Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2015 г. N 06АП-3584/15

г. Хабаровск

10 сентября 2015 г.

А04-570/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Гричановской Е.В., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,

при участии в заседании:

от Министерства имущественных отношений Амурской области, ООО "Русич", ООО "Юг Сибири": представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Русич" Мехедовой Галины Михайловны, общества с ограниченной ответственностью "Юг Сибири"

на решение от 22.05.2015

по делу N А04-570/2015

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей Чумаковым П.А.,

по иску Министерства имущественных отношений Амурской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Русич" в лице конкурсного управляющего Мехедовой Г.М.

о расторжении договора аренды, взыскании 4 626,45 рублей

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Юг Сибири",

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Амурской области (ОГРН 1082801003340, г. Благовещенск) (далее - Минимущества Амурской области) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русич" (ОГРН 1062827000390, г. Свободный) в лице конкурсного управляющего Мехедовой Г.М. (далее - ООО "Русич") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 10.11.2011 N 11-64з за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в сумме 4 626,45 рублей, расторжении договора аренды от 10.11.2011 N 11-64з.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Юг Сибири" (далее - ООО "Юг Сибири").

Решение от 22.05.2015 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ООО "Русич" и ООО "Юг Сибири" считают судебный акт подлежащим отмене.

По мнению заявителей жалобы, расторжение договора аренды земельного участка является несоразмерной мерой ответственности ответчика за нарушение обязательств по не внесению двух платежей за 2014 год и не соответствует балансу интересов сторон; отсутствует квалифицирующий признак для досрочного расторжения договора аренды как невнесение арендной платы более двух раз подряд, что свидетельствует об отсутствии существенных нарушений ответчиком условий договора и отсутствии оснований для расторжения договора.

Ссылаются также на не предоставление арендатору Министерством имущественных отношений разумного срока для исполнения обязательства по оплате арендных платежей, возможность компенсации просрочки в оплате соответствующей неустойкой.

Кроме того, указывают на специфичность субъекта - ООО "Русич" находится в процедуре банкротства, в конкурсную массу которого включено право долгосрочной аренды земельного участка, в то время как другие ликвидные активы у должника отсутствуют. В этой связи расторжение договора аренды фактически приведет к полному изъятию конкурсной массы.

Учитывая факт нахождения ответчика в процедуре банкротства, рассмотрение настоящего спора без привлечения к участию в деле других кредиторов считают существенным нарушением норм процессуального права.

Также ссылаются на намерение конкурсных кредиторов ООО "Юг Сибири" и ООО "Панкрушихинское ХПП" погасить долг по арендной плате за ООО "Русич" за счет собственных средств.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своих представителей не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела, 10.11.2011 между Минимущества Амурской области (арендодатель) и ООО "Русич" (арендатор) заключен договор N 11-64з аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Амурской области и расположенных в Завитинском районе Амурской области, с кадастровыми номерами: 28:10:013001:44, площадью 162 034 кв.м, 28:10:013001:38, площадью 440 000 кв.м, 28:10:011005:12, площадью 5 072 000 кв.м, 28:10:004001:53, площадью 55 897 кв.м (пункт 1.1 договора).

Срок аренды установлен пунктом 2.1 договора с 08.11.2011 по 01.11.2031.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Амурской области.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата за участки, размер которой определяется в установленном законодательством Амурской области порядке (пункт 3.1), вносится арендатором за полугодия: за первое полугодие - не позднее 15 октября текущего года, за второе полугодие - не позднее 15 ноября текущего года.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2 договора.

По акту от 10.11.2011 земельные участки, являющиеся предметом договора аренды N 11-64з, переданы арендатору.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендных платежей за 2014 год Министерство имущественных отношений 04.12.2014 направило в адрес конкурсного управляющего ООО "Русич" предупреждение о необходимости исполнить обязательства по договору аренды в срок до 20.12.2014, одновременно предложив арендатору в случае неоплаты расторгнуть договор путем подписания соглашения о расторжении договора (л.д.20). Проект соглашения о расторжении договора и расчет задолженности истцом к указанному письму и получены арендатором 08.12.2014.

Ответчик в указанный в претензии срок задолженность по арендной плате не погасил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность своевременного внесения платы за пользование имуществом предусмотрена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ и пункт 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельные участки определяется в порядке, установленном законодательством Амурской области.

Как следует из материалов дела, в нарушение условий договора аренды земельного участка от 10.11.2011 N 11-64з ответчиком арендная плата в период с 01.01.2014 по 31.12.2014 не внесена; задолженность составила 4 626,45 рублей.

Расчет арендной платы за указанный период произведен истцом, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, процента от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающего вид использования земельного участка (0,3%), площади участка, в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Законодательного Собрания от 26.09.2008 N 7/534, постановлением Правительства Амурской области от 26.09.2012 N 535.

Расчет арендной платы апелляционным судом проверен и признан верным.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны быть исполнены надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей по договору, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности по договору аренды в заявленном размере.

Истцом, кроме того, заявлено требование о расторжении договора аренды от 10.11.2011 N 11-64з.

Требования истца о расторжении спорного договора обоснованы существенным нарушением арендатором условий договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу предписаний пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2 договора.

В силу пункта 6.2 договора последний может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленном настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению годовой арендной платы за 2014 год.

Так, в нарушение установленного пунктом 3.2 договора срока внесения арендных платежей (15 октября за первое полугодие и 15 ноября за второе полугодие) ответчиком арендные платежи за 2014 год до настоящего времени не внесены.

Истцом в адрес ответчика направлено письменное уведомление с требованием о необходимости оплаты аренды земельного участка по договору и предложением в случае неоплаты расторгнуть договор аренды от 10.11.2011 путем подписания соглашения о расторжении договора в срок до 20.12.2014, направив соглашение о расторжении договора.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора.

Учитывая установленные пунктом 3.2 договора сроки для внесения арендных платежей по договору, апелляционный суд приходит к выводу о том, что предложенные министерством ответчику сроки для надлежащего исполнения последним своих обязательств по договору являются разумными.

В этой связи довод апелляционной жалобы о не предоставлении арендатору Министерством имущественных отношений разумного срока для исполнения обязательства по оплате арендных платежей, отклоняется, как несостоятельный.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Между тем, ответчиком задолженность по арендной плате до настоящего времени не погашена, в связи с чем ссылка в апелляционной жалобе на намерение конкурсных кредиторов погасить долг не принимается во внимание.

На основании изложенного, установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора на основании пункта 4.1.1 договора и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ в связи с невнесением арендатором годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2 договора, что является существенным нарушением условий договора.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии квалифицирующего признака, предусмотренного статьей 619 ГК РФ, - невнесение арендных платежей более двух раз, апелляционным судом отклоняется, при доказанности факта существенного нарушения ответчиком условий договора, поскольку данная норма является общей к отношениям по договорам аренды, в то время как статья 22 Земельного кодекса РФ является специальной к договору аренды земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о том, что расторжение договора аренды земельного участка является несоразмерной мерой ответственности ответчика за нарушение обязательств по внесению двух платежей за 2014 год, не соответствует балансу интересов сторон, апелляционным судом отклоняется, учитывается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды и доказанность факта существенного нарушения ответчиком условий договора.

Ссылка в апелляционной жалобе на нарушение судом норм процессуального права, без указания на конкретную статью кодекса, выразившееся в не привлечении к участию в деле всех конкурсных кредиторов, отклоняется, как основанная на неверном толковании процессуальных норм.

При этом, судом обеспечено участие в деле конкурсного кредитора - ООО "Юг Сибири", намерение которого погасить задолженность за ООО "Русич" в ходе рассмотрения дела по существу и в суде апелляционной инстанции не осуществлено.

Довод заявителя жалобы о невозможности расторжения договора аренды в процедуре конкурсного производства со ссылкой на включение права аренды в конкурсную массу, которая может быть изъята вследствие расторжения договора аренды, является несостоятельным, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

По этим же основаниям отклоняется ссылка в апелляционной жалобе на возможность компенсации просрочки в оплате соответствующей неустойкой.

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.

При повторном рассмотрении дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 22.05.2015 по делу N А04-570/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Русич" (ИНН 28017004207) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 500 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юг Сибири" (ИНН 2224148021) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 500 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

Е.В. Гричановская И.В. Иноземцев