Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2015 г. N 09АП-32354/15

г. Москва

16 сентября 2015 г.

Дело N А40-184600/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой

судей М.Е. Верстовой, О.Н. Лаптевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "30" апреля 2015 г.

по делу N А40-184600/2014, принятое судьёй Н.Н. Селиверствой

по иску ООО "Оптимум Текник"

(ОГРН 1027739161966; 129090, Москва, ул. Щепкина, 29)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423; 115054,Москва, ул. Бахрушина, 20)

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

о понуждении заключить договор купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Зюкин Д.Е. (доверенность от 12.01.2015)

от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014)

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Оптимум Текник" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договоры купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 1:

- общей площадью 288,3 кв.м (мансарда,IX, комната 1) по цене 30 261 862 руб. 00 коп.;

- общей площадью 217,3 кв.м. (подвал, помещение III - комнаты с 1 по 15) по цене 19 683 580 руб. 00 коп. с рассрочкой платежа на три года, на условиях прилагаемых проектов договоров (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица был привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2015 г. по делу N А40-184600/2014 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266,268 АПК РФ в связи с апелляционной жалобой ответчика, в которой он просил оспариваемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что сделанные экспертом выводы о стоимости оцениваемых объектов отличаются от рыночных, приведенных в заключении, на 60 и 80 процентов, при этом стоимость объекта торгового назначения ниже стоимости офисного назначения, на основании чего сделал вывод, что эксперт нарушил требовании я объективности и полноты исследования.

Полагает, что при определении стоимости объектов необходимо было вводить повышающую корректировку для объекта-аналога N 3 на условия (время ) рынка.

Эксперт не указал, что именно выход на красную линию имеет определяющую роль и вводит дополнительную корректировку на наличие/отсутствие отдельного входа. Поскольку объект оценки и все объекты-аналоги расположены на первых линиях, корректировка на линию домов не требуется.

Обратил внимание, что оценка выкупаемого имущества проводилась три раза со значительными расхождениями рыночной стоимости. При этом, согласно законодательству, именно собственник спорного имущества должен устанавливать цену выкупаемого объекта.

В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы настаивал на своих требованиях.

Представитель истца выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы просил отказать.

Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы на основании следующего.

Выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 19.09.2014 года подтверждено, что Общество с ограниченной ответственностью "Оптимум Текник" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ООО "Оптимум Текник" 11 октября 2013 года обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с письмом, в котором выразило намерение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

18 апреля 2014 года общество повторно обратилось с предложением подписать подготовленный им проект договора купли-продажи арендуемых помещений. Претензия была оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения с иском об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договоры купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 1.

В обосновании е требования представлены доказательства того, что ООО "Оптимум Текник" арендует у Департамента городского имущества города Москвы нежилые помещения по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 1 общей площадью общей площадью 288,3 кв.м. (мансарда,IX, комната 1) на основании договора аренды от 06.02.2007 г. N 01-00085/07 в редакции дополнительного соглашения от 19.01.2010 года; общей площадью 217,3 кв.м. (подвал, помещение III - комнаты с 1 по 15) на основании договора аренды от 15.01.2004 г. N 01-00058/04 в редакции дополнительного соглашения от 02.12.2010 года, находящиеся в собственности города Москвы.

Здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 1, является объектом культурного наследия федерального значения "Доходный дом Строгановского училища, 1904 г., арх. Шехтель Ф.О.".

На указанные нежилые помещения истцом оформлено охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия от 29.12.2010 года N 16-23/005-940/10.

Установлено, что помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Рассматривая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьей 3 которого устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Таким образом, уполномоченный муниципальный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пункте 5 того же Информационного письма высшей судебной инстанции содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Установлено, что объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 1, к объектам, ограниченным в обороте в соответствии со ст. 50 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", не относится.

Согласно части 4 статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

Однако, в силу части 5 данной статьи (в редакции Закона города Москвы от 05.06.2013 N 30, вступившего в силу 30 июня 2013 года) требование части 4 настоящей статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы.

В связи с изложенным, суд исходил из того, что приватизация отдельной части объекта нежилого фонда здания (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), возможна, если здание имеет нескольких собственников. Суд правомерно признал, что ООО "Оптимум Текник" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд отметил, что стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, поскольку положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ.

Определением Арбитражного суда города Москвы суда от 04 марта 2015 г. по ходатайству истца с целью установления рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО "Департамент Независимой экспертизы и оценки", эксперту Слюсаревой Ольге Игоревне.

Согласно заключению эксперта N 2015-1017-СЭ по арбитражному делу N А40-184600/2014, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 288,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 7, на дату экспертной оценки 11.10.2013 года составила 30 261 862,00 руб., без учета НДС; рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 217,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 7, на дату экспертной оценки 11.10.2013 года определена суммой в 19 683 580,00 руб., без учета НДС.

С учетом указанных заключений суд обязал ответчика заключить договоры купли-продажи по указанным выше ценам.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Доводы апелляционной жалобы о том, что сделанные экспертом выводы о стоимости оцениваемых объектов отличаются от рыночных, приведенных в заключении, на 60 и 80 процентов, при этом стоимость объекта торгового назначения ниже стоимости офисного назначения, на основании чего сделал вывод, что эксперт нарушил требовании я объективности и полноты исследования, рассмотрены судебной коллегией.

Указанные доводы не признаются основанием для отмены решения, поскольку именно несогласие сторон в определение стоимости спорных объектов и послужили основанием для проведения судебной экспертизы. Разница в стоимости офисного объекта и торгового не свидетельствует о неполноте исследования, поскольку при определении стоимости объекта учитываются и иные критерии объекта, влияющие на его стоимость.

Выражая несогласие с результатами экспертизы и полагая необходимым вводить повышающую корректировку для объекта-аналога N 3 на условия (время ) рынка, довод о том, что объект оценки и все объекты-аналоги расположены на первых линиях, поэтому корректировка на линию домов не требуется, заявитель жалобы не заявил о проведении повторной экспертизы, в связи с чем довод отклоняется.

Довод о том, что согласно законодательству именно собственник спорного имущества должен устанавливать цену выкупаемого объекта, не исключает право стороны оспорить установленную цену.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2015 года по делу N А40-184600/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

М.Е. Верстова О.Н. Лаптева