Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 г. N 12АП-8789/15

г. Саратов

17 сентября 2015 г.

Дело N А06-3887/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "16" сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "17" сентября 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Воронина Владимира Сергеевича (паспорт обозревался),

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области на решение Арбитражного суда Астраханской области от 21 июля 2015 года по делу N А06-3887/2015 (судья Павлова В.Б.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Воронина Владимира Сергеевича (ИНН 301801436857, ОГРНИП 313302325400015) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (ИНН 3015067349, ОГРН 1043000718200) о признании договора купли-продажи заключенным,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Воронин Владимир Сергеевич (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании договора купли-продажи от 18.11.2013 N 1 заключенным, об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности на приобретенный объект недвижимости.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил обязать ответчика зарегистрировать переход права собственности на спорный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Астраханской области суда от 21 июля 2015 года по делу N А06-3887/2015 договор купли-продажи N 1 от 18.11.2013 г. заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Болдинский" и индивидуальным предпринимателем Ворониным Владимиром Сергеевичем признан заключенным.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области обязан осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к индивидуальному предпринимателю Воронину Владимиру Сергеевичу на объект недвижимости - здание зерносклада, расположенного по адресу Астраханская область, Приволжский район, с. Началово, ул. Майская, д.3 "б".

С Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в пользу индивидуального предпринимателя Воронина Владимира Сергеевича взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: спорный объект недвижимости не прошел государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 25 мая 2004 года между обществом с ограниченной ответственностью "Болдинский" и сельскохозяйственным производственным кооперативом "Имени Шести павших коммунаров" был заключен договор купли-продажи здания зерносклада, по адресу Астраханская область, с Приволжский район г. Началово. По акту приема-передачи произошла передача имущества и денежных средств за него (л. д. 9-11).

Согласно Постановлению от 23.03.2011 N 97 объекту недвижимости - зданию зерносклада присвоен адрес: Астраханская область, Приволжский район, с.Началово, ул.Майская 3 Б. (л. д. 12).

В рамках дела А06-5793/2012 ООО "Болдинский" признано банкротом (л.д. 13-15).

В ходе процедуры банкротства конкурсным управляющим Общества был организован аукцион по реализации имущества должника- здания зерносклада. По результатам аукциона победителем был признан ИП Воронин В.С., с которым был заключен договор купли-продажи вышеуказанного объекта (л. д. 16-18). Стоимость проданного имущества была оплачена покупателем в полном объеме, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела приходные кассовые ордера (л.д.20).

Здание зерносклада прошло технический учет. Выдан технический паспорт (л.д.21-29).

Администрация Приволжского района Астраханской области заключила в ИП Ворониным В.С. договор аренды земельного участка для эксплуатации зерносклада (л.д. 30-39).

Определением от 23 мая 2014 г. по делу А06-5793/2012 конкурсное производство в отношении ООО "Болдинский" завершено, регистрирующему органу предписано исключить его из ЕГРЮЛ (л. д. 40-41).

ООО "Болдинский" исключено из реестра (л. д. 142).

Ранее права на указанный объект недвижимости зарегистрированы не были (л. д. 120).

Истец обращался к ответчику с заявлением о регистрации права собственности, однако получил отказ (л. д. 121).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Реализация права на государственную регистрацию перехода права собственности к приобретателю недвижимого имущества осуществляется после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права.

В случаях, когда продавец недвижимого имущества до подачи заявления в регистрирующий орган ликвидирован, в связи с чем его обязанность по обращению с заявлением не может быть исполнена, государственная регистрация может быть произведена по правилам пункта 3 статьи 551 указанного Кодекса.

Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Здание зерносклада было построено хозспособом и находилось на балансе колхоза "Имени Шести павших коммунаров" по состоянию на 31.12.1995.

Как следует из пункта 1.3 договора от 25.05.2004 купли-продажи, заключенного сельскохозяйственным кооперативом "имени Шести павших коммунаров" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Болдинский" (покупатель), имущество принадлежало продавцу на праве собственности.

В последствие, данное имущество было включено в конкурсную массу и в период конкурсного производства имущественных прав на него иными лицами не заявлено.

Таким образом, ООО "Болдинский" пользовался зданием зерносклада как своим собственным.

Стоимость проданного имущества была получена продавцом в полном объеме.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор купли-продажи, представленный в подтверждение возникновения права собственности, является заключенным и соответствует действующему законодательству.

Фактические действия сторон договора свидетельствуют о том, что продавцом исполнена обязанность по передаче недвижимого имущества, покупателем исполнение обязанность по оплате.

В ходе проведенной правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, регистрирующим органом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недействительности гражданско-правового договора.

С учетом этих обстоятельств, а также принимая во внимание, что недействительность договора от 18.11.2013 N 1 купли-продажи не установлена, из материалов дела не следует наличие спора о праве в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, арбитражный суд первой инстанции правильно удовлетворил заявленные требования.

Арбитражный суд Астраханской области правомерно основывался на правовой позиции, выработанной Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Договор купли-продажи не признан в установленном порядке недействительным или незаключенным. Отсутствие же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом, что соответствует правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (пункт 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции верно исходил из того, что обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорных объектов недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи, спор о праве на эти объекты отсутствуют.

С учетом распределения бремени доказывания в соответствии с пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области не представило доказательств, опровергающих доводы истца, и не ссылается на наличие таковых.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что нарушенное право подлежит восстановлению путем обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к индивидуальному предпринимателю Воронину В.С. на объект недвижимости - здание зерносклада общей площадью 670, 6 кв. м.. расположенное по адресу Астраханская область, Приволжский район, с. Началово, ул. Майская 3 Б.

Довод заявителя жалобы о том, что спорный объект недвижимости не прошел государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем в удовлетворении требований истца следует отказать, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Как разъяснено в пункте 62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 3 Постановления N 10/22 суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия полагает возможным учесть позицию Президиума ВАС РФ изложенную в постановлении от 01.09.2009 N 1395/09, которым разъяснено, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Учитывая что законом прямо не предусмотрен способ защиты права, подлежащий использованию покупателем для подтверждения возникновения права собственности продавца при его ликвидации и отсутствии записи о праве в ЕГРП, данный подход корреспондирует правовым позициям Президиума ВАС о том, что отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения, изложенным в постановлениях от 27.05.2003 N 1069/03, от 01.12.2011 N 9032/11.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 21 июля 2015 года по делу N А06-3887/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина