Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2015 г. N 15АП-13741/15

город Ростов-на-Дону

22 сентября 2015 г.

дело N А32-41872/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца: старший прокурор отдела прокуратуры Ростовской области Борсук Н.Н., удостоверение N 153233

от ответчиков: не явились, извещены

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 28.05.2015 по делу N А32-41872/2014 (судья Данько М.М.)

по иску Прокуратуры Краснодарского края

к ответчикам: Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330016676, ОГРН 1022303616279); обществу с ограниченной ответственностью "СельхозПромСтрой" (ИНН 2308119186, ОГРН 1062308020939); обществу с ограниченной ответственностью "Арарат" (ИНН 2330034629, ОГРН 1072330001127)

при участии третьего лица Администрации муниципального образования Динской район

о признании недействительным дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недействительным (ничтожным) заключенного Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО Динской район и ООО "СельхозПромСтрой" дополнительного соглашения к договору аренды от 06.11.2009 N 0700001859 земельного участка общей площадью 23572 кв. м с кадастровым номером 23:07:0801017:7, расположенного по улице Крайняя, 10 "в", станица Динская, Динской район, Краснодарский край; о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ООО "СельхозПромСтрой" и ООО "Арарат" соглашения от 17.09.2014 о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды от 06.11.2009 и дополнительному соглашению от 14.11.2012; о применении последствий недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания ООО "Арарат" возвратить по акту приема - передачи Управлению имущественных и земельных отношений администрации МО Динской район земельного участка общей площадью 23572 кв. м с кадастровым номером 23:07:0801017:7, расположенного по улице Крайняя, 10 "в", станица Динская, Динской район, Краснодарский край.

Требования мотивированы тем, что сторонами договора аренды земельного участка подписано дополнительное соглашение об увеличении срока договора аренды с нарушением публичных процедур. Поскольку соглашение об увеличении срока действия договора является ничтожным, также ничтожным является и соглашение о передаче прав и обязанностей по первоначальному договору.

Решением от 28.05.2015 иск удовлетворен частично. Признано недействительным (ничтожным) заключенное Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район и ООО "СельхозПромСтрой" дополнительное соглашение от 14.11.2012 к договору от 06.11.2009 N 0700001859 аренды земельного участка общей площадью 23572 кв. м с кадастровым номером 23:07:0801017:7, расположенного по улице Крайняя, 10 "в", станица Динская, Динской район, Краснодарский край. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Прокуратура Краснодарского края обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 28.05.2015 в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя жалобы, вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на неопределенный срок сделан без оценки условия договора аренды о прекращении его действия 02.11.2012 по истечении срока аренды земельного участка (п. 7.2 договора) и без учета того, что такой договор мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если он заключен до вступления в силу закона, требующего в этом случае обязательного проведения торгов. Договор от 06.11.2009 был заключен на основании постановлений главы администрации муниципального образования Динской район от 13.04.2009 N 553 и от 02.11.2009 N 2059 о предоставлении ООО "СельхозПромСтрой" в аренду земельного участка по предварительному согласованию места размещения объекта капитального строения, т.е. в порядке ст. ст. 30 - 30.2 Земельного Кодекса Российской Федерации, который действует с 25.10.2001 и обязывает соблюдать требования публичности (проведение торгов, предварительное согласование размещения объектов недвижимости) при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества. Земельный участок предоставлялся обществу с предварительным согласованием места строительства грузового технического центра. Однако с момента заключения договора аренды (06.11.2009) какой-либо объект капитального строительства, в том числе и грузовой технический центр не построен. Согласно п. 7.2 договора, он действует 3 года до 02.11.2012. Поскольку условия публичности при продлении данного договора не были сторонами соблюдены, договор не был продлен на новый срок и не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку был заключен после вступления в силу закона, требующего в этом случае обязательного проведения торгов (ст. ст. 30 - 30.2 ЗК РФ). Таким образом, по мнению заявителя жалобы, дополнительное соглашение, заключенное 17.09.2014 между ООО "СельхозПромСтрой" и ООО "Арарат" о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 06.11.2009, является недействительным (ничтожным), а спорный земельный участок общей площадью 23572 кв.м, расположенный по улице Крайняя, 10 "в", станица Динская, Динской район, подлежит возвращению муниципальному образованию Динской район, поскольку используется обществом без законных оснований.

В судебное заседание ответчики и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчиков и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, администрацией муниципального образования Динской район и ООО Автомобильная компания "Эверест" 06.11.2009 подписан договор N 0700001859 аренды земельного участка общей площадью 23572 кв. м с кадастровым номером 23:07:00801017:7, имеющего адрес: ул. Крайняя, 10 "в", в ст. Динская для строительства грузового технического центра "Рено".

Из пункта 7.2 договора следует, что договор действует в течение 3-х лет (до 02.11.2012)

16.02.2010 решением N 2 участника ООО Автомобильная компания "Эверест" наименование общества изменено на ООО "СельхозПромСтрой".

Дополнительным соглашением от 24.11.2010 в договор внесены изменения: арендатор ООО "Автомобильная компания "Эверест" заменен на ООО "СельхозПромСтрой".

Дополнительным соглашением от 14.11.2012 срок действия договора продлен еще на три года до 14.11.2015.

Соглашением от 17.09.2014 ООО "СельхозПромСтрой" передало ООО "Арарат" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 06.11.2009 и дополнительному соглашению к нему от 14.11.2012.

Согласно пункту 6 статьи 30 Земельного кодекса в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи (посредством проведения торгов или с соблюдением другой публичной процедуры), если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.

Судом установлено, что земельный участок первоначально предоставлялся арендатору по правилам предоставления с предварительным согласованием места размещения объекта.

Согласно п. п. 1, 2 п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 5 статьи 30 Кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

В пункте 8 статьи 31 Кодекса указано, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

С учетом положений приведенных норм намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют.

При указанных обстоятельствах дополнительное соглашение от 14.11.2012 о продлении договора на три года до 14.11.2015 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Требование прокурора в этой части правомерно удовлетворено судом первой инстанции и в силу того, что дополнительное соглашение о продлении срока договора подписано без торгов.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Договор возобновляется на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункт 2 статьи 621 ГК РФ). При этом применяются правила, установленные статьей 610 Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим, договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 7.3 договора аренды N 0700001859 от 06.11.2009 сторонами установлено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 7.2. при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, он считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.

Оценив условия заключенного договора аренды (пункт 7.3) апелляционный суд приходит к выводу, что его условия не исключают возможности применения правил части 2 статьи 621 Гражданского кодекса и не содержат запрета на пролонгацию договора на неопределенный срок.

Судом также установлено, что в дело не представлены доказательства того, что стороны после истечения срока действия договора от 06.11.2009 N 07000001859 воспользовались предоставленными им правами и отказались от него в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Постановлением Главы Администрации муниципального образования Динской район N 553 от 13.04.2009 (л.д.18) ООО "Автомобильной компании "Эверест" предварительно согласовано место размещения грузового технического центра "Рено", расположенного в ст. Динской, по ул. Крайней, 10в; утвержден акт выбора земельного участка под размещение центра; утверждена схема расположения земельного участка (проект границ) в соответствии с вариантом выбора (приложение к акту выбора земельного участка).

Постановлением администрации муниципального образования Динской район N 2059 от 02.11.2009 (л.д. 14) со ссылкой на Постановление Главы Администрации муниципального образования Динской район N 553 от 13.04.2009 предписано предоставить ООО "Автомобильной компании "Эверест" в аренду на 3 года.

Поскольку по настоящему делу договор аренды от 06.11.2009 N 07000001859 с предварительным согласованием места размещения объектов по подпункту 2 пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ заключен правомерно без торгов до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для его заключения (до вступления в силу изменений в ч. 1.1. 1.2 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции ФЗ от 27.12.2009 г. N 365-ФЗ) его следует считать возобновленным на неопределенный срок, что согласуется с разъяснениями, сформированными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73.

Согласно пункту 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Договор не содержит условия о том, что передача прав и обязанностей арендатора возможно только с согласия арендодателя.

В пункте 4.2.1 договора указано, что арендатор не вправе передавать заключенный на срок менее пяти лет участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды без письменного согласия арендодателя.

При указанных обстоятельствах требование прокурора о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 17.09.2014 правомерно оставлено судом без удовлетворения.

По основаниям оспоримости дополнительное соглашение от 17.09.2014 прокурором не оспорено, пунктом 1 статьи 168 ГК РФ (в редакции, действующей на день совершения спорной цессии) в качестве общего правила недействительности сделок установлена их оспоримость.

Поскольку договор на момент рассмотрения дела по существу является возобновленным и действующим, дополнительное соглашение о перемене арендатора недействительным не признано, судом правомерно отказано в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки в виде возвращения земельного участка муниципальному образованию.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют.

Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2015 по делу N А32-41872/2014 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова В.В. Ванин