Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2015 г. N 09АП-35208/15

город Москва

23 сентября 2015 г.

Дело N А40-177068/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева

судей А.И. Трубицына, А.А. Солоповой

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2015 г. по делу N А40-177068/2014, принятое судьей Никоновой О.И.

по иску ЗАО "РУСМАШЛЕКС" (ОГРН 1037700002504, юр.адрес: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 1, 3 этаж, офис III)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр.адрес: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Белобрыкина Е.И. (доверенность от 02.09.2014)

от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "РУСМАШЛЕКС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/78, стр. 1 (3 этаж, пом. III), общей площадью 361,1 кв.м., изложив:

Пункт 2.1.2 в следующей редакции:

"2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с п. 3.5. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5. ст. 488 ГК РФ и права собственности на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект";

Пункт 2.2. договора в следующей редакции:

"2.2. Продавец в срок не позднее 10 дней с даты поступления первого платежа (п.3.5. Договора) на расчетный счет, указанный в Договоре, обязан выдать Покупателю комплект документов, в том числе нотариально удостоверенную доверенность, необходимых для подачи заявления о государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

Пункт 3.1. договора в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 54 708 500 (пятьдесят четыре миллиона семьсот восемь тысяч пятьсот) рублей в соответствии с отчетом об оценке о рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 27.08.2014 года N 5682708-Н, выполненным ООО "НормаВэст". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

Пункт 3.2. в следующей редакции: 2

"3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения".

Дополнив договор пунктами 3.4., 3.5, 3.6. следующего содержания:

"3.4. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых

предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.5. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 519 680 (один миллион пятьсот девятнадцать тысяч шестьсот восемьдесят) рублей 60 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.6. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя".

Дополнив договор разделом "4. Залог имущества" с пунктами 4.1., 4.2, 4.3, 4.4. следующего содержания:

"4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА.

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3 Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1. Договора";

Изменив нумерацию разделов договора, а также нумерацию включенных в них в них пунктов и считать разделы 4, 5, 6, 7, 8 Договора в редакции ДГИ разделами 5, 6, 7, 8, 9 соответственно;

Исключив из договора пункты 4.2, 4.4. (нумерация указана в редакции проекта договора, предложенного ДГИ), а именно:

"4.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены объекта".

"4.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п.3.1. Договора, в течение тридцати дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления".

Решением от 11.06.2015 г. исковые требования удовлетворены частично, суд изложил:

Пункт 3.1. договора в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 52 790 500 (Пятьдесят два миллиона семьсот девяносто тысяч пятьсот рублей) в соответствии с экспертным заключением N 03/15 от 16.03.2015 г., выполненным ООО "Бизнес - оценка" (эксперт Черкасов А.В.) в рамках проведенной судебной экспертизы по делу N А40-177068/2014.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст.146 НК РФ не начисляется".

Пункт 3.4. договора в следующей редакции:

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 466 402 (Один миллион четыреста шестьдесят шесть тысяч четыреста два рубля) 78 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

В остальной части требований отказал. В остальной части договор купли-продажи изложить в редакции Департамента имущества города Москвы.

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества, а также на то, что спорный объект является памятником культурного наследия, в связи с чем к участию в деле следовало привлечь Департамент культурного наследия города Москвы.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в порядке статей 123, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорного нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/78, стр. 1 (3 этаж, пом. III), общей площадью 361,1 кв.м.

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, 23.01.2014 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением, которое рассмотрено ответчиком и 05.08.2014 г. проект договора направлен истцу для подписания на условиях по редакции Департамента городского имущества города Москвы.

03.09.2014 г. истец акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий ответчику (том 1 л.д. 62-71).

Однако, ответчик на данное обращение истца не ответил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции считает правомерным частичное удовлетворение судом первой инстанции исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 52 790 500 руб. (без НДС), которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.

Поэтому подлежит отклонению ссылка заявителя на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества.

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, поскольку доводы ответчика противоречат пояснениям эксперта, допрошенного в суде первой инстанции, который пояснил, что объекты-аналоги подобраны обоснованно с применением корректировок при необходимости.

Решение суда в части отказа в иске сторонами не обжалуется.

Ссылка заявителя на то, что на то, что спорный объект является памятником культурного наследия, в связи с чем к участию в деле следовало привлечь Департамент культурного наследия города Москвы, несостоятельна и подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку в согласованной сторонами части договора в пункте 1.7, который не оспаривался при рассмотрении настоящего спора, указано, что объект обременен по содержанию, сохранению и использованию согласно охранному обязательству N 16-09-102/4-4, что не противоречит закону.

Частью 4 статьи 50 Закона N 73-ФЗ установлено, что при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.

Таким образом, права и обязанности Департамента культурного наследия города Москвы принятым решением не затрагиваются.

Решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года по делу N А40-177068/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

А.И. Трубицын А.А. Солопова