Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2015 г. N 10АП-8090/15

г. Москва

09 сентября 2015 г.

Дело N А41-23289/15

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Доба Марины Леонидовны: Трофимчук Р.В. по доверенности б/н от 21.06.15,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Доба Марины Леонидовны на решение Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2015 года по делу N А41-23289/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к индивидуальному предпринимателю Доба Марине Леонидовне, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области,

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Доба Марине Леонидовне о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору N ДЗ-160 от 30.03.11 в размере 93 144 рубля 31 копейка, из которых: 70 242 рубля 73 копейки основного долга, 22 901 рубль 58 копеек пени; расторжении договора аренды земельного участка N ДЗ-160 от 30.03.11, заключенного между ИП Доба М.Л. и администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, с 02.04.15; об обязании ИП Доба М.Л. освободить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070602:145, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, г. Сергиев Посад, ул. Железнодорожная, остановка "ул. Железнодорожная", общей площадью 40 кв.м., для установки торгового остановочного павильона, и передать его администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области по акту (л.д. 3-5).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2015 года с ИП Доба М.Л. в пользу администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области было взыскано 70 242 рубля 73 копейки задолженности, 22 901 рубль 58 копеек пени, всего - 93 144 рубля 31 копейка; был расторгнут договор аренды земельного участка N ДЗ-160 от 30.03.11, заключенный между ИП Доба М.Л. и администрацией Сергиево-Посадского муниципального района. ИП Доба М.Л. была обязана освободить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070602:145, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Железнодорожная, остановка "Железнодорожная", общей площадью 40 кв.м., для использования в целях установки торгового остановочного павильона и передать его администрации Сергиево-Посадского муниципального района по акту (л.д. 39-41).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Доба М.Л. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части расторжения договора аренды, указывая на не соблюдение досудебного порядка урегулирования спора и снятие арендуемого земельного участка с кадастрового учета (л.д. 47-48).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ИП Доба М.Л. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, в удовлетворении иска в этой части отказать.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части расторжения договора аренды земельного участка N ДЗ-160 от 30.03.11, обязании ИП Доба М.Л. освободить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070602:145 и передать его по акту.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, присутствующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 30.03.11 между администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ИП Доба М.Л. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ДЗ-160, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070602:145, категория земель - земли населенных пунктов, относящихся к ведению администрации Сергиево-Посадского муниципального района, находящийся в государственной собственности (до разграничения), расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Железнодорожная, остановка "ул. Железнодорожна", северо-восточная часть кад.кв. 50:05:0070602, площадью 40 кв.м., для установки торгового остановочного павильона (л.д. 7-11).

По акту приема-передачи от 30.03.11 ИП Доба М.Л. приняла от администрации Сергиево-Посадского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070602:145 (л.д. 17).

Согласно пункту 3.1. договора и приложению N 3 к договору расчет арендной платы производится в соответствии со статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле Апл= Аб х Кд х Пкд х Км х S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 16).

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 4.1.1. договора закреплено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

ИП Доба М.Л. принятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполнила ненадлежащим образом, в результате чего за ней образовалась задолженность за период с 30.03.11 по 01.04.15 в сумме 70 242 рубля 73 копейки (л.д. 22-23).

12.08.14 администрация Сергиево-Посадского района Московской области направила в адрес ИП Доба М.Л. претензию N 1414, в которой указала на наличие названной задолженности и необходимость ее погашения в течение 5 дней с момента получения претензии со ссылкой на возможность расторжения договора в случае неисполнения данного требования (л.д. 18).

Уведомлением N 1414 от 12.08.14 администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области предложила ИП Дюба М.Л. расторгнуть договор аренды (л.д. 19).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно пункту 6.2. договора N ДЗ-160 от 30.03.11 договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя на основании решения суда в случаях, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Пунктом 4.1.1. договора закреплено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Как следует из материалов дела, ИП Доба М.Л. с 30.03.11 арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из материалов дела следует, что претензия N 1414 от 23.08.14 о погашении задолженности с указанием на возможность расторжения договора аренды и уведомление N 1414 от 12.08.14 о расторжении договора аренды были направлены ИП Доба М.Л. по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Сергиев Посад, пер. Валовый, д. 3, кв. 5, и возвращены отправителю за истечением срока хранения (л.д. 20-21).

Адрес, по которому было сделано названное отправление, указан в качестве места регистрации ИП Доба М.Л. в договоре аренды и в качестве почтового адреса в апелляционной жалобе. В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика подтвердил, что ИП Доба М.Л. проживает по указанному адресу.

Учитывая факт направления претензии и уведомления о расторжении договора по адресу нахождения ответчика, а также то обстоятельство, что с настоящим иском администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области только в апреле 2015 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как указывалось выше, по акту приема-передачи от 30.03.11 ИП Доба М.Л. приняла от администрации Сергиево-Посадского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070602:145 (л.д. 17).

Поскольку договор аренды N ДЗ-160 от 30.03.11 был расторгнут, земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070602:145 подлежит возврату истцу.

Довод заявителя апелляционной жалобы о невозможности возврата арендуемого имущества в связи со снятием его с кадастрового учета подлежит отклонению.

Спорный земельный участок был принят ответчиком, доказательств его возврата истцу, в том числе в связи со снятием с кадастрового учета не представлено. Сам по себе факт снятия участка с кадастрового учета не свидетельствует о прекращении его физического существования и невозможности передачи истцу.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права и не опровергающие выводов суда первой инстанции по существу.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2015 года по делу N А41-23289/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов Е.Н. Короткова