Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2015 г. N 13АП-13786/15

г. Санкт-Петербург

09 сентября 2015 г.

Дело N А26-9683/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Трушляковой Е.А.

при участии:

от истца: Ковина Г.В. (доверенность от 02.02.2015)

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13786/2015) ООО "Киприда" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.04.2015 по делу N А26-9683/2014 (судья Старовойтова И.В.), принятое

по иску ООО "Киприда"

к Администрация Петрозаводского городского округа

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КИПРИДА" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1Н общей площадью 303,1 кв.м., расположенного в подвале здания по адресу: г. Петрозаводск, пр. Октябрьский, д. 5, просило принять пункт 3.1 договора в следующей редакции: Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 2 273 250 руб. (два миллиона двести семьдесят три тысячи двести пятьдесят рублей), без учета НДС, пункт 3.2 договора - На сумму 2 273 250 руб. Покупателю предоставляется рассрочка сроком на 60 месяцев, пункт 6. 3 договора - На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель уплачивает арендную плату в соответствии с договором аренды от 12.12.2007 N 289 до момента подписания настоящего договора; п. 3 Приложения N 1 к договору - Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 2 273 250 руб.; приложение N 2 к договору "График ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретенного в соответствии с договором купли-продажи от - N - с учетом цены продажи объекта 2 273 250 руб.

Решением от 27.04.2015 пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: "3.1. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 2 560 000 руб. (два миллиона пятьсот шестьдесят рублей), без учета НДС. Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения N 15-03/91 от 30.03.2015, выполненного экспертом Блинниковой Екатериной Андреевной, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции: "3.2. На сумму 2 560 000 руб. (два миллиона пятьсот шестьдесят рублей) покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 (шестьдесят) месяцев в соответствии с графиком (приложение N 2).";

- пункт 3.3. договора изложить в следующей редакции: "3.3. При оплате Объекта в рассрочку сроком на 60 (шестьдесят) месяцев сумму денежных средств, указанных в пункте 3.2. договора, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на 24.09.2014 - дату опубликования Постановления Администрации Петрозаводского городского округа от 22.09.2014 года N 4706 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Киприда" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации", которая на 24.09.2014 составляет 8,25%";

- пункт 6.3. договора изложить в следующей редакции: "6.3. На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель уплачивает арендную плату в соответствии с договором аренды от 12.12.2007 N 289 до момента подписания Сторонами настоящего договора".

- приложение N 1 к договору изложено в следующей редакции:

РАСЧЕТ

ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на пять лет в соответствии с договором купли-продажи

1. Дата публикации Постановления Администрации Петрозаводского городского округа о продаже Объекта - 24.09.2014.

2.Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования постановления о продаже арендуемого Объекта, составляет 8,25%.

3. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 2 560 000 руб. (два миллиона пятьсот шестьдесят рублей

4.Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет: 8,25% : 3 = 2,75%. Месячная процентная ставка (ПС) = 2,75% : 12 = 0,23%

5.Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет (или 60 месяцев).

6.Ежемесячная сумма процентов за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7.Общая сумма платежей по договору составляет:

п.3+сумма платежей за предоставляемую рассрочку.

8. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ х ПС/1-1(1+ПС) - (ПП-1).

ОСЗ - остаток ссудной задолженности

ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения судной задолженности.

- приложение N 2 к договору изложить в следующей редакции:

ГРАФИК ежемесячных платежей по оплате Объекта приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи

Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца.

Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев

N п.п	Срок платежа	Основной долг		Начисленные проценты		Сумма платежа		Остаток основного долга
1	Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи Объекта	39 849.32		5 866.67		45 715.99		2 520 150.68
2	до 15 числа	39 940.64		5 775.35		45 715.99		2 480 210.04
3	до 15 числа	40 032.18		5 683.81		45 715.99		2 440 177.86
4	до 15 числа	40 123.92		5 592.07		45 715.99		2 400 053.94
5	до 15 числа	40 215.87		5 500.12		45 715.99		2 359 838.07
6	до 15 числа	40 308.03		5 407.96		45 715.99		2 319 530.04
7	до 15 числа	40 400.40		5 315.59		45 715.99		2 279 129.64
8	до 15 числа	40 492.98		5 223.01		45 715.99		2 238 636.66
9	до 15 числа	40 585.78		5 130.21		45 715.99		2 198 050.88
10	до 15 числа	40 678.79		5 037.20		45 715.99		2 157 372.09
11	до 15 числа	40 772.01		4 943.98		45 715.99		2 116 600.08
12	до 15 числа	40 865.45		4 850.54		45 715.99		2 075 734.63
13	до 15 числа	40 959.10		4 756.89		45 715.99		2 034 775.53
14	до 15 числа	41 052.96		4 663.03		45 715.99		1 993 722.57
15	до 15 числа	41 147.04		4 568.95		45 715.99		1 952 575.53
16	до 15 числа	41 241.34		4 474.65		45 715.99		1 911 334.19
17	до 15 числа	41 335.85		4 380.14		45 715.99		1 869 998.34
18	до 15 числа	41 430.58		4 285.41		45 715.99		1 828 567.76
19	до 15 числа	41 525.52		4 190.47		45 715.99		1 787 042.24
20	до 15 числа	41 620.68		4 095.31		45 715.99		1 745 421.56
21	до 15 числа	141146.07		3 999.92		45 715.99		1 703 705.49
22	до 15 числа	41 811.66		3 904.33		45 715.99		1 661 893.83
23	до 15 числа	41 907.48		3 808.51		45 715.99		1 619 986.35
24	до 15 числа	42 003.52		3 712.47		45 715.99		1 577 982.83
25	до 15 числа	42 099.78		3 616.21		45 715.99		1 535 883.05
26	до 15 числа	42 196.26		3 519.73		45 715.99		1 493 686.79
27	до 15 числа	42 292.96		3 423.03		45 715.99		1 451 393.83
28	до 15 числа	42 389.88		3 326.11		45 715.99		1 409 003.95
29	до 15 числа	42 487.02		3 228.97		45 715.99		1 366 516.93
30	до 15 числа	42 584.39		3 131.60		45 715.99		1 323 932.54
31	до 15 числа	42 681.98		3 034.01		45 715.99		1 281 250.56
32	до 15 числа	42 779.79		2 936.20		45 715.99		1 238 470.77
33	до 15 числа	42 877.83	2 838.16		45 715.99		1 195 592.94
34	до 15 числа	42 976.09	2 739.90		45 715.99		1 152 616.85
35	до 15 числа	43 074.58	2 641.41		45 715.99		1 109 542.27
36	до 15 числа	43 173.29	2 542.70		45 715.99		1 066 368.98
37	до 15 числа	43 272.23	2 443.76		45 715.99		1 023 096.75
38	до 15 числа	43 371.39	2 344.60		45 715.99		979 725.36
39	до 15 числа	43 470.79	2 245.20		45 715.99		936 254.57
40	до 15 числа	43 570.41	2 145.58		45 715.99		892 684.16
41	до 15 числа	43 670.26	2 045.73		45 715.99		849 013.90
42	до 15 числа	43 770.33	1 945.66		45 715.99		805 243.57
43	до 15 числа	43 870.64	1 845.35		45 715.99		761 372.93
44	до 15 числа	43 971.18	1 744.81		45 715.99		717 401.75
45	до 15 числа	44 071.94	1 644.05		45 715.99		673 329.81
46	до 15 числа	44 172.94	1 543.05		45 715.99		629 156.87
47	до 15 числа	44 274.17	1 441.82		45 715.99		584 882.70
48	до 15 числа	44 375.63	1 340.36		45 715.99		540 507.07
49	до 15 числа	44 477.33	1 238.66		45 715.99		496 029.74
50	до 15 числа	44 579.26	1 136.73		45 715.99		451 450.48
51	до 15 числа	44 681.42	1 034.57		45 715.99		406 769.06
52	до 15 числа	44 783.81	932.18		45 715.99		361 985.25
53	до 15 числа	44 886.44	829.55		45 715.99		317 098.81
54	до 15 числа	44 989.31	726.68		45 715.99		272 109.50
55	до 15 числа	45 092.41	623.58		45 715.99		227 017.09
56	до 15 числа	45 195.74	520.25		45 715.99		181 821.35
57	до 15 числа	45 299.32	416.67		45 715.99		136 522.03
58	до 15 числа	45 403.13	312.86		45 715.99		91 118.90
59	до 15 числа	45 507.18	208.81		45 715.99		45 611.72
60	до 15 числа	45 611.72	104.53		45 716.25		0.00
Итого:		2 560 000.00	182 959.66		2 742 959.66

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, с нарушением норм процессуального права, просит решение отменить, указывая, что в обжалуемом решении суд первой инстанции ссылается на результаты комиссионной экспертизы, между тем, проведение комиссионной экспертизы судом не назначалось, экспертиза стоимости помещения проведена экспертом, предложенным ответчиком, судом отклонены ходатайства истца о вызове эксперта для дачи пояснений и предоставления экспертного заключения в читаемом виде.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации от 22.09.2014 N 4706 Обществу в порядке реализации ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.08 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ) предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого городского имущества - нежилого помещения общей площадью 303,1 кв.м., расположенного в подвале здания: г. Петрозаводск, пр. Октябрьский, д. 5, помещение 1Н, по цене, установленной на основании Отчета об оценке рыночной стоимости от 20.04.2014 N 306, в размере 2 741 734руб.75 коп. с рассрочкой платежа на 5 лет.

Письмом от 29.09.2014 Администрация направила в адрес Общества проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Письмом от 28.10.2014 истец направил в адрес Администрации протокол разногласий к указанному договору, выразив несогласие с рыночной стоимостью отчуждаемого объекта.

Письмом от 11.11.2014 Администрацией в принятии спорных пунктов договора в редакции, предложенной Обществом, отказано, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству сторон определением от 02.02.2015 судом первой инстанции назначена по делу оценочная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Блинниковой Е.А., эксперту, члену НП "Сообщество специалистов - оценщиков "СМАО", с постановкой вопроса: Какова рыночная стоимость спорного объекта без учета обременения договором аренды, НДС, по состоянию на сентябрь 2014 года, согласно заключению которого от 30.03.2015 цена имущества составляет 2 560 000 руб.

В отсутствие возражений сторон об установлении в договоре купли-продажи цены в размере 2 560 000 руб., определенном в названном заключении, на основании ст. 70 АПК РФ суд принял спорные пункты договора в соответствующей редакции.

Доказательства несоответствия заключения от 30.03.2015, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличия существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на итоговую стоимость объекта недвижимости, Обществом не представлены, ходатайство о проведении повторной экспертизы в суде первой инстанции не заявлялось, в связи с чем апелляционным судом отклонено ходатайства Общества о назначении повторной оценочной экспертизы.

Вопреки доводам подателя жалобы заключение представлено в читаемом виде и содержит указание на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Ошибочная ссылка в решении на проведение комиссионной экспертизы не свидетельствует о недостоверности установленной выкупной стоимости помещения.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что, оспаривая установленную в отчете об оценке рыночной стоимости от 20.04.2014 N 306 выкупную стоимость спорного помещения в размере 2 741 734руб.75 коп., истец не представил суду каких-либо доказательств её несоответствия рыночной стоимости, равно как и не обосновал приведенную в апелляционной жалобе цену в размере 2 273 250 руб.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.04.2015 по делу N А26-9683/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.М. Горбик Т.А. Кашина