистрации договора отсутствовали в силу его ничтожности.

Довод о том, что собственник земельного участка посредством издания распоряжения N 570 от 10.12.2007 наделил Уфимскую КЭЧ правом сдачи указанного участка в аренду, основан на неверном толковании норм действующего законодательства. Обстоятельство отсутствия у лица издавшего указанное распоряжение соответствующих полномочий, а так же отсутствие у арендодателя полномочий на заключение данной сделки вытекает из положений пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации и п.п. 71 п. 7 раздела 2 положения о Министерстве обороны России.

Доводы апеллянта об ошибочном отнесении судом спорного участка к землям, изъятым из оборота, поскольку на земельном участке не размещены здания либо сооружения, предназначенные для постоянной деятельности Вооруженных сил Российской Федерации, подлежит отклонению как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке, расположено здание хранилища, закрепленного распоряжением Минимущества России от 19.12.2003 N 7110-р за Уфимской квартирно-эксплуатационной частью Минобороны России (т.2 л.д.67-68).

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение судом первой инстанции принято при правильном применении норм права в соответствии с установленными по делу фактическими обстоятельствами.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2015 по делу N А07-23742/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Окна-АРТ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова