Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2015 г. N 18АП-9910/15

г. Челябинск

07 сентября 2015 г.

Дело N А76-4504/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2015 по делу N А76-4504/2015 (судья Костылев И.В.).

В заседании принял участие представитель:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шишкина И.В. (доверенность от 30.01.2015 N 136).

Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), индивидуальному предпринимателю Григорян Нелли Саргисовне (далее - ИП Григорян, предприниматель, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий Управления Росреестра по государственной регистрации права собственности ИП Григорян на объект незавершенного строительства: нежилое, площадь застройки 169 кв. м, степень готовности 95 %, кадастровый номер 74:33:1325001:582, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Орджоникидзевский р-н, в районе ш. Космонавтов; о признании отсутствующим права собственности ИП Григорян на указанный объект незавершенного строительства; об обязании Управления Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации N 74-74-33/308/2014-291 о праве собственности ИП Григорян на указанный объект незавершенного строительства.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.07.2015 (резолютивная часть объявлена 29.06.2015) в удовлетворении заявления отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права.

Так податель жалобы указывает, что им избран надлежащий способ защиты нарушенного права путем заявления требований в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как обращение в суд Администрации мотивировано допущенными регистрирующим органом нарушениями при государственной регистрации права собственности ИП Григорян. Требования о признании отсутствующим права собственности ИП Григорян на спорный объект незавершенного строительства и об обязании Управления Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации N 74-74-33/308/2014-291 о праве собственности ИП Григорян на указанный объект незавершенного строительства являются указанием на способ восстановления нарушенного права заявителя. Указанное, по мнению подателя жалобы, соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), а также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12.

Администрация настаивает на том, что регистрирующим органом были допущены нарушения требований законодательства при государственной регистрации права собственности ИП Григорян на объект. Так, на момент государственной регистрации срок действия разрешения на строительство объекта от 14.06.2012 N РС74-0196 истек. По мнению подателя жалобы, суд ошибочно применил к рассматриваемой ситуации подход, приведенный в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Также податель жалобы отмечает, что в свидетельстве о государственной регистрации права и кадастровом паспорте на объект указана площадь спорного объекта, отличная от площади, указанной в разрешении на строительство.

Администрация указывает, что спорный объект был построен за пределами срока действия разрешения на строительство от 14.06.2012 N РС74-0196, что, по мнению подателя жалобы, подтверждается материалами дела, а именно: представленными Администрацией актами обследования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:205, актом осмотра объекта незавершенного строительства. Указанные акты составлены Администрацией в соответствии с пунктами 4.1.2, 4.1.7 договора аренды земельного участка от 08.02.2010 N 5296.

Отзывы на апелляционную жалобу в установленном порядке не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители заявителя и ИП Григорян не явились. От Администрации поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия ее представителя. С учетом мнения представителя Управления Росреестра и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заявителя и предпринимателя.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в письменных пояснениях на апелляционную жалобу, представленных в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С апелляционной жалобой Администрация представила копию кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 29.01.2015 N 7400/101/15-63701, приобщенную к материалам дела арбитражным судом апелляционной инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 08.02.2010 между Администрацией (арендодатель) и Петровым Владимиром Владимировичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 5296, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (территориальная зона Ц-3, зона обслуживающей, деловой и производственной активности при транспортных и промышленных узлах), общей площадью 3056 кв. м, с кадастровым номером 74:33:0000000:205, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский р-н, в районе ш. Космонавтов, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью. Цель использования участка: участок для строительства магазина строительных материалов (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 11-15).

Настоящий договор заключен сроком до 19.01.2015 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 19.01.2010 (пункт 2.1 договора).

Арендатор имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель, архитектурно-строительный контроль (пункт 4.1.2 договора); на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора (пункт 4.1.7 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.08.2010, что подтверждается выпиской из названного реестра от 17.11.2010 N 33/414/2010-398 (т. 1, л. д. 16).

07 декабря 2010 года между индивидуальным предпринимателем Петровым В.В. (сторона 1) и ИП Григорян (сторона 2) заключен договор уступки прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка (т. 1, л. д. 17).

Согласно указанному договору уступки сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности в полном объеме на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:205, площадью 3056 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Орджоникидзевский р-н, в районе ш. Космонавтов (пункт 1 договора).

Договор уступки 22.12.2010 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 17 оборот).

14 июня 2012 года ИП Григорян выдано разрешение на строительство от 14.06.2012 N РС74-0196 (т.1 л.д. 27), которое утверждено постановлением Администрации от 19.06.2012 N 8004-П (т. 1, л. д. 26). Срок действия разрешения установлен до 14.09.2013.

Разрешением от 14.06.2012 N РС74-0196 предусмотрено право на строительство следующих объектов капитального строительства: магазин строительных материалов, общая площадь 943 кв. м, количество этажей - 2, строительный объем - 3300 куб. м; холодный склад, общая площадь 54 кв. м, 1 этаж, строительный объем 190 куб. м.

16 декабря 2014 года ИП Григорян обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект (т. 2, л. д. 147-160). К заявлению среди прочего были приложены документы, подтверждающие право аренды на земельный участок, названное разрешение на строительство, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства.

31 декабря 2014 года Управлением Росреестра произведена государственная регистрация права собственности ИП Григорян на объект незавершенного строительства: нежилое, площадь застройки 169 кв. м, степень готовности 95 %, кадастровый номер: 74:33:1325001:582, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Орджоникидзевский р-н, в районе ш. Космонавтов, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации серии 74 АЕ N 307979 (т. 1, л. д. 52).

Заявитель считает, что действия Управления Росреестра по государственной регистрации права собственности ИП Григорян на спорный объект являются незаконными, противоречащими нормам действующего законодательства, поскольку право собственности на объект было зарегистрировано после истечения срока действия разрешения на строительство, строительство объекта велось после истечения указанного срока, спорный объект является самовольной постройкой, что является препятствием для государственной регистрации права.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) не предусматривает запрета на осуществление государственной регистрации созданного объекта недвижимости после истечения срока действия разрешения на строительство; в регистрирующий орган не представлялись документы, свидетельствующие о строительстве спорного объекта после истечения срока действия разрешения на строительство; представленные заявителем акты осмотра составлены без участия ИП Григорян; кроме того, на рассмотрении Арбитражного суда Челябинской области имеется иск Администрации к ИП Григорян о сносе спорного объекта как самовольно возведенного (дело N А76-25942/2014).

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя заинтересованного лица, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В настоящем случае Администрацией требования по делу заявлены именно на основании главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке обжалования действий регистрирующего органа по государственной регистрации права собственности ИП Григорян на объект незавершенного строительства, на чем Администрация настаивает в апелляционной жалобе. Заявитель указывает, что требования о признании отсутствующим права собственности ИП Григорян на спорный объект незавершенного строительства и об обязании Управления Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации N 74-74-33/308/2014-291 о праве собственности ИП Григорян на указанный объект незавершенного строительства являются указанием заявителя на способ восстановления нарушенного права.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемых действий Управления Росреестра и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемых действий лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Закона N 122-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 56 постановления Пленумов N 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в названном реестре не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Между тем, в настоящем случае Администрация фактически обосновывает свои требования по делу тем, что объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за ИП Григорян, является самовольной постройкой, так как данный объект возведен после прекращения действия разрешения на строительство, а также в параметрах (площадь), превышающих разрешенные параметры, указанные в разрешении на строительство.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Заявитель свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету.

Действующим законодательством предусмотрен специальный порядок судебной защиты прав лиц, чьи законные интересы нарушены возведением самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответствующие споры рассматриваются в порядке искового производства, ответчиком по ним является лицо, осуществившее самовольное строительство. В указанном порядке обеспечивается равное соблюдение прав как истца - заинтересованного лица, так ответчика - застройщика. Кроме того, при рассмотрении указанных споров происходит реальное восстановление прав заинтересованных лиц.

В пункте 23 постановления Пленумов N 10/22 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В настоящем случае Администрация не обосновала каким образом признание незаконными оспариваемых действий Управления Росреестра восстановит права заявителя.

При этом в рамках дела N А76-25942/2014 Администрация уже обратилась в суд с иском к ИП Григорян об обязании снести спорное строение как самовольную постройку.

Ссылка подателя жалобы на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12 (дело N А12-19682/2011) не может быть принята ввиду иных фактических обстоятельств, которые были предметом исследования в рамках указанного спора.

Исходя из изложенного ранее, арбитражный суд первой инстанции также верно отметил, что требование Администрации о признании отсутствующим права собственности ИП Григорян на спорный объект незавершенного строительства является ненадлежащим, так как не соответствует случаям, приведенным в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленумов N 10/22.

Так, согласно указанным разъяснениям оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Также отсутствуют основания и для признания наличия в оспариваемых действиях регистрирующего органа нарушений требований действующего законодательства.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство (пункт 4 указанной статьи).

В настоящем случае предпринимателем на государственную регистрацию были представлены необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства документы. В их числе были представлены правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство.

Как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, Закон N 122-ФЗ не предусматривает запрета на осуществление государственной регистрации созданного объекта недвижимости после истечения срока действия разрешения на строительство.

При этом в Управление Росреестра не представлялись какие-либо документы, свидетельствующие о том, что спорный объект был возведен после окончания срока действия разрешения на строительство.

Ссылка подателя жалобы на акты обследования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:205, акт осмотра объекта незавершенного строительства не может быть принята в настоящем случае в качестве обоснованной, так как указанные документы не были предметом исследования регистрирующего органа при проведении государственной регистрации права собственности ИП Григорян на спорный объект.

Также не может свидетельствовать о незаконности действий заинтересованного лица и указание Администрации на то, что в свидетельстве о государственной регистрации права и кадастровом паспорте на объект указана площадь спорного объекта, отличная от площади, указанной в разрешении на строительство.

Так, в разрешении на строительство от 14.06.2012 N РС74-0196 предусмотрено право на строительство, в том числе, холодного склада общей площадью 54 кв. м, 1 этаж, строительный объем 190 куб. м.

В кадастровом же паспорте спорного объекта в пункте 14 указан иной показатель - площадь застройки нежилого здания "холодный склад" 169 кв. м. Данный же показатель указан и в свидетельстве о государственной регистрации права ИП Григорян.

Показатели "площадь объекта" и "площадь застройки" не являются идентичными.

В силу изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2015 по делу N А76-4504/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина