Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2015 г. N 15АП-14319/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 ноября 2015 г. N Ф08-8093/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

16 сентября 2015 г.

дело N А32-8080/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель Вишневский П.В. (доверенность от 11.09.2015),

от третьих лиц: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 10.07.2015 по делу N А32-8080/2015 по иску Администрации города Сочи к потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Тропа" (ОГРН 1052311692685 ИНН 2320129649) при участии третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю о признании права собственности, принятое в составе судьи Корейво Е.В.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Тропа" (далее - кооператив) о признании права собственности на 1003,7 м в 11-ти этажном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302024:027 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения, 17/1. Заявление мотивировано неисполнением обязанности по договору инвестирования путем передачи в муниципальную собственность требуемой площади объекта строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - третье лицо, управление).

Решением от 10.07.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием объекта строительства в гражданском обороте.

Не согласившись с указанным решением, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить, удовлетворив заявленные требования, сославшись на то, что ввиду строительства на предоставленном кооперативу участке объекта общей площадью 7 547,3 кв. м - 1 003,7 кв. м подлежит передаче в муниципальную собственность. По мнению заявителя, в соответствии со статьей 17 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" спорный объект является общей долевой собственностью общества и муниципального образования г. Сочи.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Отзыв судом приобщен к материалам дела.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, между администрацией и кооперативом (инвестор) подписан договор инвестирования в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Возрождения в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края от 30 сентября 2005 года N 03.2/40 (далее - Договор), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о взаимном сотрудничестве по реализации инвестиционного проекта в целях строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома ориентировочной общей площадью 2700 кв. м. Срок завершения строительства - 1 квартал 2007 года.

По условиям п.1.2 Договора проектирование и реконструкция объекта осуществляется за счет собственных и/или привлеченных инвестором средств, силами инвестора или специализированной подрядной организации.

В п. 1.3 и 1.4 Договора сторонами определено, что инвестор передает в муниципальную собственность 13,3% от общей площади объекта, а в собственность инвестора переходят оставшиеся 86,7%.

Конкретные площади жилых и нежилых помещений, передаваемых администрации, должны определяться утвержденной проектной документацией и согласовываться сторонами в дополнительных соглашениях к договору (п.1.3 Договора).

В соответствии с п.2.1.1 Договора в обязательства истцу вменено оказание инвестору содействия в оформлении проектной, проектно-сметной, исходно-разрешительной и иной градостроительной документации, необходимой для строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, в том числе издание ненормативных правовых актов, разрешающих проектирование, реконструкцию объекта, а также утверждение (регистрация) актов о приемке объекта в эксплуатацию в других ненормативных правовых актов, необходимых для реализации целей настоящего договора.

Обязательства инвестора включали в себя обеспечение реализации инвестиционного проекта в сроки, установленные в п.1.3 Договора и передать в муниципальную собственность соответствующие площади.

Ссылаясь на неисполнение обязательств по передаче в муниципальную собственность части площадей в многоквартирном жилом доме, администрация обратилась в арбитражный суд.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Вместе с тем, вышеуказанная норма указывает на основание приобретения такого права (создание вещи для себя), но не определяет момент его возникновения. Правила данной статьи применяются в совокупности с правилами статей 8, 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) сформирован подход к разрешению споров о признании права.

Согласно пунктам 58 и 59 постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закона о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что спорный объект возник до вступления в силу Закона о регистрации, истец в материалы дела не представил. Как и доказательств того, что за ответчиком по настоящему делу когда-либо регистрировалось право собственности на спорное имущество.

Из материалов настоящего дела следует, что администрация просит признать свое право на спорное имущество как на объект недвижимого имущества. Вместе с тем, до вынесения судом первой инстанции решения по настоящему делу, ни администрацией, ни кооперативом право собственности на спорный объект в установленном законом порядке никогда не регистрировалось, указанный факт признан лицами, участвующими в деле, не оспаривается ими, а также явился одной из причин обращения с настоящим иском.

Кроме того, материалы настоящего дела не содержат доказательств завершения строительства спорного объекта в соответствии с условиями заключенного инвестиционного договора.

При этом в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Частью 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В соответствии с частью 12 указанной статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" установлена форма разрешения на ввод в эксплуатацию. Вместе с тем, в материалы дела разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию по форме, установленной Постановлением Правительства от 24.11.2005 N 698, не представлено.

Апелляционная коллегия отмечает, что действующим законодательством предусмотрены случаи, когда право собственности на предмет инвестиционного договора может возникнуть у сторон до момента государственной регистрации права собственности.

Так, согласно части 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" в случае, если строительство объекта инвестиционной деятельности осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Вместе с тем, данная норма не применима к отношениям сторон, следовательно, право собственности муниципального образования город Сочи на объект инвестиционной деятельности может возникнуть только после его государственной регистрации в установленном законом порядке.

В силу разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с частью 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30, 37, 55 Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Кроме того в соответствии с положениями пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы.

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, Градостроительного кодекса Российской Федерации к предмету доказывания по настоящему делу относятся факты: завершения строительства, наличия зарегистрированного права собственности продавца на объект. Поскольку истцом в материалы дела не было представлено доказательств достаточно и достоверно свидетельствующих о завершении строительства спорного объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, получения акта ввода объекта в эксплуатацию, а также наличия зарегистрированного права собственности на спорный объект за кооперативом, судебная коллегия считает, что исковые требования администрации не подлежат удовлетворении.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в рамках дела N А32-8332/2014 постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2014 года, оставленным без изменения арбитражным судом кассационной инстанции, отказано в удовлетворении требований кооператива к администрации города Сочи о признании в порядке ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на многоквартирный жилой дом, количество этажей - 11, в том числе: 1-9 жилые этажи, 1 цокольный этаж, 1 технический этаж, общей площадью 6647,3 кв. м, в том числе жилой 3463,8 кв. м, состоящий из 107 квартир, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Возрождения, д. 17/1.

Таким образом, основания для признания за администрацией права собственности на спорный объект недвижимости отсутствуют.

Учитывая, что настоящие требования заявлены лицом, не владеющим спорным имуществом, вытекают из договорных обязательств по продаже будущей недвижимости, факт создания которой посредством завершения строительства здания и ввода его в эксплуатацию, а также наличие зарегистрированного права собственности на спорный объект за кем-либо не подтверждены документально, апелляционный суд считает правомерным отказ администрации в удовлетворении иска.

Кроме того, настоящее требование заявлено в отсутствие доказательств, подтверждающих возникновение права собственности администрации на спорные помещения, а также направлено по существу на реализацию прав и обязанностей, возникших из инвестиционного соглашения.

Между тем, соглашение между сторонами об определении конкретных частей спорного объекта не достигнуто.

Доводы заявителя о возникновении права долевой собственности в отношении спорной части объекта сводятся к переоценке доказательств, которые были предметом исследования суда первой инстанции, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2015 по делу N А32-8080/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева