Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2015 г. N 09АП-29581/15

г. Москва

03 сентября 2015 г.

Дело N А40-37494/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 03.09.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола секретарем Абдуловой Э.С.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.-20.05.2015 г.

по делу N А40-37494/2015,

принятое судьей Пуловой Л.В.

по заявлению Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822, 115191, г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 15),

с участием третьего лица ОАО "Банк ВТБ" (1900000, г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 29)

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации, обязании произвести государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимости,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Горчакова Ю.Н. по дов. от 30.12.2014 г.;

от заинтересованного лица: Пушмина О.А. по дов. от 02.06.2015 г.;

от третьего лица: Качурина Н.А. по дов. от 01.07.2015 г.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 09.12.2014 г. N 12/221/2014-654 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.10.2014 г. к Договору аренды от 16.03.2010 г. N М-04-034674 земельного участка с кадастровым N 77:04:0002001:31 по адресу: г. Москва, Перовское ш., вл. 1, и обязании произвести государственную регистрацию.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 28.04.2015 г., изготовленным в полном объеме 20.05.2015 г. (т. 1 л.д. 155-156), заявленные требования удовлетворены.

На состоявшееся Решение Управлением Росреестра по Москве подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 3-6).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Заявитель требований и третье лицо по ним возражали.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене.

Установлено, что между городом Москвой (арендодатель), функции которого в настоящее время выполняет Департамент городского имущества г. Москвы, и ОАО "Банк ВТБ" (арендодатель) заключен на срок до 04.02.20135г. Договор аренды от 16.03.2010 г. N М-04-034674 земельного участка с кадастровым N 77:04:0002001:31 площадью 10 700 кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, Перовское ш., вл. 1, для эксплуатации строений под складирование материалов.

На данном земельном участке расположено 3 находящихся в собственности ОАО "Банк ВТБ" здания: стр. 1 общей площадью 2 350,2кв.м., стр. 2 общей площадью 539,6кв.м., стр. 3 общей площадью 6 931,1кв.м.

Из прилагаемого к Договору аренды плана земельного участка (т. 1 л.д. 17) видно, что незастроенная часть земельного участка составляет более 1/ 2 его площади.

17.12.2013 г. Москомархитектурой подготовлен ГПЗУ (т. 1 л.д. 26-29), разрешающий реконструкцию стр. 2, предусматривающую увеличение его площади до 3 600 кв.м., с выходом за существующие габариты площади застройки.

15.10.2014 г. стонами заключено Дополнительное соглашение к Договору аренды от 16.03.2010 г. N М-04-034674 (т. 1 л.д. 35-37), предусматривающее изменение вида разрешенного использования земельного участка, а именно: для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства.

Управление Росреестра по Москве письмом от 09.12.2014 г. N 12/221/2014-654 (т. 1 л.д. 9-11) отказало в регистрации данного дополнительного соглашения.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в свете представленных на государственную регистрацию документов в государственной регистрации было отказано обоснованно.

Как указано выше, планируемая реконструкция стр. 2 предполагала увеличение габаритов застройки в т.ч. в ширину, т.е. увеличение площади застройки земельного участка, застройку ранее свободной территории.

Таким образом, речь идет не просто об изменении вида разрешенного использования земельного участка, но и с одновременным предоставлением под застройку ранее не застроенного земельного участка.

На дату заключения Дополнительного соглашения ЗемК РФ в редакции изменений, внесенных ФЗ от 21.07.2014 г. N 217-ФЗ, от 21.07.2014 г. N 224-ФЗ, устанавливал закрытый перечень исключений, когда земельный участок, находящийся в публичной собственности, мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов.

Предоставление земельного участка для реконструкции существующего здания, предусматривающей увеличение площади застройки, застройку ранее незастроенной территории, к таковым исключениям не относится.

Помимо прямо предусмотренных законом случаев, земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов, в т.ч. под застройку объектом недвижимости, в том случае, если лицо, испрашивающее такой земельный участок, в силу закона обладает исключительным правом на его приобретение, т.е. когда проведение торгов не имеется смысла в силу того, что иное лицо не вправе претендовать на соответствующий земельный участок.

Например, когда земельный участок, ранее предоставленный для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, предоставляется для реконструкции данного объекта недвижимости, не сопряженной с его расширением, увеличением площади застройки. В таком случае проведение торгов не имеет смысла, т.к. никакое иное лицо, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе претендовать на получение земельного участка для реконструкции данного объекта недвижимости.

Тогда как в случае с настоящим делом, поскольку реконструкция здания предполагает увеличение площади застройки, то без проведения торгов предоставление под строительство (реконструкцию) земельного участка, ранее предоставленного под эксплуатацию здания, могло быть осуществлено только в том случае, если границы территории, которую предполагается застроить, не выходят за границы территории, на которую собственник здания до реконструкции имеет исключительное право в силу норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Если границы земельного участка, предоставленного для эксплуатации зданий, определены как нормативно-необходимые, и реконструкция зданий с увеличением площади застройки в силу действующих норм землеотвода не изменит указанные границы, то изменение вида разрешенного использования с эксплуатации на строительство не изменит существенные условия договора аренды, т.к. в любом случае после прекращения срока, на который договор аренды заключен, арендодатель будет обязан заключить новый договор на ту же самую площадь, и не будет вправе предоставить в аренду участок в меньших границах.

Если же при определении границ земельного участка, предоставленного для эксплуатации зданий, стороны исходили из принципа свободы договора, а не нормами землеотвода, то после прекращения срока действия такого договора аренды арендодатель будет не обязан заключить новый договор на ту же самую площадь, а будет вправе предоставить в аренду участок меньшей площади, если такая площадь соответствует нормативно-необходимой; в таком договоре аренды, где границы предоставленного в аренду участка определены безотносительно действующих норм землеотвода, изменение его вида разрешенного использования с эксплуатации на строительство может изменить существенные условия договора аренды, т.к. площадь застройки реконструированного объекта может прийтись на ту часть земельного участка, на которую арендатор исключительных прав ранее не имел, т.е. в отношении которой арендодатель после прекращения срока аренды не имел бы обязанности по предоставлению ее арендатору.

В таком случае, прежде чем согласовывать изменение вида разрешенного использования земельного участка, поскольку изменение площади его застройки приведет к изменению предмета договора аренды, стороны должны расторгнуть прежний договор аренды, сформировать участок, нормативно-необходимый для эксплуатации зданий, и если в его границы не войдет участок, который предполагается застроить в результате реконструкции здания, то выставить такой участок на торги.

Иначе не исключены недобросовестные действия сторон в обход требований закона о предоставлении территории под застройку исключительно на торгах, когда первоначально заключается договор для эксплуатации зданий на территорию, заведомо большую, чем нормативно-необходима, а затем изменяется вид разрешенного использования, с предоставлением права нового строительства.

Таким образом, в случае с настоящим делом, поскольку реконструкция здания предполагает увеличение площади застройки, то без проведения торгов предоставление под строительство (реконструкцию) земельного участка, ранее предоставленного под эксплуатацию здания, могло быть осуществлено только в том случае, если границы территории, которую предполагается застроить, не выходят за границы территории, на которую собственник здания до реконструкции имеет исключительное право в силу норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Однако на государственную регистрацию дополнительного соглашения к Договору аренды не были представлены никакие документы (например, заключение специалиста, др.), которые свидетельствовали бы о том, что земельный участок с кадастровым N 77:04:0002001:31 был сформирован именно как нормативно необходимый для эксплуатации стр. 1, 2, 3 применительно к ч. 3 ст. 33, ст. 36 ЗемК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения Дополнительного соглашения).

Договор аренды от 16.03.2010 г. N М-04-034674 был заключен сторонами в добровольном порядке, поэтому из одного того факта, что по соглашению сторон для эксплуатации стр. 1, 2, 3 был предоставлен земельный участок с кадастровым N 77:04:0002001:31, бесспорно не следует, что именно такой земельный участок является нормативно-необходимым.

Соответственно, не следует и то, что иные лица не были бы вправе претендовать на получение в аренду под застройку той части территории, которая планируется быть застроенной в результате реконструкции стр. 2.

Однако суд первой инстанции не дал оценку тому обстоятельству, что дополнительное соглашение к договору аренды, предоставившее право застроить ранее не застроенный земельный участок через изменение вида его разрешенного использования, представлено на государственную регистрацию без одновременного представления регистрирующему органу доказательств того, что для эксплуатации стр. 1, 2, 3 до реконструкции нормативно необходим земельный участок не менее, чем предоставленный с кадастровым N 77:04:0002001:31, и что после реконструкции границы территории, нормативно необходимой для эксплуатации реконструированных построек, не выйдет за пределы границ земельного участка с кадастровым N 77:04:0002001:31, т.е. без представления регистрирующему органу доказательств того, что дополнительное соглашение к договору аренды не изменит предмет договора.

Кроме того, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды был мотивирован тем, что в силу п. 1 ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие ГрадК РФ" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается с учетом результатов публичных слушаний.

Тогда как заключению представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды проведение публичных слушаний не предшествовало (впоследствии они также не проводились).

Суд первой инстанции посчитал, что проведение публичных слушаний не требовалось, при этом сослался на норму п.п. 2 п. 1 ст. 40 ЗемК РФ, которой предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Однако ссылка суда первой инстанции на данную норму является неправильной, т.к. ею урегулированы права исключительно собственников земельных участков, тогда как по настоящему делу застройщик ОАО "Банк ВТБ" является только арендатором земельного участка.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что регистрирующий орган принял законное решение об отказе в государственной регистрации изменений в договор аренды.

Соответственно, требования Заявителя о признании решения регистрирующего органа незаконным и обязании произвести государственную регистрацию удовлетворению не подлежат.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.-20.05.2015 г. по делу N А40-37494/2015 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Т.Ю. Левина Т.Я. Сумарокова