Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2015 г. N 10АП-7403/15

г. Москва

11 сентября 2015 г.

Дело N А41-65118/14

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области - Бондарева И.А., представитель по доверенности от 30.12.2014N 5114-исх.,

от ООО "Эскод М" - Ермышкин Д.А., выписка из ЕГРЮЛ,

от Правительства Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Эскод М" на решение Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 по делу N А41-65118/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Эскод М", третьи лица: Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении договора аренды земельного участка и возврате арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эскод М" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2011 N ЮА-22, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1 общей площадью 60 кв.м., с кадастровым номером 50:10:010101:67, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации торгового павильона потребительского рынка и сферы услуг сроком на 5 лет; обязании общество освободить земельный участок, а именно снести самовольно возведенное одноэтажное строение, ориентировочной площадью 60 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010101:67, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации торгового павильона потребительского рынка и сферы услуг, по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1, общей площадью 60 кв.м., в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, и вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1, общей площадью 60 кв.м., в первоначальном состоянии, свободным от прав и имущества третьих лиц; в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления в законную силу предоставить Администрации городского округа Химки Московской области право сноса (демонтажа) самовольно возведенного одноэтажного строения, установленного на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010101:67, общей площадью 60 кв.м., расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1, с последующим возложением расходов на ООО "ЭКСОД М".

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2015 по делу N А41-65118/14 к участию деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области (том 2 л.д.63).

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.03.2015 по делу N А41-65118/14 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Международное агентство строительная экспертиза и оценка "Независимость" Кадырову Ф.А. и Прохорову В.Н.; производство по делу приостановлено (том 2 л.д.74-75).

Определением Арбитражного суда Московской области от 22.04.2015 по делу N А41-65118/14 в связи с поступлением заключения экспертов производство по делу возобновлено (том 2 л.д.85).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 по делу N А41-65118/14 заявленные требования удовлетворены (том 2 л.д.145-147).

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить. в удовлетворении требований отказать.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте с уда.

Определением от 10.08.2015 по делу N А41-65118/14 Десятый арбитражный апелляционный суд вызвал экспертов ООО "Международное агентство строительная экспертиза и оценка "Независимость" Кадыров Ф.А. и Прохоров В.Н. для дачи пояснений по судебной экспертизе.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперты дали пояснения, согласно которым одноэтажное строение площадью 60 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010101:67 по адресу: Московская область, г.Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1 не является объектом капитального строительства; постамент, на котором располагается строение заглублен на 10 см., также не является капитальным и может быть перемещен без ущерба как земельному участку, так и строению.

Представители общества поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, в удовлетворении требований отказать.

Представитель администрации возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела 08.02.2011 между администрацией (арендодатель) и ИП Нагорным А.И. (арендатор) заключен договор N ЮА-22, согласно которому последнему передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 60 кв.м. с кадастровым номером 50:10:010101:67 в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся неотъемлемой частью, местоположение: Московская область, г.Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1, вид разрешенного использования "для размещения и эксплуатации торгового павильона потребительского рынка и сферы услуг" (том 1 л.д.28-33).

В пункте 2.1 данного договора стороны согласовали срок аренды пять лет с момента передачи участка арендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодателю предоставлено право требовать расторжения договора или в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случаях: использования участка не по целевому назначению; невнесения арендной платы два раза подряд (более чем за шесть месяцев) либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода; не освоения и не использования участка в течение трех лет.

По договору от 01.03.2013, заключенному между ООО "Эскод М" и ИП Нагорный А.И., последний уступил, а ООО "Эскод М" приняло права и обязанности арендатора земельного участка площадью 60 кв.м. с кадастровым номером 50:10:010101:67, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1 по договору аренды земельного участка от 08.02.2011 N ЮА-22, заключенного между администрацией и ИП Нагорным А.И. сроком на пять лет (том 2 л.д.26-27).

Согласно акту осмотра территории от 16.07.2014, составленного администрацией с приложением фотоматериалов, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010101:67, расположенном по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1 расположенное капитальное одноэтажное строение ориентировочной площадью 60 кв.м. возведенное в отсутствие разрешительной документации (том 1 л.д.21-26).

Ссылаясь на использование арендованного земельного участка не в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, претензией от 08.08.2014 N 3338-исх администрация предложила обществу расторгнуть договор аренды от 08.02.2011 N ЮА-22 и возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи земельного участка (том 1 л.д.18-19).

Поскольку данная претензия оставлена обществом без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из использования ответчиком арендованного земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, что является существенным нарушением условий договора аренды.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 42 Кодекса, землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Кодекса и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что в качестве основания для расторжения договора аренды от 08.02.2011 N ЮАП-22 администрация указала на нарушение обществом пункта 4.1.1 договора, устанавливающего запрет на использование участка не по целевому назначению.

В качестве доказательства, подтверждающего факт использования обществом земельного участка, не по целевому назначению администрацией представлен акт, датированный 16.07.2014, подписанный начальником отдела земельного контроля и экологического мониторинга Управления земельных отношений администрации Долматовой М.В. (том 1 л.д.21) с приложением фотоматериалов.

Также в материалы дела представлен акт осмотра территории от 14.11.2014, подписанный старшим инспектором отдела муниципального и лесного контроля Управления земельных отношений администрации Кузиным И.К. (том 1 л.д.52).

Между тем данные акты осмотра территории не содержат отметок об ознакомлении с ним представителя общества, на производство необходимых замеров, на основание их составления, в связи с чем не могут являться допустимыми доказательствами нецелевого использования ответчиком земельного участка.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции обществом представлено техническое заключение от 05.09.2014, подготовленное ООО "Горпланпроект" (том 1 л.д.132-154), согласно которому торговый павильон, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1 не является капитальным строением.

Общим критерием отнесения объектов к некапитальным объектам (движимому имуществу) согласно нормам гражданского законодательства (статья 130 ГК РФ) является возможность свободного перемещения указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11052/09, суд сам при рассмотрении спора должен давать квалификацию объекта, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.03.2015 по настоящему делу назначена судебная экспертиза для установления является ли одноэтажное строение ориентировочной площадью 60 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010101:67 по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1 объектом капитального строения (том 2 л.д.74-75).

Согласно выводам, содержащимся в заключении ООО "Международное агентство строительная экспертиза и оценка "Независимость" от 20.04.2015, одноэтажное строение ориентировочной площадью 60 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010101:67 по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Марии Рубцовой, вблизи дома N 1 не является объектом капитального строительства (том 2 л.д.88-140).

Экспертами сделан вывод о том, что данное строение относится к мобильным зданием, является не стационарным и может быть разобрано и перемещено с другое место без нанесения ему несоразмерного ущерба, либо целиком, либо по частям, поскольку не проектировалось как объект недвижимого имущества с учетом отсутствия конструкций прочно связанных с постаментом (фундаментной частью), который также не имеет прочной связи с основанием. При этом сам постамент (фундамент) может быть разрезан на части и перемещен на новое место.

Судом апелляционной инстанции оценено по правилам статьи 71 АПК РФ представленное экспертное заключение ООО "Международное агентство строительная экспертиза и оценка "Независимость" и установлено, что оно не содержит каких-либо противоречий. Сомнений в достоверности у суда не возникло. В связи с этим данное заключение признано судом апелляционной инстанции надлежащим доказательством и в качестве достоверного принят изложенный в нем ответ на поставленный вопрос.

Заключение судебной экспертизы администрация не оспорила, ходатайство о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявила.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что одноэтажное строение не обладает признаками недвижимого имущества, не является объектом капитального строительства, а является сооружением сборно-разборного типа, поскольку демонтаж строения может быть произведен без несоразмерного ущерба его назначению, а также виде особенностей конструктивного решения строения (сборно-разборный металлический каркас, стеновые панели типа "сэндвич", отсутствие инженерных систем отопления и газоснабжения).

Вывод суда первой инстанции о том, что согласно техническим характеристикам постамента спорной постройки, постройка обладает признаками недвижимого имущества, так как прочно связана с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Из представленных в материалы дела доказательств, а также пояснений экспертов, данных в суде апелляционной инстанции, следует, что фундамент под торговым павильоном не предусмотрен, имеется выравнивающая бетонная подготовка под пол помещения глубиной 10 см.

При осмотре одноэтажного торгового павильона экспертами зафиксирована вмятина в обшивке павильона, оставленная, предположительно от удара автомобиля. В результате удара павильон слегка сместился на постаменте, при этом смещение произошло равномерно по всему периметру, примерно на пять см, что не угрожает целостности и устойчивости павильона, а также безопасной эксплуатации (том 2 л.д.135-136).

С учетом отсутствия у спорного одноэтажного строения неразрывно связанных с основанием бетонных фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, присоединения инженерных коммуникаций к городским систем отопления, водоснабжения и канализации (только электроснабжение), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что торговый павильон не является цельным неразъемным сооружением, неразрывно связанным с основанием, разборка которого возможна без нанесения ему несоразмерного ущерба.

При этом наличие бетонного постамента не является единственным и достаточным признаком для отнесения сооружения к капитальному объекту недвижимости и не свидетельствует о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Напротив, согласно имеющимся в материалах дела доказательствам одноэтажное строение ориентировочной площадью 60 кв.м. представляет собой металлическую конструкцию на фундаментной основе, что не исключает фактической возможности его разборки и повторной сборки.

С учетом изложенного неосновательно утверждение администрации относительно наличия у объекта строительства фундамента, что, по мнению администрации, свидетельствует о капитальности данного объекта строительства.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ администрация не представила в дела доказательства использования ответчиком арендованного земельного участка по целевому назначению.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о создании ответчиком капитального сооружения (объекта недвижимости), оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора не имеется.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии выводов суда первой инстанции установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем обжалуемый судебный акт на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 мая 2015 года по делу N А41-65118/14 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Е.А. Мищенко М.А. Немчинова