Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2015 г. N 18АП-10118/15

г. Челябинск

15 сентября 2015 г.

Дело N А07-22613/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2015 по делу N А07-22613/2014 (судья Саяхова А.М.).

В заседании приняли участие представители:

истца: индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича - Черкасова Любовь Яковлевна (доверенность от 27.10.2014);

ответчика: Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан - Петрунин Сергей Геннадьевич (доверенность от 18.05.2015 N 18/46).

Индивидуальный предприниматель Черкасов Вячеслав Александрович (далее - истец, ИП Черкасов В.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи N 15/2014 от 25.08.2014, а именно: обязании ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений, пересмотреть стоимость выкупаемого имущества по следующим пунктам договора:

а) пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: "Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом N 75/14 об оценке, выполненном независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г. составленном 08.09.2014, составляет 4 702 000 (четыре миллиона семьсот две тысячи ) рублей.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 1758000 (один миллион семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

б) пункт 3.1. изложить в следующей редакции: "Цена имущества без НДС по настоящему договору составляет 4 702 000 (четыре миллиона семьсот две тысячи) с учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 2 944 000( два миллиона девятьсот сорок четыре тысячи) рублей

в) внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору).

Указать в разделе договора купли-продажи "Юридические адреса и реквизиты сторон" адрес покупателя на "РБ, г. Кумертау ул. Горького д.17 кв.24"(требования сформулированы с учетом принятых судом первой инстанции уточнений в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2015 (резолютивная часть объявлена 01.07.2015 - т. 6 л.д. 28-45) заявленные требования удовлетворены частично.

Суд обязал Администрацию зачесть стоимость неотделимых улучшений в сумме 2 256 006 руб.54 коп.

Договор от 25.08.2014 купли-продажи имущества (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 принять по спорным пунктам в следующей редакции:

пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: "Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом, выполненном экспертом ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" Мурзахановой Я.Н. от 18.03.2015, составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 2 256 006 54 коп. (два миллиона двести пятьдесят шесть тысяч шесть) рублей 54 коп. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда.

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции :

Цена имущества без учета НДС составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Покупатель уплачивает продавцу цену с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений 2 761 994 руб. (два миллиона семьсот шестьдесят одна тысяча девятьсот девяноста четыре) рубля.

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору)

В части указания в договоре "Юридические адреса и реквизиты сторон" адрес покупателя читать "РБ, г. Кумертау, ул. Горького д.17 кв.24".

В остальной части иска отказано. С Администрации взыскано в пользу истца 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 28 900 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

С указанным решением не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (л.д. 54-57 т. 6).

Податель апелляционной жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

Доводы жалобы сводятся к следующему. По мнению апеллянта, отчет эксперта от 30.04.2015 N 65/16.1-15 является спорным, выкупная стоимость имущества определена неправильно. Аналоги, приведенные экспертом Мурзахановой Я.Н., использованные при сравнительном подходе таб.N1(объекты) были реализованы Администрацией в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) единственным участникам, что подтверждено экспертом на стр. 3-6 заключения. Экспертом не были проанализированы сведения об объекте оценки, что повлияло на диапазон цен, используемых экспертом. Не отвечает критериям достоверности информация по объектам - аналогам N 3-4. Необоснован выбор примененных экспертом методов оценки в рамках доходного подхода. Метод капитализации применен с нарушением п.14 ФСО N 3 и является неверным.

По мнению апеллянта, экспертом неверно произведен расчет стоимости неотделимых улучшений. Эксперт необоснованно отнес все работы к неотделимым улучшениям и не мотивировал мотивы такого отнесения. Апеллянт указал на то, что согласование проекта реконструкции с Администрацией имеет значение для дела. По мнению апеллянта, судом не выяснялся вопрос о необходимости для администрации проведения таких работ или невозможность их не проведения, что возлагало бы обязанность уменьшения выкупной цены на эти работы в любом случае. Суд неправильно отразил позицию ответчика по вопросу вычитания НДС из суммы выкупной цены. Судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении комплексной экспертизы.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции объявлялся перерыв для предоставления сторонами пояснений относительно льготы по уплате арендной платы, предоставленной истцу в 2011-2012 году в связи с реконструкцией арендуемого помещения.

После перерыва стороны представили в суд письменные пояснения по поставленному судом вопросу, которые были приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель Черкасов В.А. является арендатором:

- нежилых помещений бывшей вечерней школы (год постройки 1960 г) (часть 1-го этажа многоэтажного жилого дома номера на поэтажном плане N N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,11), расположенное по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса 8 общей площадью 156,6 кв.м (далее - помещение ) в соответствии с договором N 20 о передаче объектов муниципального нежило фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 01.03.2011, акт приема-передачи от 01.03.2011 (л.д.12-16 том.1)

По обращению предпринимателя постановлением главы администрации городского округа город Кумертау РБ от 17.03.2011 N 355 утвержден градостроительный план земельного участка на реконструкцию нежилого помещения вечерней школы под магазин бытовой и компьютерной техники, расположенного по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса 8. Подготовлен и утвержден постановлением главы Администрации N 714 от 06.05.2011 градостроительный план земельного участка города N 033020002007001/199 (л.д.17-22 т.1).

ПК "Проектировщик" разработаны рабочие чертежи реконструкции помещений бывшей вечерней школы в соответствии со СНиП 2.07.01-89 (л.д.2-25 том.5), сметная документация 11/025-01 (л.д. 53-75 том.2).

08.07.2011 комиссией в составе главного архитектора -начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Кумертау РБ Ахметгалеева Д.Т., начальника отдела строительства администрации городского округа город Кумертау Выблова А.А., директора МУП "Градостроитель" Гирш С.Р., главного инженера МУП "Жилкомсервис" Абдулловой В.Ш., ведущего специалиста ООО "УК РЭУ N 2" Сайгафарова Ф.Ф. проведено визуальное обследование состояния строительных конструкций арендуемого помещения с целью выявления возможности перепланировки под магазин бытовой электроники. По итогам проверки рекомендовано в кратчайшие сроки заложить проем в продольной стене жилого дома, при пробивке проема в поперечной стене работы вести в соответствии с проектной документацией. Факт составления акта подтвержден письмом заместителя главы администрации П.А. Кузина N 50-3570 от 05.08.2011 (л.д.24, 25 том.1).

12.09.2011 ГУП "Башжилкоммунпроект" Министерства ЖКХ РБ выдано заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций, износ определен в 30%, необходимо проведение работ по реконструкции помещения согласно проекта на реконструкцию выполненной ПК "Проектировщик" N 11/025-01-АС.(л.д.27 том.1)

Выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства N RU033020002007001/632 в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ (л.д.23 т.1).

24.10.2011, 01.01.2012 подписаны дополнительные соглашения к вышеуказанному договору об освобождении от арендной платы на период проведения ремонта, согласно утвержденной проектно-сметной документации с 09.07.2011 (л.д.29-30 т.1).

20.06.2012 между ООО "Стройсервис" и ИП Черкасовым В.А. подписаны акты приемки законченного строительством объекта, акт о соответствии параметров объекта проектной документации, акт о соответствии требованиям технического регламента, акт о соответствии техническим условиям на подключение к инженерным сетям(л.д.31-35 том.1)

Главным архитектором Администрации городского округа город Кумертау выдано разрешение N RU033020002007001/36 на ввод объекта общ. пл. 162,5 кв.м в эксплуатацию (л.д.36,37 том.1)

01.10.2012 между администрацией и предпринимателем подписано дополнительное соглашение к договору аренды в связи с изменением площади (л.д.38 том 1).

Право собственности Городского округа город Кумертау РБ на помещение 1 этаж номера на поэтажном плане N N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,11, общ. пл.162,5 кв.м по адресу г. Кумертау ул. К. Маркса 8 зарегистрировано на основании разрешения на ввод в эксплуатацию N RU033020002007001/36, выдано свидетельство 03.10.2012 г N 04АГ 367772 (л.д. 126 т.2).

31.03.2014 ИП Черкасов В.А. обратился в Администрацию с заявлением N 3 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта, расположенного по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса 8, одновременно зачесть произведённые неотделимые улучшения в порядке Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (л.д.40 т.1).

На основании заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, Администрацией городского округа город Кумертау Республики Башкортостан подготовлен проект договора купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 25.08.2014 (л.д. 52-59 т.1).

В соответствии с условиями указанного договора рыночная стоимость приватизируемого имущества, расположенного по адресу: г.Кумертау ул. К.Маркса 8 определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 203 от 01.08.2014, выполненным независимым оценщиком ООО "Башкомоценка" (п.2.1.2 договора) - 7 300 000 руб. без учета НДС (л.д.133-192 т.2).

Письмом от 19.08.2014 администрация отказала зачесть произведенные неотделимые улучшения в счет оплаты приобретаемого имущества ввиду отсутствия согласования с собственником (л.д.49 т.1).

ИП Черкасов В.А. подписал договор купли-продажи от 25.08.2014 с протоколом разногласий и направил их администрации (л.д.60 т.1).

Администрация не согласившись с редакцией, предложенной предпринимателем направила письмо предпринимателю 03.10.2014 N 30-1933 (л.д.66-67 т.1).

Полагая, что в стоимость приобретаемого имущества в порядке с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ должны быть включены стоимость неотделимых улучшений, произведённых при реконструкции помещений бывшей вечерней школы, цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершении в отношении него сделки купли-продажи, предприниматель обратился к оценщику ИП Рядинской Т.Г.

Сумма оценки приватизируемого объекта - помещений, расположенных на первом этаже жилого дома, находящегося по адресу: г. Кумертау ул. К.Маркса 8 в соответствии с отчетом N 75/14-Н от 08.09.2014 по состоянию на 31.03.2014 составила 4 702 000 руб. Сумма оценки рыночной стоимости затрат на неотделимые улучшения ставила 1 758 000 рублей (л.д.72-150 том.1, л.д.1-118 том.2).

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству ответчика на основании статьи 82 АПК РФ судом первой инстанции определением от 01.12.2014 была назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31.03.2014, установления наличия и стоимости неотделимых улучшений (л.д.7-11 т.3).

В связи с отсутствием в представленном отчете N 10416 ответов на все поставленные вопросы определением суда 02.03.2015 была назначена по делу повторная судебная экспертизы об определении рыночной стоимости нежилых помещений, распложенных по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 по состоянию на 31.03.2014, наличия неотделимых улучшений и стоимости данных улучшений.

По результату проведенной повторной судебной экспертизы экспертом ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" Мурзахановой Яной Николаевной представлен отчет N 65/16.1-15 от 30.04.2015 (л.д.35-154 т.5).

Оценив полученное по результатам судебной экспертизы заключение, пояснения эксперта, суд признал, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении судебной экспертизы по настоящему делу с учетом определенной экспертом стоимости неотделимых улучшений.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Настоящий спор между сторонами возник при определении цены объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Истец просил установить рыночную стоимость нежилого помещения и уменьшить выкупную цену имущества на стоимость неотделимых улучшений.

Как следует из материалов дела, с учетом позиции сторон в целях определения рыночной стоимости имущества и неотделимых улучшений судом первой инстанции была проведена судебная оценочная экспертиза по определению итоговой величины стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31.03.2014, установления наличия и стоимости неотделимых улучшений.

Определением суда от 02.03.2015 в связи неполнотой первичного исследования была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" Мурзахановой Я.Н. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилых помещений (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8, по состоянию на 31.03.2014?

- являются ли неотделимыми улучшениями строительные работы проведенные в нежилых помещений (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 - в соответствии с разрешением N 033020002007001/632, акта от 08.07.2012 (л.д. 23-24 том 1) и разрешение от 26.06.2012 г (л.д.36-37 том 1), сметная документация 11-025-01 (л.д 53-75 том 2)?

- определить стоимость неотделимых улучшений в нежилых помещений (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 - с учетом сметной документация 11-025-01 (л.д. 53-75 том 2)?

По результату проведенной судебной экспертизы экспертом ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" Мурзахановой Я.Н представлен отчет N 65/16.1-15 от 30.04.2015:

- Рыночная стоимость нежилых помещений часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8, по состоянию на 31.03.2014 составляет 5 018 000 руб.

- Строительные работы, произведенные в нежилых помещениях (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 - в соответствии с разрешением N 033020002007001/632, актам от 08.07.2012 (л.д. 23-24 том 1) и разрешением от 26.06.2012 г (л.д.36-37 том 1) являются неотделимыми улучшениями.

- Стоимость неотделимых улучшений в нежилых помещениях (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 - с учетом сметной документация 11-025-01 по состоянию на 31.03.2014 составляет 2 349 911 руб.54 коп.

Оценив указанное заключение судебной экспертизы, приняв во внимание пояснения эксперта, а также отсутствие доказательств недостоверности отчета N 65/16.1-15 от 30.04.2015, суд первой инстанции при определении условий договора о цене имущества руководствовался ценой имущества, указанной в заключении повторной судебной экспертизы по настоящему делу.

Статьей 11 Закона "Об оценочной деятельности" определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В целях определения рыночной стоимости нежилого помещения экспертом применен сравнительный и доходный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги - нежилые помещения (л.д.45-47 т.5) имеют сходное с исследуемым назначение - торговое, торгово-офисное, расположены в границах одного и того же населенного пункта, сопоставимы по году постройки, этажности и дате выставления на продажу, в силу чего соответствуют требованиям пункта 14 ФСО N 1.

При определении рыночной стоимости эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно передаваемых прав собственности, условий продажи, даты экспозиции, местоположения, входной группы, расположения (цоколь, подвал), разницу площади, отделку (л.д. 48-50 т.5).

Утверждение о недопустимости выбора аналогов, использованных при сравнительном подходе по основаниям, что эти объекты были реализованы Администрацией в рамках Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ единственным участникам подлежит отклонению, поскольку в рассматриваемом случае истцом реализуется преимущественное право, установленное вышеназванным нормативным правовым актом.

Утверждение апеллянта о том, что экспертом не были проанализированы сведения об объекте оценки, что повлияло на диапазон цен, используемых экспертом противоречит содержанию представленного в материалы дела заключения.

Доводы апеллянта о неверных расчетах эксперта при применении доходного метода также подлежат отклонению, поскольку соответствующие доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в материалы дела не представлены.

Возражения ответчика по представленному экспертному заключению, носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.

Проверив упомянутое заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, арбитражный суд первой инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел обоснованным установление судом выкупной цены имущества исходя из выводов экспертного заключения N 65/16.1-15 от 30.04.2015 о рыночной стоимости недвижимого имущества.

С учетом изложенного, спорные пункты договора суд первой инстанции обоснованно принял с учетом цены имущества, указанной в заключении повторной судебной экспертизы по настоящему делу в размере 5 018 000 руб.

Основания, указанные заявителем в апелляционной жалобе, по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не влечет вывода о ее неправильном определении и, само по себе, не вызывает сомнений в обоснованности отчета независимого оценщика.

При оценке доводов ответчика о необходимости отказа в снижении выкупной стоимости нежилого помещения на стоимость выполненных неотделимых улучшений, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Исследовав представленные в материалы дела документы: постановление главы администрации городского округа города Кумертау РБ от 17.03.2011 N 355, которым был утвержден градостроительный план земельного участка на реконструкцию нежилого помещения вечерней школы под магазин бытовой и компьютерной техники; акт визуального обследования состояния строительных конструкций зданий и сооружений от 08.07.2011; разрешение на строительство N RU033020002007001/632; заключение ГУП "Башжилкоммунпроект" от 12.09.2011; постановление администрации N 1671 от 03.10.2011 и дополнительные соглашения к договору аренды об освобождении от арендной платы на период реконструкции и капитального ремонта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU033020002007001/36, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения 1-го этажа 4-хэтажного жилого дома, номера N1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 бывшей вечерней школы, находящегося по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса 8, были осуществлены в 2011-2012 году с согласия арендодателя - администрации.

Указанный вывод суда нельзя признать обоснованным в силу следующего.

Перечисленные выше документы свидетельствуют только о том, что администрация по обращению истца согласовала реконструкцию переданного предпринимателю в аренду помещения, а в связи с этим предоставила истцу временное освобождение от уплаты арендной платы за использование этого помещения на период с 09.07.2011 до 01.01.2012, а также установила понижающий коэффициент в размере 0,01 на период проведения капитального ремонта в период с 01.01.2012 до 09.07.2012.

Судом первой инстанции установлено, что при проведении реконструкции были проведены следующие работы:

-общестроительные работы (разборка, демонтаж, установка, устройство: полов, окон, кирпичных стен, дверных полотен, потолка; ремонтные работы (покраска, выравнивание, штукатурка) (л.д.56-63 том 2);

-электромонтажные работы (л.д.64-67 том2);

-установка хозяйственно-питьевого водопровода, канализация (л.д.68-72 том 2);

- благоустройство территории (л.д. 73-75 том.2).

В материалы дела истцом представлены Сметная документация и Рабочий проект по реконструкции арендованного истцом здания вечерней школы (л.д.133-155 т.2 2-25 т.5), а также доказательства несения за счет собственных средств фактических расходов по реконструкции арендуемого объекта платёжные поручения, справки КС, товарные чеки, квитанции к приходным кассовым ордерам (л.д.85-112 том.2).

Вместе с тем доказательств того, что Администрацией были согласованы именно те ремонтные работы, которые были выполнены истцом в ходе реконструкции, их объем и стоимость, сведений об утверждении проектной документации, в материалах дела не имеется и истцом не представлено.

Разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции сами по себе не свидетельствуют в безусловном порядке о согласовании всего объема работ, которые привели к созданию неотделимых улучшений.

Судом первой инстанции были поставлены перед экспертом вопросы о том, являются ли выполненные истцом строительные работы, неотделимыми улучшениями, а также об определении их стоимости.

Согласно заключению эксперта выполненные работы по реконструкции помещений являются неотделимыми улучшениями (ст. 21-32 заключения), стоимость неотделимых улучшений (л.д. 53-75 том.2) составила 2 349 911,54 рублей.

В судебном заседании в суде первой инстанции экспертом Мурзахановой Я.Н. были даны пояснения относительно методики определения стоимости неотделимых улучшений, а также относительно их износа (л.д.102-103 т.5).

Из указанных пояснений следует, что экспертом выявлен факт демонтажа и обновления всех проемов, замены полов, внутренней отделки помещений, демонтажа перегородок, монтажа вентиляции, электросистемы, пожарной сигнализации.

Апелляционный суд полагает, что материалами дела не подтверждается необходимость и разумность произведенных истцом работ, весь перечень которых отнесен экспертом к неотделимым улучшениям, с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, как собственник имущества до начала реконструкции использовал это имущество.

Напротив, перечень работ, указанных экспертом свидетельствуют об осуществлении предпринимателем изменения функционального назначения объекта исследования (помещение вечерней школы переоборудовано под магазин), по этой причине изменилась рыночная стоимость объекта. Действия истца, направленные на создание условий работы в помещении отвечающих его запросам и представлениям об удобстве и целесообразности использования, по мнению суда апелляционной инстанции, не могут быть признаны направленными на изменение качества нежилых помещений.

Правовая позиция по применению пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.

Учитывая указанную позицию, суд апелляционной инстанции отмечает, что производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия, при этом порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества регламентируется ст. 623 ГК РФ.

Исходя из положений статьи 623 ГК РФ зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Предметом возмещения будет являться разница между стоимостью объекта до и после реконструкции и капитального ремонта.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, истцом не представлено сведений об изменении действительной рыночной стоимости арендуемого объекта за счет выполненных работ по ремонту нежилого помещения.

Представленные истцом сведения о размере затрат, связанных с проведением ремонта, которые были использованы судебными экспертами (заключение ООО "Центр-Консалтинг" N 10416 и ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" N 65/16.1-15, не являются сведениями о действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Определенная в заключении ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" N 65/16.1-15 стоимость неотделимых улучшений (2 349 911,54 рублей), сама по себе, в отсутствие сведений о стоимости нежилого помещения до осуществления работ, которые истец полагает неотделимыми улучшениями, не дает представления об изменении рыночной стоимости нежилого помещения за счет выполненных работ.

Частично удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что стоимость неотделимых улучшений (2 349 911,54 рублей), установленная экспертом по состоянию на момент определения рыночной стоимости имущества и с учетом времени пользования арендатором этим имуществом после ремонта, подлежит зачету в счет оплаты его выкупной цены за вычетом работ на благоустройство территории (2 256 006 руб.54 коп).

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности, апелляционный суд не принимает Экспертное заключение N 65/16.1-15 от 30.04.2015 в качестве надлежащего доказательства действительной стоимости неотделимых улучшений спорного помещения.

Учитывая объективную невозможность определения рыночной стоимости объекта до реконструкции, а также, принимая во внимание недоказанность истцом обстоятельств согласования с собственником объема и стоимости выполненных работ по реконструкции, апелляционный суд не усматривает оснований для назначения комплексной экспертизы, о необходимости которой заявлял ответчик в суде первой инстанции.

Кроме того, при принятии решения по настоящему делу судом первой инстанции не было также учтено следующее.

Из материалов дела следует, что Администрацией 03.10.2011 было принято постановление N 1671 "О внесении дополнения в договор аренды N 20 от 01.03.2011, согласно которому ИП Черкасов подлежит освобождению от арендной платы на период проведения капитального ремонта арендуемого помещения с 09.07.2011 (л.д.28 т.1).

24.10.2011, 01.01.2012 между сторонами подписаны дополнительные соглашения к вышеуказанному договору об освобождении от арендной платы на период проведения ремонта, согласно утвержденной проектно-сметной документации с 09.07.2011 по 31.12.2011, а также о начислении арендной платы с применением коэффициента разрешенного использования капитального ремонта арендуемого помещения в соответствии с нормативными сроками производства работ, согласно утвержденной проектно-сметной документации с 01.01.2012 по 09.07.2012 в значении К-2=0,01 (л.д.29-30 т.1).

Сторонами в суде апелляционной инстанции были даны пояснения по вопросу получения истцом в период аренды спорного помещения льготы по уплате арендной платы.

Согласно представленной ответчиком Справки Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау от 11.09.2015 N 30/1647 сумма предоставленной ответчику льготы в период с 09.07.2011 по 25.06.2012 составила 527 627 руб.49 коп.

Доводы истца о том, что им в спорный период уплачивались арендные платежи не принимается в данном случае во внимание в силу того, что если со стороны предпринимателя имеет место переплата арендной платы в связи с ее перечислением, несмотря на предоставленную договором аренды льготу или полное освобождение в период с 09.07.2011 по 09.07.2012, указанное лицо вправе заявлять о возврате излишне уплаченных сумм. Такой спор не входит в предмет доказывания по настоящему делу, а обстоятельства предоставления льготы подлежат установлению только в связи с необходимостью их учета при рассмотрении преддоговорного спора.

Принимая во внимание, что стоимость капитальных работ уже была компенсирована предпринимателю в виде полного освобождения от арендной платы на определенный период, а также в виде предоставления льготы по арендной плате в общей сумме 527 627 руб.49 коп., апелляционный суд полагает отсутствующими основания для уменьшения выкупной цены спорного помещения.

В связи с чем апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что настоящее решение подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела), по делу следует принять новый судебный акт в указанной части.

В суде апелляционной инстанции ответчиком заявлено о том, что, определяя выкупную стоимость спорного имущества в размере выше стоимости, указанной истцом в исковом заявлении, суд вышел за пределы заявленных требований и преддоговорного спора сторон.

Указанный довод апеллянта отклоняется судебной коллегией, поскольку в соответствии со ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Выкупная цена спорного нежилого помещения установлена судом по результатам переданного на рассмотрение суда преддоговорного спора с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости, определенной по результатам проведения повторной судебной экспертизы.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

Учитывая то обстоятельство, что результаты проведенной судом судебной экспертизы частично положены в основу настоящего судебного акта, а также в связи с частичным удовлетворением исковых требований истца неимущественного характера, его расходы по уплате государственной пошлины и проведению судебной экспертизы подлежат отнесению на проигравшую сторону - ответчика.

В связи с освобождением Администрации от уплаты государственной пошлины, их распределение за подачу апелляционной жалобы не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2015 по делу N А07-22613/2014 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Исковые требования индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича об урегулировании возникших разногласий при заключении договора от 25.08.2014 купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) удовлетворить частично.

Договор от 25.08.2014 купли-продажи имущества (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 принять по спорным пунктам в следующей редакции:

пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: "Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом, выполненном экспертом ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" Мурзахановой Я.Н. от 18.03.2015, составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:

Цена имущества без учета НДС составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору)

В части указания в договоре "Юридические адреса и реквизиты сторон" адрес покупателя читать "РБ, г. Кумертау, ул. Горького д.17 кв.24".

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 28 900 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина