Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2015 г. N 15АП-13934/15

город Ростов-на-Дону

23 сентября 2015 г.

дело N А32-17619/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 сентября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.

при участии:

от истца: извещена, не явился;

от ответчиков: извещены, не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 01.07.2015 по делу N А32-17619/2014 по иску некоммерческой организации "Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края" к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству"; Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи о признании недостоверной информации и об обязании заключить договор принятое в составе судьи Корейво Е.В.

УСТАНОВИЛ:

некоммерческая организация "Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края" обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству", Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи, о признании недостоверным отчета N 0044/05 об определении величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству"; признании недостоверной величины годовой и месячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 1-17 юридической консультации общей площадью 220,4 кв.м, первого этажа многоквартирного жилого дома лит. А по ул. Воровского, д. 20, Центрального района города Сочи, определенной в отчете N 0044/05 по состоянию на 8 ноября 2013 года и обязании Департаменат имущественных отношений Администрации города Сочи заключить с некоммерческой организацией "Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края" г. Краснодар в 14-ти дневный срок с момента вступления решения в законную силу договор аренды нежилых помещений N 1-17 юридической консультации общей площадью 220,4 кв.м первого этажа многоквартирного жилого дома литера А по ул. Воровского, д. 20 Центрального района город Сочи на условиях проекта договора N ДК-1/74-2012, изложив пункты 3.1 и 3.2 договора в следующей редакции: "размер годовой арендной платы составляет 1746890 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 266463 рубля", "ежемесячная арендная плата составляет 1480427/12=123368 рублей 91 копейку без НДС" (с учетом уточнения исковых требований).

Решением суда от 01.07.2015 исковые требования удовлетворены, признан недостоверным отчет N 0044/05 об определении величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 1-17 юридической консультации общей площадью 220,4 кв.м первого этажа многоквартирного жилого дома литера А по ул. Воровского, д. 20 Центрального района город Сочи, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству" г. Сочи Краснодарского края.

Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН 2320034940 ОГРН 1022302919374) обязан заключить с некоммерческой организацией "Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края" г. Краснодар (ИНН 2308029729 ОГРН 1022301200206) в 14-ти дневный срок с момента вступления решения в законную силу договор аренды нежилых помещений N 1-17 юридической консультации общей площадью 220,4 кв.м первого этажа многоквартирного жилого дома литера А по ул. Воровского, д. 20 Центрального района город Сочи на условиях проекта договора N ДК-1/74-2012, изложив пункты 3.1 и 3.2 договора в следующей редакции: "размер годовой арендной платы составляет 1746890 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 266463 рубля", "ежемесячная арендная плата составляет 1480427/12=123368 рублей 91 копейку без НДС".

С общества с ограниченной ответственностью "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству" г. Сочи Краснодарского края (ИНН 2320100463 ОГРН 1032311678266) в пользу некоммерческой организации "Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края" г. Краснодар (ИНН 2308029729 ОГРН 1022301200206) взыскано 32500 рублей - расходов на оплату судебной экспертизы и 4000 рублей - судебных расходов по оплате государственной пошлины. С Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940 ОГРН 1022302919374) в пользу некоммерческой организации "Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края" г. Краснодар (ИНН 2308029729 ОГРН 1022301200206) взыскано 32500 рублей - расходов на оплату судебной экспертизы и 4000 рублей - судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что права арендатора не нарушены, поскольку договор аренды от 16.08.2007 N 1/74-07 был заключен без проведения торгов, у арендатора отсутствуют правовые основания требовать заключить договор на новый срок без проведения торгов, а у департамента нет обязанности заключить договор без проведения торгов.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступило ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании. Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, с 1964 года Центральная юридическая консультация г. Сочи занимает нежилые помещения N N 1-17, общей площадью 220,4 кв.м. первого этажа многоквартирного жилого дома лит. А по ул. Воровского, д. 20, Центрального района города Сочи.

Начиная с 1993 года, помещения предоставлялись Центральной юридической консультации в долгосрочную аренду собственником в лице Комитета имущественных отношений администрации города Сочи.

В настоящее время указанные помещения находятся в пользовании у Центрального сочинского филиала Краснодарской краевой коллегии адвокатов на основании договора аренды N 1/74-07 от 16 августа 2007 года (с учетом дополнительных соглашений к нему от 3 октября 2011 года и 10 января 2012 года), возобновленного на неопределенный срок при молчаливом согласии сторон.

В январе 2014 года право аренды указанных помещений было выставлено на аукцион собственником в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи.

На момент принятия уполномоченным органом собственника решения о проведения аукциона, а также в настоящее время, нежилые помещения сохраняли обременение в виде права аренды адвокатского образования - Краснодарской краевой коллегии адвокатов.

Письмом от 3 февраля 2014 года N 02/14-6 истец уведомил Департамент имущественных отношений администрации города Сочи о недопустимости проведения торгов (аукциона), ввиду наличия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также безусловного права, в соответствии с правилами п. 4, 5 ч. 1 ст. 17.1, ч. 9, 10 ст. 17.1. Федерального закона "О защите конкуренции" на заключение договора аренды указанных помещений на новый срок без проведения торгов.

Назначенные на 17 февраля 2014 года торги (аукцион) по продаже права аренды вышеуказанных нежилых помещений были признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок от претендентов.

Согласно протоколу N 2 от 17 февраля 2014 года аукционной комиссией было принято решение о заключении договора аренды с истцом, как с лицом, воспользовавшимся преимущественным правом на заключение договора.

Письмом от 19 марта 2014 года N 4910/0205-05 года, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, со ссылкой на принадлежность арендатору преимущественного права, направил оферту и проект договора аренды N ДК-1/74-2014, предложив заключить в двадцатидневный срок договор аренды указанных нежилых помещений на новый трехгодичный срок.

В пунктах 3.1. и 3.2. проекта договора аренды арендодатель установил годовую и ежемесячную арендную плату в размере 5 367 775 рублей (в том числе НДС 818813 рублей 14 копеек) и соответственно ежемесячную арендную плату в размере 379080 рублей 16 копеек.

Из пункта 3.1. проекта договора следовало, что величина годовой арендной платы определена на основании отчета независимого оценщика N 0044/05 от 8 ноября 2013 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству".

Рассмотрев проект договора аренды, истец направил 16 апреля 2014 года в адрес Департамента имущественных отношений администрации города Сочи протокол разногласий, предложив изменить условия пунктов 3.1. и 3.2. договора, снизив годовую арендную плату до 1756022 рублей, а ежемесячную до 146335 рублей 16 копеек соответственно.

В качестве мотива для внесения изменений в условия проекта договора об арендной плате истец указал на недостоверность величины арендной платы отраженной в отчете N 0044/05 от 8 ноября 2013 года.

Протокол разногласий к проекту договора получен арендодателем 17 апреля 2014 года, что подтверждается отметкой на сопроводительной к протоколу.

17 мая 2014 года в адрес истца уведомление о принятии договора в редакции арендатора либо об отклонении протокола разногласий не поступило.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок заключения договора в обязательном порядке.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 9 ст. 17. Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

В данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условий о размере арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

С учетом названных выше норм Закона о конкуренции размер арендной платы в период после истечения срока договора аренды должен определяться по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, на момент окончания срока договора аренды.

Как видно из материалов дела, в проекте договора аренды арендодателем определен размер арендной платы в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству" от 8 ноября 2013 года N 0044/50.

Из части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза спорного отчета.

Согласно заключению эксперта Билера Т.С. N 1-865-Э/2014 рыночная стоимость величины (размера) месячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями (литер А, 1 этаж, N N 1-17), по ул. Воровского, д. 20, Центрального района города Сочи, находящимися в муниципальной собственности города Сочи, по состоянию на 8 ноября 2013 года, без учета НДС, составляет 123368 рублей; рыночная стоимость величины (размера) годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями (литер А, 1 этаж, N N 1-17), по ул. Воровского, д. 20, Центрального района города Сочи, находящимися в муниципальной собственности города Сочи, по состоянию на 8 ноября 2013 года, с учетом НДС, составляет 1764890 рублей. Судебной экспертизой установлено, что отчет N 0044/05 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, а также положениям ст. 11 "Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки" Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выявленные несоответствия и нарушения являются существенными и влияют на величину стоимости арендной платы.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд с учетом результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о том, что отчет N 0044/05 в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены договора аренды.

Вышеназванное заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в установленном порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования лиц, участвующих в деле.

Заключение эксперта сторонами не оспорено, ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено, в связи с чем, данное заключение эксперта является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу.

Таким образом, с учетом выводов судебной экспертизы о признании оспариваемого отчета недостоверным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования об обязании второго ответчика заключить с истцом договор аренды муниципального имущества по цене, которая была определена в заключении судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что права арендатора не нарушены, поскольку договор аренды от 16.08.2007 N 1/74-07 был заключен без проведения торгов, судом апелляционной инстанции подлежат отклонению.

Из пункта 4.2 постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73, согласно п. 4.2 которого, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Как видно из материалов дела, право аренды занимаемых истцом помещений собственником помещений - Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи, было выставлено на торги (аукцион).

Письмом от 3 февраля 2014 года N 02/14-6 истец уведомил Департамент имущественных отношений администрации города Сочи о недопустимости проведения торгов (аукциона), ввиду наличия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также безусловного права, в соответствии с правилами п. 4, 5 ч. 1 ст. 17.1, ч. 9, 10 ст. 17.1. Федерального закона "О защите конкуренции" на заключение договора аренды указанных помещений на новый срок без проведения торгов.

Назначенные на 17 февраля 2014 года торги (аукцион) по продаже права аренды вышеуказанных нежилых помещений были признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок от претендентов.

Таким образом, процедура проведения торгов была соблюдена, но, поскольку торги (аукцион) по продаже права аренды нежилых помещений были признаны несостоявшимися, аукционной комиссией было принято решение о заключении договора аренды с истцом, как с лицом, воспользовавшимся преимущественным правом на заключение договора.

Указав на недостоверность величины арендной платы отраженной в отчете N 0044/05 от 8 ноября 2013 года, истец, воспользовавшись своим правом, направил 16 апреля 2014 года в адрес Департамента имущественных отношений администрации города Сочи протокол разногласий, предложив изменить условия пунктов 3.1. и 3.2. договора, снизив годовую арендную плату до 1756022 рублей, а ежемесячную до 146335 рублей 16 копеек соответственно.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что отчет N0044/05 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, а также положениям ст. 11 "Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки" Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выявленные несоответствия и нарушения являются существенными и влияют на величину стоимости арендной платы.

На основании изложенного, с учетом результатов проведенной по делу экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отчет N 0044/05 в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений, в связи с чем, удовлетворил исковые требования.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2015 по делу N А32-17619/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин Б.Т. Чотчаев