Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2015 г. N 18АП-10399/15

г. Челябинск

18 сентября 2015 г.

Дело N А76-30962/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый дом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.07.2015 по делу N А76-30962/2014 (судья Шумакова С.М.).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ИНН 7421000190, ОГРН 1027402931500 (далее - Комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новый дом", ИНН 7452040820, ОГРН 1047424015363 (далее - ООО "Новый дом", ответчик), в котором потребовал:

- взыскать с ответчика 140 291 руб. основного долга по договору аренды от 09.06.2003 серии УЗ N 004622-К-2003, рассчитанного за период с 01.11.2011 по 30.09.2014;

- взыскать с ответчика 2 279 руб. 54 коп. неустойки (пени) за нарушение сроков внесения арендной платы по договору от 09.06.2003 N 004622-К-2003;

- возложить на ответчика обязанность в двухнедельный срок со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу передать земельный участок общей площадью 1 280 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0515006:42, расположенный по улице Энгельса, 44-А в Центральном районе г. Челябинска, истцу по акту приёма-передачи (л.д. 5-7, 11-14).

В период рассмотрения дела в суде первой инстанции Комитет отказался от требований о взыскании с ООО "Новый дом" 140 291 руб. основного долга и 2 279 руб. 54 коп. неустойки (пени) - в связи с тем, что ответчик перечислил денежные средства в погашение задолженности (л.д. 65-66, 80).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.07.2015 (резолютивная часть объявлена 07.07.2015) принят отказ от иска в части денежных требований к ответчику, производство по делу в соответствующей части прекращено. В свою очередь, требование истца о понуждении ответчика к передаче земельного участка с кадастровым номером 74:36:0515006:42 удовлетворено (л.д. 115-119).

В апелляционной жалобе ООО "Новый дом" ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, в удовлетворении требований Комитета отказать. Приводит следующие доводы. Уведомление истца об отказе от договора аренды земельного участка ответчик не получал. Лицо, которое расписалось в получении почтовой корреспонденции, ответчику не известно. Истцом не представлено доказательств получения уведомления уполномоченным представителем арендатора. Доверенность на получение корреспонденции ответчик в отделение Челябинского почтамта никогда не направлял. Комитетом нарушен порядок прекращения действия договора, предусмотренный его пунктом 6.5.1. Кроме того, текст уведомления содержит более короткий срок для погашения задолженности, чем срок, который указан в договоре аренды (л.д. 124-128).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 24.04.2003 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515006:42. Общая площадь участка 1 280 кв.м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешённого использования "для проектирования и строительства жилой вставки с пристроенным магазином". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: город Челябинск, Центральный район, улица Энгельса, 44-А (кадастровые выписки - л.д. 24-25, 55-60).

09 июня 2003 года на основании постановления Главы г. Челябинска от 06.06.2003 N 885-п между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Уралгеострой", ИНН 7448034140, ОГРН 1027402540703 (далее - ООО "Уралгеострой") (арендатор), подписан договор серии УЗ N 004622-К-2003 аренды земли г. Челябинска (л.д. 16-23).

В рамках данного договора Комитет обязался предоставить арендатору в пользование сроком на 3 года земельный участок площадью 1 280 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу, для проектирования и строительства жилой вставки с пристроенным магазином (пункты 1.1.1, 1.4).

Расчёт и итоговый размер арендной платы приведены в приложении к договору аренды, именуемом "Расчет платы за аренду земли N 1". В данном приложении указано, среди прочего, что арендная плата перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года до первого числа месяца, следующего за отчётным кварталом (л.д. 22-23).

Договором предусмотрено право арендодателя на расторжение сделки в одностороннем порядке. Так, если арендатор не выплачивает арендную плату в соответствии с пунктом 2.1 более трёх месяцев, арендодатель в одностороннем порядке расторгает договор аренды на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае арендатор обязан в течение 15 дней после получения письменного уведомления арендодателя оплатить задолженность по арендным платежам и освободить арендуемый земельный участок. Арендуемое имущество подлежит изъятию у арендатора без оплаты произведённых улучшений (пункт 6.5.1 договора - л.д. 18).

Комитетом исполнена обязанность по передаче земельного участка арендатору (данное обстоятельство сторонами не оспаривается).

На основании договора переуступки права аренды (перенайма) от 30.03.2004 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:36:0515006:42 из договора аренды от 09.06.2003 серии УЗ N 004622-К-2003 переданы обществу "Новый дом" (л.д. 26, 61).

Договоры аренды и перенайма, обременение прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515006:42 в виде аренды в пользу ООО "Новый дом" зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 31.12.2004. Запись регистрации N 74-01/36-415/2004-0022. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.12.2014 N 74-74-01/184/2014-82235 (л.д. 26, 61).

29 октября 2014 года посредством использования услуг почтовой связи Комитет направил обществу "Новый дом" письмо от 29.10.2014 N 20284 "Об отказе от договора аренды". В указанном письме арендодатель со ссылкой на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 6.5.1 договора сообщил арендатору о том, что он отказывается от договора аренды от 09.06.2003 N 004622-К-2003. Комитет потребовал в течение 15 дней с момента отправки уведомления погасить долг по арендной плате, освободить земельный участок и передать его по акту приёма-передачи. Почтовый идентификатор отправления "45411378245987" (л.д. 9-10, 63-64, 77-79).

Заказное письмо Комитета доставлено по юридическому адресу арендатора (г. Челябинск, ул. Линейная, 90 - л.д. 34) и вручено представителю общества "Новый дом" 10.11.2014. Данное обстоятельство подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 62) и письмом Управления федеральной почтовой связи (л.д. 111).

В ответ на письмо Комитета от 06.04.2015 N 5734 (л.д. 90-91) УФПС Челябинской области - филиал ФГУП "Почта России" в письме от 06.07.2015 N 74.2.1-28/1623 сообщило, что регистрируемое почтовое отправление "45411378245987" вручено Лавровой Зое Михайловне (л.д. 111).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом "Новый дом" обязательств из договора аренды земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании основного долга, договорной неустойки, а также о возврате недвижимого имущества из аренды.

После возбуждения производства по настоящему делу (22.12.2014) общество "Новый дом" перечислило на соответствующий счёт Комитета денежные средства в сумме 140 291 руб. и в сумме 2 279 руб. 54 коп. в погашение основного долга и неустойки (пени) из договора аренды от 09.06.2003 N 004622-К-2003. В дело представлены копии платёжных поручений от 03.02.2015 NN 12, 13 (л.д. 65-66).

В связи с этим Комитет отказался от иска в части денежных требований.

Удовлетворяя требование истца о понуждении ответчика к передаче земельного участка, арбитражный суд первой инстанции исходил из прекращения действия договора аренды и отсутствия у ответчика предусмотренных законом либо сделкой прав пользования объектом недвижимого имущества. Суд пришёл к выводу о том, что договором аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от дальнейшего исполнения сделки, и Комитет реализовал это право путём направления обществу "Новый дом" соответствующего уведомления.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)).

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Срок действия договора аренды от 09.06.2003 серии УЗ N 004622-К-2003 составляет 3 года (пункт 1.4).

То есть срок действия договора аренды истёк в 2006 году.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок применительно к пункту 2 статьи 610 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

Поскольку доказательств наличия возражений со стороны арендодателя против продления арендных правоотношений в дело не представлено, договор от 09.06.2003 N 004622-К-2003 следует признать возобновлённым на неопределённый срок.

Обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей до 01.06.2015).

В рассматриваемой ситуации право арендодателя (истца) на односторонний отказ от дальнейшего исполнения сделки регламентировано в пункте 6.5.1 договора от 09.06.2003 N 004622-К-2003. Текст данного пункта договора содержит непосредственную ссылку на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса (л.д. 18).

Односторонний отказ от исполнения договора как основание для прекращения обязательственных правоотношений - право соответствующего участника сделки, реализация которого, по общему правилу, не зависит от действий контрагента.

Вместе с тем, согласно пункту 6.5.1 договора право арендодателя на односторонний отказ от договора обусловлено нарушением арендатором обязательств по внесению арендной платы (за 3 месяца).

ООО "Новый дом" не отрицает факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы. В феврале 2015 года ответчик добровольно погасил основной долг в размере 140 291 руб., рассчитанный истцом более чем за два года аренды, 2011-2014 гг. (л.д. 5-7, 14, 65).

Тем самым, арендатором допущено нарушение условий сделки, которое порождает право арендодателя на односторонний отказ от договора применительно к его пункту 6.5.1. Кроме того, право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного либо возобновлённого на неопределённый срок, предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10).

Комитет реализовал своё право на прекращение арендных правоотношений путём одностороннего отказа от дальнейшего исполнения договора аренды. Как указано выше, 29.10.2014 истец направил ответчику письмо "Об отказе от договора аренды", которое получено арендатором 10.11.2014 по юридическому адресу (л.д. 62).

Доводы ответчика о том, что письмо истца об отказе от договора он не получал, противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Отсутствие в деле доверенности, выданной руководством ООО "Новый дом", о наделении Лавровой З.М. полномочиями на получение почтовой корреспонденции в интересах общества, не свидетельствует о нарушении Комитетом требований закона либо договора и не является препятствием для вывода о прекращении арендных правоотношений.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса, введённой в действие Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ с 01.09.2013).

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путём указания наименования населённого пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа (пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса).

Юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (пункт 3 статьи 54 Гражданского кодекса).

По смыслу статей 10, 54, 165.1 Гражданского кодекса юридические лица обязаны самостоятельно обеспечить возможность получения почтовой корреспонденции по адресу, указанному в ЕГРЮЛ в качестве юридического адреса предприятия (организации). В силу этого при возникновении спора именно адресат должен представить доказательства наличия объективных, не зависящих от него препятствий для получения почтовой корреспонденции.

ООО "Новый дом" не представило каких-либо доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении сотрудниками отделения почтовой связи обязанности по доставке заказного письма Комитета от 29.10.2014 (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Письмо арендодателя доставлено по юридическому адресу арендатора. Почтовое уведомление содержит подпись лица, получившего письмо в интересах адресата. Следует отметить, что копия искового заявления Комитета также получена по юридическому адресу ООО "Новый дом" тем же физическим лицом, дата получения 22.12.2014 (л.д. 8, 110).

Поскольку истец реализовал право на односторонний отказ от договора, арбитражный суд первой инстанции пришёл к верному выводу о прекращении действия договора аренды от 09.06.2003 N 004622-К-2003.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса).

Несмотря на утрату права владения и (или) пользования земельным участком ООО "Новый дом" объект аренды Комитету не возвратило.

В силу этого требование истца о возложении на ответчика обязанности возвратить земельный участок является законным.

То обстоятельство, что в письме от 29.10.2014 N 20284 истец указал на иной порядок исчисления 15-дневного срока для погашения задолженности и возврата земельного участка (не с момента получения арендатором уведомления арендодателя, а с момента отправки данного письма арендодателем), не имеет юридического значения для рассмотрения искового требования о возврате объекта аренды. Предусмотренный в пункте 6.5.1 договора аренды срок регламентирует порядок действий арендатора после реализации арендодателем права на односторонний отказ от договора, то есть не влияет на указанное право арендодателя.

При рассмотрении искового заявления Комитета арбитражный суд апелляционной инстанции также исходит из следующего.

Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Данная правовая позиция приведена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515006:42 был предоставлен в аренду для целей проектирования и строительства капитального объекта - "жилой вставки с пристроенным магазином".

Строительство объектов капитального строительства по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс)).

К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются, среди прочего, следующие документы: градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка, схемы планировочной организации земельного участка, схемы, отображающие архитектурные решения, сведения об инженерном оборудовании, проект организации строительства); положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего кодекса (часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).

ООО "Новый дом" не представило доказательств, подтверждающих совершение им либо его правопредшественником (ООО "Уралгеострой") необходимых действий для освоения земельного участка, в частности получение разрешительной документации, градостроительного плана, проведение подготовительных и иных работ.

Принимая во внимание срок, на протяжении которого земельный участок находится в аренде у ответчика (2004-2015 гг.), отсутствие доказательств размещения в границах участка объектов незавершённого строительства, а также принадлежащих ответчику зданий, строений или сооружений, не имеется оснований для вывода о том, что, обращаясь с требованием о возврате земельного участка, орган местного самоуправления действует исключительно с намерением воспрепятствовать осуществлению коммерческим юридическим лицом своих субъективных прав.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО "Новый дом".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.07.2015 по делу N А76-30962/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый дом" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новый дом" (ИНН 7452040820, ОГРН 1047424015363) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина