Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2015 г. N 03АП-4543/15

г. Красноярск

22 сентября 2015 г.

Дело N А33-25500/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания Козловой Т.Е.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования г. Ачинск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска Красноярского края (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 7 июля 2015 года по делу N А33-25500/2014, принятое судьёй Ермаковой И.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Формула комфорта" (ИНН 2443035221, ОГРН 1092443000044) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Муниципальному образованию г. Ачинск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ачинска Красноярского края (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807) об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных в редакции истца: пункт 2.1 договора "Имущество продается по цене 2 094 445 руб., которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества".

Решением Арбитражного суда Красноярского края 7 июля 2015 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать по следующим мотивам.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 (пункт 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Поскольку в установленный законом 30-дневный срок общество не направило в КУМИ подписанный договор купли-продажи арендуемого имущества, течение срока для заключения договора не прерывалось, 24.10.2014 КУМИ письмом N К-04-19-5115 уведомило ООО "Формула комфорта" об утрате обществом преимущественною права.

02.12.2014 ООО "Формула комфорта" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением о понуждении заключить договор по цене, предложенной покупателем.

Учитывая, что тридцатидневный срок, в течение которого ООО "Формула комфорта" было обязано заключить договор на предложенных КУМИ условиях или обратиться в суд на дату предъявления искового заявления был пропущен, истец на дату рассмотрения исковых требований утратил преимущественное право па приобретение арендуемого имущества в порядке, определенном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В судебное заседание не явились и не направили своих представителей лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью "Формула комфорта" является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, мкр. Юго-восточный район, дом 4, пом. 101, на основании договора аренды от 19.05.2009 N 1434, сроком действия до 18.05.2014.

На основании заявления ООО "Формула Комфорта" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества от 11.07.2014 издано распоряжение от 21.08.2014 N 3038-р "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ачинск, Юго-Восточный район, д. 4, пом. 101, общей площадью 109,5 кв.м.".

Согласно данному распоряжению в адрес ООО "Формула Комфорта" 29.08.2014 направлено предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества N 11/14-паи (возникновения ипотеки в силу закона) от 01.09.2014 продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 109,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Ачинск, Юго-Восточный район, д. 4, пом. 101, находящееся в пользовании покупателя на момент заключения договора на праве аренды с 19.05.2009.

В соответствии с пунктом 2.1. проекта договора купли-продажи имущество продается по цене 2 703 389 рублей 83 копейки (без учета НДС), которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества".

Истец обратился к услугам независимого оценщика для определения рыночной стоимости указанного нежилого помещения.

Согласно отчету ООО "ГИПРОЗЕМ" N 46/14 от 22-25 августа 2014 года (л.д. 12, 94 т.1) рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 109,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, Юго-Восточный район, д. 4, пом. 101, по состоянию на 09.09.2014 составляет 2 094 445 руб. без учета НДС.

Не согласившись с условиями договора купли-продажи в части установления выкупной цены, истец направил в комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ачинска Красноярского края письмом от 18.09.2014 N 3 протокол разногласий к договору купли-продажи, отчет ООО "ГИПРОЗЕМ" N 46/14 от 22-25 августа 2014 года, в котором изложил свою редакцию пункта 2.1 договора.

В письме от 23.09.2014 N К-04-19-4565 комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ачинска Красноярского края сообщил истцу, что согласно действующему законодательству, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Определением арбитражного суда от 25.05.2015 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" Лукину Александру Александровичу, срок экспертизы установлен до 20.06.2015. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствие отчета ООО "Кадастр инжиниринг" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правил оценочной деятельности.

2. В случае недостоверности отчета ООО "Кадастр инжиниринг" определить рыночную стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, район Юго-Восточный, д. 4, пом. 101, общей площадью 109,5 кв.м.

10.06.2015 в материалы дела поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" Лукина А.А. N 37-2015 и отчет об оценке рыночной стоимости N 93-2015.

Согласно заключению эксперта ООО "Траст-аудит" N 37-2015 от 10.06.2015 отчет N РО-2014/К-0669-3 не соответствует требованиям законодательства об оценке, содержит внутренние противоречия, все это привело к искажению итогового результата, выразившемуся в завышении стоимости объекта оценки, определенная в нем стоимость не является достоверной.

Согласно отчету N 93-2015 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, район Юго-Восточный, д. 4, пом. 101, общей площадью 109,5 кв.м." рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 109,5 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, район Юго-Восточный, д. 4, пом. 101, по состоянию на 11.07.2014 составляет 2 268 315 руб. с учетом НДС.

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в проекте договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, общество с ограниченной ответственностью "Формула комфорта" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

По пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно части 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества"; об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, исходя из содержания 159-ФЗ и статьи 445 ГК РФ в совокупности, если в течение 30 дней сторона по договору (заявитель) направляет протокол разногласий другой стороне (ответчику), из которого следует, что сторона, которой направлен проект договора не согласна с каким-либо из его условий, то наступают последствия предусмотренные ч. 2 статьи 445 ГК РФ.

Ввиду наличия у заявителя преимущественного права выкупа нежилого помещения, для направившего оферту ответчика, заключение договора, в силу статей 3, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является обязательным.

Проект договора купли продажи истцу направлен 29.08.2014, а заявление с предложениями к проекту договора купли-продажи было направлено ответчику 18.09.2014, т.е. в пределах срока, установленного частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ответчик отклонил названные предложения, о чем уведомил истца 23.09.2014.

Таким образом, у заявителя возникло право на обращение в суд для урегулирования разногласий по договору купли-продажи в силу ч. 2 ст. 445 ГК РФ после отклонения предложений ответчиком.

При этом, пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок для передачи в суд разногласий стороной, направившей протокол разногласий, не установлен.

Ответчик не представил доказательств того, что истец не желал реализовывать его преимущественное право, напротив, материалами дела подтверждается намерение истца приобрести арендуемое имущество.

Таким образом, преимущественное право истца на выкуп арендуемого имущества не было прекращено, соответствующий довод апелляционной жалобы несостоятелен.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорному пункту 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).

При рассмотрении данного дела, определением арбитражного суда Красноярского края от 25.05.2015 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" Лукину Александру Александровичу.

Согласно заключению эксперта ООО "Траст-аудит" N 37-2015 от 10.06.2015 отчет N РО-2014/К-0669-3 не соответствует требованиям законодательства об оценке, содержит внутренние противоречия, все это привело к искажению итогового результата, выразившемуся в завышении стоимости объекта оценки, определенная в нем стоимость не является достоверной; рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 109,5 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, район Юго-Восточный, д. 4, пом. 101, по состоянию на 11.07.2014 составляет 2 268 315 руб.

Рыночная стоимость спорного помещения определена экспертом на основании отчета N 93-2015 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, район Юго-Восточный, д. 4, пом. 101, общей площадью 109,5 кв.м."

Результаты судебной экспертизы не оспорены сторонами, в том числе на стадии апелляционного обжалования, в связи с чем на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у апелляционного суда отсутствуют основания для иных выводов.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, урегулировал разногласия сторон о цене, определив ее в размере 2 268 315 руб.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 июля 2015 года по делу N А33-25500/2014 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 июля 2015 года по делу N А33-25500/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан В.В. Радзиховская