Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2015 г. N 09АП-27879/15

Требование: о взыскании затрат, о взыскании убытков, о расторжении договора аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Москва

16 сентября 2015 г.

Дело N А40-14770/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н., судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "НВА" на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 мая 2015 года по делу N А40-14770/2015, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "СПЛАТ-Косметика" (ОГРН 1037739476312, ИНН 7718173605)

к Открытому акционерному обществу "НВА" (ОГРН 1117746616899, ИНН 7714847331) 3-е лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Сэффрон проджектс" о взыскании 9 193 553 руб. 62 коп., расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Пашков С.Ю. по доверенности от 01.01.2015 г., Сорокин А.А. по доверенности от 01.01.2015 г.

от ответчика: Козловский Р.М. по доверенности от 18.03.201 г.

В судебное заседание не явились: представители 3-его лица - извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СПЛАТ-Косметика" (далее - ООО "СПЛАТ-Косметика") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "НВА" (далее - ОАО "НВА") о расторжении договора аренды нежилых помещений от 04.04.2014 года, взыскании убытков в размере 9 193 553 руб. 62 коп., расходов по оплате экспертизы в размере 105 000 руб. 00 коп., расходов по оплате нотариальных услуг в размере 63 100 руб. 00 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 мая 2015 года по делу N А40-14770/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части расторжения договора аренды нежилых помещений от 04.04.2014 года, взыскании с ООО "НВА" убытков в размере 9 193 553 руб. 62 коп. и расходов по оплате экспертизы в размере 105 000 руб. 00 коп., в удовлетворении требований о взыскании расходов по оплате нотариальных услуг отказано.

ОАО "НВА" не согласилось с принятым судебным актом, обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что ответчик не давал согласия на осуществление ремонтных работ в арендованном помещении, и полагает, что необходимость произвести ремонтные работы истцом не доказана.

Ответчик также считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и настаивает, что истцом не доказан размер ущерба.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 04.04.2014 г. между ОАО "НВА" (Арендодатель) и ООО "СПЛАТ-Косметика" (Арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 562,1 кв.м, расположенные в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 5, кадастровый номер 77:01:0006013:1056.

Помещение передано Арендатору по акту приема-передачи помещений 04.04.2014 года.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено целевое использование объекта - для организации деятельности стоматологического центра, а также административных, коммерческих и иных целей в рамках назначения арендуемых помещений.

С целью приведения арендуемых помещений в состояние, необходимое для их использования в соответствии с назначением, установленном в п.1.2 договора, и в рамках проведения работ по перепланировке и переоборудованию помещений Арендатором были заключены договоры на демонтажные работы в арендуемых помещениях от 14.04.2014 года N 1333, на выполнение проектных работ от 22.08.2014 года N 1333/1, а также договор коммерческого агентирования от 07.05.2014 года на составление проектной документации стоматологической клиники.

В ходе проведения ремонтных работ было установлено, что межэтажные перекрытия в здании находятся в неудовлетворительном состоянии, о чем Арендатор уведомил Арендодателя.

Согласно п. 5.2.9 договора, Арендодатель обязуется за свой счет и своими силами обеспечить проведение текущих и капитальных ремонтных работ по фасаду здания, крыши, подвалам, чердакам и лестницам, всех видов работ по благоустройству прилегающей к зданию территории.

Согласно п. 5.2.17 договора, Арендодатель обязуется производить все строительно-монтажные работы (в том числе прокладку инженерных систем и коммуникаций), затрагивающие объект, только по согласованию с Арендатором, а также производить в случае возникновения необходимости, подтвержденной независимой экспертной организацией, либо по просьбе арендаторов иных частей (за пределами объекта) здания капитальный ремонт и реконструкцию здания при условии обязательного уведомления Арендатора.

Стороны согласуют срок проведения капитальных работ (реконструкции) письменно, путем составления дополнительного соглашения к договору. При этом максимальный срок капитального ремонта не может превышать трех месяцев, если стороны не придут к соглашению об ином.

Обращаясь в суд, ООО "СПЛАТ-Косметика" указывает, ОАО "НВА" в нарушение обязательств по договору работы по восстановлению межэтажных перекрытий не произвело, что исключает возможность использования арендуемых помещений, в связи с чем настаивает на расторжении договора аренды, взыскании убытков в виде перечисленной арендной платы в размере 5 690 023 руб. 42 коп., стоимости ремонтных работ, проведенных в арендуемых помещениях в размере 3 503 530 руб. 20 коп., а также стоимости расходов по оплате услуг строительно-технической экспертизы и расходов по оплате нотариальных услуг.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности требований в части взыскания убытков и расторжении договора и принял решение об удовлетворении исковых требований в указанной части.

Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, ОАО "НВА" ссылается на то, что Арендодатель не давал согласования на осуществление ремонта.

Данный довод ответчика судебной коллегией исследовался и подлежит отклонению,

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Как следует из материалов дела, обязанность Арендодателя по проведению ремонтных работ и сроках его проведения установлена п.5.2.17, п.5.2.9 договора, а также дополнительным соглашением N 1 к договору от 04.04.2014 г.

Более того, в материалах дела имеются письменные пояснения 3-его лица, согласно которым перед началом работ была проведена рабочая встрече представителей сторон участием 3-его лица, на которой был согласован перечень производимых на объекте работ.

Довод ответчика об отсутствии необходимости проведения ремонтных работ в арендуемых истцом помещениях опровергается выводами, изложенными в экспертном заключении ЗАО "Стройэкспертиза" N 1114-2 от 14.11.2014 года, согласно которому в исследуемом помещении имеются недостатки, не позволяющие использовать его по назначению.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора является несостоятельной.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Как видно из материалов дела, письмом от 08.12.2014 г. (т.2, л.д. 59) ООО "СПЛАТ-Косметика" предложило ОАО "НВА" расторгнуть договор аренды от 04.04.2014 в связи с тем, что проведение капитального ремонта помещений не позволяет Арендатору использовать их по назначению.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что истцом соблюден установленный законом порядок досрочного расторжения договора аренды.

Судебная коллегия не может согласиться и доводом ответчика о недоказанности размера взысканных судом первой инстанции убытков.

Так, в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из содержания заключенного сторонами договора аренды, в п. 5.2.17 договора стороны установили, что за время капитального ремонта (реконструкции), в процессе которого Арендатор не имел возможности использовать арендованный объект по его назначению, арендная плата не начисляется.

Материалами дела установлено, что ООО "СПЛАТ-Косметика" с момента заключения договора аренды перечислило ОАО "НВА" арендные платежи на сумму 5 690 023 руб. 42 коп. с учетом обеспечительного платежа, что ответчиком не оспаривается.

Кроме того, ООО "СПЛАТ-Косметика" по договорам от 14.04.2014 года N 1333, от 22.08.2014 года N 1333/1, от 07.05.2014 года за проведенные в арендуемых помещениях работы были оплачены денежные средства на общую сумму 3 503 530 руб. 20 коп., что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями, а также актами выполненных работ.

Поскольку факт причинения убытков истцу действиями ответчика подтверждается материалами дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности заявленных требований.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "НВА" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 мая 2015 года по делу N А40-14770/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Т.Ю. Левина А.П. Тихонов