Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2015 г. N 15АП-1382/15 (ключевые темы: нежилые помещения - ставки арендной платы - односторонний порядок - свидетель - полиция)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2015 г. N 15АП-1382/15

город Ростов-на-Дону

15 сентября 2015 г.

дело N А53-22210/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Курьянова М.А. по доверенности от 04.08.2014,

ответчицы Адамовой Е.Г. её представителей Адамовой И.Н. по доверенности от 21.08.2013, Мамедова С.И. по ордеру N 82971,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Адамовой Екатерины Георгиевны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26 декабря 2014 года по делу N А53-22210/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Траст-Групп" к ответчику индивидуальному предпринимателю Адамовой Екатерине Георгиевне о взыскании задолженности, об обязании возвратить помещения,

принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Траст-Групп" (далее - истец, ООО "Траст-Групп") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Адамовой Екатерине Георгиевне (далее - ответчица, ИП Адамова Е.Г.), в котором просило:

- взыскать денежные средства в размере 494 115 руб. 62 коп.;

- обязать ответчицу возвратить нежилые помещения, арендуемые по договору аренды N 188/ТГ от 16.08.2013.

Исковые требования мотивированы тем, что 16.08.2013 между ООО "Траст-Групп" и ИП Адамовой Е.Г. был заключен договор аренды нежилого помещения N 188 ТГ, согласно которому ответчица приняла на праве аренды нежилые помещения общей площадью 329,8 кв.м.

01.04.2014 между сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым арендная плата за помещения на 3 этаже ООО "Траст-Групп" не начисляется. С этого момента истец считает возвращенными нежилые помещения, расположенные на 3 этаже здания.

22.04.2014 истец уведомил ответчицу о досрочном расторжении договора, в нарушение пункта 4.1 договора ИП Адамовой Е.Г. не были возвращены нежилые помещения, в связи с чем за весь период пользования помещениями ответчица обязана вносить арендную плату на согласованных условиях.

До вынесения решения по делу истец обратился с заявлением об отказе от исковых требований в части возврата нежилого помещения расположенного на 3 этаже общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 61:44:0040708:24:7/7 и нежилого помещения расположенного на 3 этаже общей площадью 53 кв.м., кадастровый номер 61:44:0040708:24:7/6.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судебный акт мотивирован доказанностью истцом факта использования ответчицей спорных помещений в спорный период, а также факта невозвращения помещений обществу на момент вынесения судебного акта.

С принятым судебным актом не согласилась ИП Адамова Е.Г., в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила:

- признать договор аренды нежилого помещения общей площадью 195,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 99, от 16.08.2013, заключённый между ООО "Траст-Групп" и ИП Адамовой Е.Г., недействительной сделкой с 19.03.2014;

- считать возвращёнными 19.03.2014 помещения по договору аренды нежилого помещения общей площадью 195,7 кв.м., расположенного по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 99, заключённому между ООО "Траст-Групп" и ИП Адамовой Е.Г.;

- отказать в удовлетворении судебных расходов и оплаты услуг представителя.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в период с 22 мая 2014 года по 12 июня 2014 года истец чинил препятствия в доступе в арендуемые помещения, фактически ответчицей нежилые помещения были освобождены 12 июня 2014 года. Суд не исследовал вопрос о том, что истцом проводился долгосрочный, внеплановый ремонт в здании, который причинил ущерб ответчице.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчица и ее представители поддержали правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал ранее заявленное ходатайство от отказе от иска в части требования об обязании ответчицы возвратить нежилые помещения, арендуемые по договору аренды N 188/ТГ от 16.08.2013, в данной части представитель просил решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить, в остальной части просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить заявление истца об отказе от части исковых требований по следующим основаниям.

Согласно частям 2, 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Как следует из пояснений представителей ООО "Траст-Групп", в начале января 2015 года помещения, которые арендовались ответчицей, были вскрыты истцом, и было установлено, что помещения освобождены от имущества предпринимателя, в настоящее время помещения находятся в фактическом владении истца.

Учитывая, что право истца на владение принадлежащими ему на праве собственности помещениями в настоящий момент не подвергается нарушению со стороны ответчицы, заявленный отказ от требования об обязании ИП Адамовой Е.Г. возвратить арендуемые нежилые помещения не затрагивает законные интересы и права третьих лиц, суд апелляционной инстанции принимает отказ от иска в указанной части.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

С учётом изложенного, решение суда первой инстанции в части возложения на предпринимателя обязанности возвратить нежилые помещения подлежит отмене, а производство по делу в данной части - прекращению.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО "Траст-Групп" (арендодатель) и ИП Адамовой Е.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 16.08.2013 N 188ТГ, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, д. 99.

Нежилые помещения, располагавшиеся на 2-м и 3-м этажах здания и подлежавшие передаче в аренду предпринимателю, поименованы в приложении N 1 договора и в пункте 1.2 договора, которым определено, что общая площадь оплачиваемых помещений составляет 329,3 кв.м. Договор заключён сроком до 20.07.2014 (пункт 2.1 договора).

Из представленных в материалы дела актов приёма-передачи следует, что нежилые помещения передавались предпринимателю поэтапно, а именно:

- по актам от 20.09.2013 предпринимателю переданы нежилые помещения N N 13, 14, 14а, 15, 16, 17 общей площадью 53 кв.м., NN 3б, 6, 7, 8, 8а, 9, 10, 10а, 11-12, 12х общей площадью 80,6 кв.м., расположенные на 3-м этаже здания;

- по акту от 26.09.2013 - нежилые помещения N N 12, 13, 13а общей площадью 40,5 кв.м., расположенные на 2-м этаже здания;

- по акту от 05.10.2013 - нежилые помещения N N 13б-13в общей площадью 15,5 кв.м., расположенные на 2-м этаже здания;

- по акту от 18.10.2013 - нежилые помещения N N 11, 10 (1/2 коридора) общей площадью 5,9 кв.м., расположенные на 2-м этаже здания;

- по акту от 13.11.2013 - нежилые помещения N N 6, 7, 8, 9, 10, 15, 15а-15в общей площадью 60,8 кв.м., расположенные на 2-м этаже здания;

- по акту от 20.11.2013 - нежилое помещение N 14 общей площадью 20,7 кв.м., расположенное на 2-м этаже здания;

- по акту от 07.12.2013 - нежилые помещения N N 6, 8, 10 (1/2 коридора) общей площадью 52,3 кв.м., расположенные на 2-м этаже здания.

В связи с тем, что в марте 2014 года было выявлено аварийное состояние лестничной площадки 3-го этажа здания и с 19.03.2014 ООО "Траст-Групп" начаты ремонтные работы, в результате которых был полностью перекрыт доступ к помещениям 3-го этажа, между обществом и предпринимателем 20.03.2014 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого в связи с невозможностью использования помещений 3-го этажа, стороны расторгли договор аренды в части следующих помещений: N N 3б, 6, 7, 8, 8а, 9, 10, 11-12, 10а, 12х общей площадью 80,6 кв.м., NN 13, 14, 14а, 15, 16, 17 общей площадью 53 кв.м., расположенных на 3-м этаже здания.

Сторонами согласовано, что с 20.03.2014 в аренде у предпринимателя продолжают находиться ранее переданные ей помещения второго этажа общей площадью 195,7 кв.м.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшему в редакции до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 08.03.2015 N 42-ФЗ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 7.2 договора расторжение настоящего договора в одностороннем порядке производится по письменному требованию стороны с предварительным уведомлением другой стороны о возникших намерениях не менее чем за 1 месяц до момента расторжения.

Ссылаясь на выше указанной положение договора, 22.04.2014 ООО "Траст-Групп" в письме N 54 уведомило предпринимателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 22.05.2014, в связи с чем просило освободить помещения к указанному сроку, передать их обществу по акту приёма-передачи, провести совместную сверку расчётов и погасить имеющуюся задолженность. Данное письмо было получено ИП Адамовой Е.Г. 22.04.2014, что подтверждается соответствующей отметкой, проставленной предпринимателем на данном письме.

ООО "Траст-Групп" указывает на то, что к 22.05.2014 договор аренды был прекращён в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения сделки, однако к указанному времени ответчица спорные помещения не освободила, арендную плату в установленные сроки не внесла, что является основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Требования ООО "Траст-Групп" о взыскании с предпринимателя задолженности за период после 22.05.2014 основываются на положениях абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Вместе с тем, для правильного разрешения существующего спора суд апелляционной инстанции считает необходимым дать правовой анализ взаимоотношения сторон в спорый период, т.к. обязанность по внесению арендных платежей вне зависимости от того обстоятельства, является ли договор действующим либо был прекращён по тем или иным основаниям, может сохраняться за арендатором лишь в том случае, когда арендодатель обеспечивает беспрепятственное пользование арендованным имуществом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Как следует из материалов дела, в связи с возникшим между ООО "Траст-Групп" и ИП Адамовой Е.Г. конфликтом на почве невнесения ответчицей арендной платы и отказом освободить арендуемые помещения, истец фактически прекратил с 26.05.2014 доступ ответчицы к арендуемым помещениям.

Данный факт подтверждается следующими доказательствами по делу.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции из отдела полиции N 3 УМВД России по г. Ростову-на-Дону были истребованы КУСП NN 9638, 10042, 10109, 10125, 10127 из содержания которых следует, что 26.05.2014 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 99 (место расположения спорных нежилых помещений) ИП Адамовой Е.Г. был вызван наряд полиции в связи с тем, что сотрудники арендодателя прекратили ей доступ в арендуемые помещения.

03.06.2014 и 09.06.2014 ИП Адамова Е.Г. повторно обращалась в отдел полиции по поводу её не допуска сотрудниками ООО "Траст-Групп" в арендуемые помещения.

От сотрудника ООО "Траст-Групп" Захарова И.Г. были получены объяснения, согласно которым ИП Адамова Е.Г. должна была освободить помещения до 22.05.2014 в связи с расторжением договора, однако этого не сделала, забрала ключи от арендуемых помещений и не желает их освобождать от своего имущества.

В заявлении от 10.06.2014 ИП Адамова Е.Г. в очередной раз сообщила, что сотрудники ООО "Траст-Групп" не допускают её в арендуемые помещения, не смотря на то, что от директора общества она получила предписание покинуть помещения до 09.07.2014.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 06.03.2014 в качестве свидетелей были допрошены Бондаренко К.В. и Величко А.В.

Свидетель Бондаренко Константин Васильевич пояснил, что он является индивидуальным предпринимателем, ранее в период с августа 2013 года по май 2014 года он на основании договора субаренды, заключённого с ИП Адамовой Е.Г., занимал нежилое помещение, находящееся на 2 этаже в здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 99, в помещении размещался магазин одежды для детей и для беременных женщин.

Свидетель пояснил, что примерно в конце апреля 2014 года в здании начался капитальный ремонт, в ходе которого рабочими был разобран лестничный пролёт, ведущий на 3 этаж здания, осуществлялась замена стеновых панелей на 2 этаже здания. Из-за того, что ремонт вёлся работниками собственника в рабочее время, он неоднократно интересовался у ИП Адамовой Е.Г. и представителя собственника здания Захарова, когда завершиться ремонт, т.к. ремонтные работы препятствовали проходу к арендуемым помещениям как самому предпринимателю, так и его клиентам.

Свидетель пояснил, что Захаров уведомил его о прекращении арендных правоотношений с ИП Адамовой Е.Г., предлагал заключить новый договор аренды, минуя ИП Адамову Е.Г. От данного предложения свидетель отказался. После этого, с конца мая по начало июня 2014 года собственник здания прекратил ему доступ в арендуемые помещения, данные действия заключались в том, что вахтёры (работники собственника здания) пропускали его в арендуемое помещение только для целей осмотра вещей, однако предпринимательскую деятельность он осуществлять не мог, т.к. клиенты в магазин не допускались, он также был лишён возможности изъять принадлежащий ему товар из арендуемых помещений. В связи с этим, он был вынужден обратиться в органы полиции с соответствующим заявлением. После данного обращения собственник здания позволил ему вывести принадлежащий предпринимателю товар. Об итогах рассмотрения заявления, поданного в органы полиции, ему ничего не известно.

Свидетель Величко Анастасия Владимировна пояснила, что она является супругой ИП Бондаренко К.В., они с супругом в период с августа 2013 года по начало июня 2014 года арендовали нежилое помещение, расположенное на 2 этаже в здании по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 99. В арендуемом помещении размещался магазин одежды для детей и для беременных женщин.

Примерно в конце апреля 2014 года в здании неожиданно начался ремонт, ввиду того, что ремонтные работы осуществлялись в часы работы магазина, это доставляло неудобства для клиентов магазина, последних стало намного меньше, доступ в помещении был затруднен, везде лежали стройматериалы, висели оголенные провода. Они с супругом обращались с соответствующими претензиями по поводу ведения ремонта к ИП Адамовой Е.Г., а также к представителю собственника здания - к Захарову, который обещал в скором времени завершение ремонтных работ. Свидетель пояснила, что из-за того, что ремонт так и не был завершён, они с супругом покинули помещение в июне 2014 года. Свидетель пояснила, что она видела, как в день их оставления арендуемого помещения из здания вывозила своё имущество и ИП Адамова Е.Г. После того, как свидетель с супругом закончили вынос своих вещей, она осмотрела помещения, занимаемые ИП Адамовой Е.Г., в них оставалась крупная мебель.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 03.04.2015 в качестве свидетеля был допрошен Гапонов Олег Юрьевич.

Свидетель Гапонов О.Ю. пояснил, что он со своим другом Михаилом занимается оказанием услуг по перевозке грузов на автомобиле ГАЗель. В Интернете им было обнаружено объявление о том, что требуется осуществить перевозку имущества из магазина. В телефонном режиме он созвонился с ИП Адамова Е.Г. и договорился о времени и месте, из которого следовало забрать имущество предпринимателя. 12.06.2014 он приехал в обусловленное место к старинному зданию на ул. Большая Садовая в г. Ростове-на-Дону примерно к 21 часу, где его уже ожидала Адамова Е.Г. Свидетель пояснил, что помимо Адамовой Е.Г. в здании находился мужчина, присутствующий в настоящем судебном заседании (свидетель указал на представителя истца Захарова И.Г.), на втором этаже была женщина вахтёр, а также молодой человек с девушкой, которые также вывозили своё имущество из здания. Свидетель пояснил, что он со своим другом начали загружать автомобиль имуществом Адамовой Е.Г., которая в это время упаковывала вещи в магазине. Всё имущество Адамовой Е.Г., в том числе мебель, находившаяся в помещениях магазина, поместилась в одну грузовую автомашину и легковую машину, на которой приехала Адамова Е.Г.

На вопрос суда свидетель пояснил, что доступ в здание был свободным, внутри здания имелись следы ремонта, отсутствовал лестничный пролёт между вторым и третьим этажом здания. Захаров И.Г. наблюдал за тем, как производятся погрузочные работы. Имущество было перевезено на ул. Артёмовская, все работы были завершены около 3 часов ночи. Свидетель пояснил, что непосредственно в комнаты, которые занимались магазином Адамовой Е.Г. он не заходил, магазин состоял и двух помещений.

На вопрос Захарова И.Г. свидетель пояснил, что все погрузочные работы были завершены примерно около 2 часов ночи, Адамова Е.Г. на легковой машине в последствие догнала грузовой автомобиль, на котором перевозилась основанная часть вещей. Договор с Адамовой Е.Г. на перевозку груза не заключался.

Свидетель пояснил, что со слов Михаила он узнал, что все помещения были освобождены от имущества Адамовой Е.Г.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что фактически нежилые помещения 2-го этажа, арендованные ИП Адамовой Е.Г., были освобождены последней 12.06.2014. При этом ООО "Траст-Групп" было поставлено в известность о данном обстоятельстве, т.к. при освобождении помещений в здании присутствовало как минимум двое сотрудников общества: Захаров И.Г., который непосредственно осуществлял деятельность общества по вопросу сдачи помещений в аренду ответчице, и вахтёр предприятия.

Суд апелляционной инстанции полагает, что за период с 26.05.2014 по 12.06.2014 оснований для взыскания арендных платежей не имеется, т.к. представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт чинения ИП Адамовой Е.Г. со стороны ООО "Траст-Групп" препятствий в свободном использовании арендованного имущества, допуске в нежилые помещения.

При вынесении решения суд апелляционной инстанции также учитывает процессуальное поведение истца. В первых судебных заседания суда апелляционной инстанции обществом заявлялось о том, что спорные нежилые помещения до сих пор находятся во владении ответчицы. Однако после допроса свидетелей, в том числе свидетеля Харченко А.В., который пояснил, что в 04.03.2015 он с представителем риэлтерского агентства "Дон МТ" осмотрел спорные помещения, которые были свободны от чьего-либо имущества, истец заявил отказ от иска в части требования о возложении на предпринимателя обязанности возвратить спорные помещения.

Для правильного разрешения вопроса о размере задолженности по арендным платежам, с учётом доводов, приведённых предпринимателем в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, суд апелляционной инстанции считает необходимым проверить динамику правоотношений сторон за весь период - с начала заключения договора до 25.05.2014 включительно.

Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы определён сторонами исходя из стоимости аренды за 1 кв.м. - 489 руб. 07 коп./кв.м.

Как указывалось ранее, в пункте 1.2 договора, в приложении N 1 к договору, в актах приёма передачи стороны отразили площадь арендуемых нежилых помещений.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ИП Адамова Е.Г. заявила, что в договоре площадь нежилых помещений была отражена неправильно, т.к. помещения передавались предпринимателю после их ремонта и частичной реконструкции, в связи с чем сведения о площади данных помещений, отражённые в техническом паспорте и перенесённые в условия договора, не соответствует действительности.

Ввиду того, что по условиям договора размер арендной платы поставлен в зависимость от площади помещений, суд апелляционной инстанции для проверки довода ответчицы предлагал истцу представить актуальный технический паспорт на спорные нежилые помещения, содержащий достоверные сведения о площадях арендуемых объектов после проведённого в них ремонта (реконструкции), имевшейся на момент заключения договора и передаче помещений ИП Адамовой Е.Г.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Траст-Групп" такой технический паспорт в материалы дела не представило. В связи с этим, суд апелляционной инстанции назначил сторонам совместный осмотр для целей обмера спорных помещений и определения их действительной площади.

Представители сторон представили суду акты осмотра, содержащие сведения о произведённых обмерах помещений, которые не совпали по своим значениям друг с другом. Суд апелляционной инстанции неоднократно в судебных заседания предлагал сторонам спора рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы, направленной на разрешение вопроса об определении площадей нежилых помещений. Стороны своим правом на заявление соответствующего ходатайства не воспользовались. В связи с этим, при расчёте арендной платы суд апелляционной инстанции считает необходимым принять в качестве расчётной среднюю площадь помещений, определённую судом из сведений актов осмотра и обмеров помещений, представленных сторонами. Таким образом, суд апелляционной инстанции устанавливает следующие площади спорных нежилых помещений:

- на втором этаже здания: N 4 - 10,2 кв.м., N 5 - 3,9 кв.м., N 6-7-8 - 35,2 кв.м., N 10 (1/2 коридора) - 3,6 кв.м., N 11 - 2,1 кв.м., N 10 (1/2 часть коридора) - 3,6 кв.м., N 12 - 20,1 кв.м., N 13 - 5,4 кв.м., N 13а - 14,3 кв.м., N 13 б-в - 15,2 кв.м., N 14 - 20,6 кв.м., N 15 - 10,1 кв.м., N 15а - 6,6 кв.м., N 15 б-в - 1,2 кв.м., N6,7 - 30,7 кв.м., N 8,10 - 9,9 кв.м., с/у - 2 кв.м.;

- на третьем этаже здания: N 3б-6-7 и 6-7 - 19,8 кв.м., 8-8а - 2,9 кв.м., N 9 - 21,3 кв.м., N 10-11-12 - 78,9 кв.м., N 13 - 21,7 кв.м., 14-14а - 20,9 кв.м., N 15,16 - 6,1 кв.м., N 17 - 3,4 кв.м.

С учётом площадей помещений, установленных судом, сторонами в материалы дела были представлены расчёты по размеру арендной платы за использование недвижимого имущества за весь период спорных правоотношений.

Проверив данные расчёты, суд апелляционной инстанции находит обоснованным расчёт, подготовленный истцом, но только в части периода с 20.09.2013 по 25.05.2014 включительно, т.к. с 26.05.2014 арендная плата не подлежит отысканию по выше приведённым основаниям.

Таким образом, за период с 20.09.2013 по 25.05.2014 в качестве постоянной составляющей арендной платы (плата за непосредственное использование помещений) ИП Адамова Е.Г. должна была уплатить ООО "Траст-Групп" денежные средства в общем размере 1 011 251 руб. 89 коп.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчице о том, что размер данной платы подлежал уменьшению на 9 059 руб. 14 коп., т.к. в сентябре и октябре 2013 года в помещениях отсутствовал Интернет.

В обоснование данного доводы ответчица ссылается на письма N 72 от 30.09.2013 и N 84 от 31.10.2013, якобы полученные от ООО "Траст-Групп".

Условиями самого договора не предусматривается, что размер арендной платы был поставлен сторонами в зависимость от наличия либо отсутствия доступа к сети Интернет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Письма N 72 от 30.09.2013 и N 84 от 31.10.2013 не могут рассматриваться в качестве соглашений, на основании которых стороны изменили размер арендной платы. Данные письма исполнены на бланках ООО "Траст-Групп" и скреплены "живой подписью" главного бухгалтера общества, подписи от имени генерального директора ООО "Траст-Групп" выполнены посредством клеше, сами письма печатью организации не заверены. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что главный бухгалтер уполномочивалась на осуществление от имени предприятия действий по изменению условий договора в части определения размера арендной платы. Само ООО "Траст-Групп" отрицает факт согласования изменений договора в данной части, представленными в материалы дела счётами подтверждается, что предпринимателю в спорный период размер арендной платы определялся в соответствии с условиями договора, плата за услуги Интернет рассчитывались на основании данных, предоставленных ОАО "Ростелеком".

Из условий договора следует, что арендная плата фактически состояла из двух частей: постоянной платы (плата непосредственно за использование самих помещений) и переменная плата (оплата предоставленных коммунальных услуг). Даже если предположить, что в заявленные ответчицей дни услуги доступа к сети Интернет не представлялись по вине арендодателя, предприниматель не доказала, что в результате данного события она была лишена возможности непосредственно использовать арендуемые помещения, вести в них свою деятельность, что могло бы являться основанием для уменьшения арендной платы в части её постоянной величины (пункт 3.4.1). Как указывалось выше, плата за доступ к сети Интернет определялась истцом на основании фактически потреблённого предпринимателем трафика на основании счетов ОАО "Ростелеком", что также исключает возможность начисление переменной платы в большем размере.

Суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованный довод истицы о том, что размер арендной платы за март 2014 года подлежит уменьшению на 33 788 руб. 42 коп., т.к. в период с 21.03.2014 по 31.03.2014 она не могла пользоваться арендованными помещениями 3-го этажа. В данной части довод ответчицы основывается на положениях пункта 7.3 договора аренды, согласно которому в случае, если арендодатель требует расторжения договора в срок менее, чем 1 месяц с момента письменного уведомления, арендодатель обязан выплатить компенсацию арендатору, эквивалентную сумме месячной арендной платы.

Вместе с тем, ответчица не учитывает тот факт, что пункт 7.3 договора надлежит рассматривать совместно с пунктом 7.2 договора, в котором речь ведётся о реализации права стороны договора на односторонний отказ от его исполнения. Выплата компенсации, предусмотренной пунктом 7.3 договора, могла быть заявлена арендатором лишь в том случае, когда арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора и сообщил о данном факте арендатору менее чем за месяц. Применительно к рассматриваемому спору сторонами по обоюдному согласию было подписано дополнительное соглашение от 01.04.2014, которым договор аренды был прекращён в отношении помещений 3-го этажа здания, в связи с чем к спорным отношениям не подлежат применению положения пункта 7.3 договора.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчицы, что арендная плата за март и апрель 2014 года подлежит уменьшению, т.к. 19, 20 марта и 3, 4, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 21, 22 апреля 2014 года в связи с ведением истцом ремонтных работ ответчица не могла использовать арендуемые помещения.

В обоснование доводов в данной части ИП Адамова Е.Г. ссылается на письма ООО "Траст-Групп" N 42 от 03.04.2014, N 43 от 07.04.2014, N 48 от 17.04.2014. Вместе с тем, из содержания данных писем следует, что ООО "Траст-Групп" обращалось к предпринимателю с просьбой согласовать график выполнения ремонтных работ. Сами письма не подтверждают то обстоятельство, что в заявленные предпринимателем дни она не имела доступа к арендуемым ею помещениям. С требованием об уменьшении арендных платежей в данный период ИП Адамова Е.Г. ни к ООО "Траст-Групп", ни в порядке заявления встречного иска не обращалась. Допрошенные в судебном заседании свидетели Бондаренко К.В. и Величко А.В. пояснили, что ведение ремонтных работ в рабочее время доставляло неудобства для клиентов магазина, однако о том, что их деятельность, а, следовательно, и деятельность ИП Адамовой Е.Г. в какой-то период полностью приостанавливалась из-за ремонтных мероприятий, свидетели не указали.

Согласно пункту 5.6 договора аренды ИП Адамова Е.Г. обязалась осуществлять оплату коммунальных платежей по счетам, выставляемым соответствующей снабжающей организацией. Коммунальные платежи включают в себя: электро-, водоснабжение, отопление, телефон, Интернет, вывоз мусора, содержание общего имущества многоквартирного дома (переменная составляющая арендной платы).

Расчёт арендной платы в данной части вёлся сторонами пропорционально площади помещений, арендуемой ИП Адамова Е.Г., к общей площади помещений, принадлежащих ООО "Траст-Групп". Данное обстоятельство сторонами признаётся и не оспариваются.

С учётом установления судом скорректированной площади помещений сторонами произведён расчёт переменной составляющей арендной платы.

Суд, проверив данные расчёты, находит обоснованным расчёт истца, но только в части периода с 20.09.2013 по 25.05.2014 включительно, т.к. с 26.05.2014 арендная плата не подлежит отысканию по выше приведённым основаниям.

Данный расчёт подготовлен с применением тарифов на коммунальные услуги, действовавших в спорный период, решений общего собрания владельцев помещений многоквартирного дома, установивших размер платы за содержание общего имущества, объёмов предоставленных коммунальных услуг, отражённых в счетах ресурсоснабжающих организаций. В судебных заседаниях ИП Адамова Е.Г. пояснила, что ни объём поставленного коммунального ресурса, ни размер применяемых в расчётах тарифов ею не оспаривается.

Таким образом, за период с 20.09.2013 по 25.05.2014 в качестве переменной составляющей арендной платы (плата за коммунальные услуги) ИП Адамова Е.Г. должна была уплатить ООО "Траст-Групп" денежные средства в общем размере 147 579 руб. 88 коп.

В связи с этим, общий размер платежей, подлежавших внесению предпринимателем за период с 20.09.2013 по 25.05.2014, составляет 1 158 831 руб. 77 коп. (1 011 251 руб. 89 коп. + 147 579 руб. 88 коп.).

Согласно представленным в материалы дела платёжным поручениям, актам сверки взаимных расчётов, ИП Адамова Е.Г. в течение всего спорного периода была внесена арендная плата на общую сумму 849 093 руб. 65 коп. Следовательно, размер задолженности предпринимателя перед ООО "Траст-Групп" составляет 309 738 руб. 12 коп.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "Траст-Групп" был представлен расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами. Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в первой инстанции суд не принял изменения истцом исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с чем данное требование не являлось предметом судебного разбирательства по настоящему делу. По данному поводу ООО "Траст-Групп" с апелляционной жалобой не обращалось. В связи с этим, суд апелляционной инстанции не вправе рассматривать по существу новое исковое требование. Одновременно с этим суд отмечает, что ООО "Траст-Групп" не лишено возможности заявить данное требование в самостоятельном судебном процессе.

Учитывая, что заявленный иск о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению на сумму 309 738 руб. 12 коп., а в остальной части иск подлежит отклонению, судебные расходы по делу в виде уплаты государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе, оплаты услуг представителя истца в размере 45 000 руб. (факт несения данных расходов подтверждён представленным в материалы дела договором N 03-08 от 01.08.2014, расходным кассовым ордером N 89 от 01.12.2014 на сумму 45 000 руб.), в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Траст-Групп" от иска в части требования об обязании индивидуального предпринимателя Адамовой Екатерины Георгиевны возвратить следующие нежилые помещения, расположенные на втором этаже здания лит. А, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 99: нежилое помещение общей площадью 40,5 кв.м., номера на поэтажном плане 12, 13, 13а; нежилое помещение общей площадью 15,5 кв.м., номер на поэтажном плане 13-б-13в; нежилые помещения общей площадью 5,9 кв.м., номера на поэтажном плане 11, 10 (1/2 коридора); нежилые помещения общей площадью 60,8 кв.м., номера на поэтажном плане 6, 7, 8, 9, 10, 15, 15а-15в; нежилое помещение площадью 20,7 кв.м., номер на поэтажном плане 14; нежилое помещение общей площадью 52,3 кв.м., номера на поэтажном плане 8, 10 (1/2 коридора), в указанной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 26 декабря 2014 года по делу N А53-22210/2014 отменить, производство по делу прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Траст-Групп" (ИНН 6101030517, ОГРН 1026100509434) из федерального бюджета 5 336 руб.

72 коп. государственной пошлины по иску, излишне уплаченной по платежным поручениям N 642 от 20.08.2014 и N 787 от 20.10.2014.

В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 26 декабря 2014 года по делу N А53-22210/2014 частично отменить, изложить его резолютивную часть в следующей редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Адамовой Екатерины Георгиевны (ИНН 615012445052, ОГРНИП 313618304200013) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Траст-Групп" (ИНН 6101030517, ОГРН 1026100509434) задолженность по арендной плате в размере 309 738 руб.

12 коп, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 8 075 руб. 33 коп., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 28 210 руб. 50 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Траст-Групп" (ИНН 6101030517, ОГРН 1026100509434)" в пользу индивидуального предпринимателя Адамовой Екатерины Георгиевны (ИНН 615012445052, ОГРНИП 313618304200013) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1 119 руб. 30 коп.".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе