Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2015 г. N 05АП-7093/15

г. Владивосток

22 сентября 2015 г.

Дело N А59-436/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 17 сентября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой,

судей О.Ю. Еремеевой, Е.Н. Номоконовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области,

апелляционное производство N 05АП-7093/2015

на решение от 17.06.2015

судьи В.С. Орифовой

по делу N А59-436/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сахалинстальсервис" (ИНН 6501215223, ОГРН 1106501000781, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 04.02.2010)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ИНН 6501154644, ОГРН 1046500652065, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 24.12.2004)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "РК Гранат", Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения от 03.04.2014 о присоединении к договору N 4131 от 04.03.2003, изложенного в сообщении от 13.11.2014 N 01/031/2014-387,

при участии:

стороны не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сахалинстальсервис" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - управление, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Сахалинской области) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения от 03.04.2014 о присоединении к договору N 4131 от 04.03.2003, изложенного в сообщении от 13.11.2014 N 01/031/2014-387. Решением суда от 17.06.2015 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось в суд с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В доводах жалобы указывает, что заключение спорного соглашения, возможно только при условии волеизъявления ООО "РК Гранат". Кроме того, приводит доводы о том, что судом первой инстанции оставлен без внимание тот факт, что здание, в котором расположены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности заявителю и ООО "РК Гранат" является не единственным объектом, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0204003:18.

Учитывая наличие на указанном земельном участке отдельно стоящих объектов недвижимости, принадлежащих разным правообладателям, земельный участок является делимым, что, по мнению Управления, исключает возможность заключения соглашения от 03.04.2014 о присоединении к договору N 4131 от 04.03.2003 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, в порядке, предусмотренном для неделимых участков.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще.

На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

В канцелярию суда от ООО "Сахалинстальсервис" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен к материалам дела. В отзыве заявитель по делу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Управлением к апелляционной жалобе приложены дополнительные документы: выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровые паспорта земельного участка, здания.

В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 28.05.09 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснил, что при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам (пункт 26).

Поскольку Управление не доказало наличие уважительных причин, в силу которых оно не имело возможности представить данные документы в суд первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в приобщении к материалам дела дополнительных документов, приложенных к апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) общество с ограниченной ответственностью "Сахалинстальсервис" зарегистрировано в качестве юридического лица 04.02.2010 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 1 по Сахалинской области району за основным государственным регистрационным номером ОГРН 1106501000781, при постановке на налоговый учет присвоен ИНН 6501215223.

Как следует из материалов дела, что ООО "Сахалинстальсервис" является собственником объектов недвижимости: нежилых помещений, площадью 1095,6 кв.м., расположенных в административном здании по Холмскому шоссе д. 5 в г. Южно-Сахалинске, приобретенных по договору купли-продажи по арестованному имуществу N 02-366/12 от 25.05.2012 заключенному с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области (продавец).

Данные помещения, приобретенные обществом, ранее принадлежали ООО "РК Гранат", которому также принадлежит помещение мастерских площадью 116,9 кв. м., расположенное по тому же адресу.

Право собственности ООО "Сахалинстальсервис" на приобретенные помещения было зарегистрировано 04.12.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 65 АА N 138395 от 04.12.2012, выданным Управлением Росреестра по Сахалинской области.

Здание, в котором находятся приобретенные заявителем помещения, расположено на земельном участке из земель категории Земли населенных пунктов, площадью 16802 кв.м с кадастровым номером 65:01:0204003:18 (далее - земельный участок), принадлежащем ООО "РК Гранат" на основании договора аренды земельного участка N 4131 от 04.03.2003, заключенного с ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска на срок до 01.10.2027.

Земельный участок предоставлен ООО "РК Гранат" для использования под существующую производственную базу в составе данного административно-бытового здания и здания мастерских, а также для выполнения проекта реконструкции зданий под рыбоперерабатывающий цех. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (свидетельство серии 65-АА N 038860).

Соглашением о присоединении к Договору N 4131 от 04.03.2003 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенному 03.04.2014 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор), последнему предоставлен земельный участок для использования на условиях аренды с другими собственниками (пользователями) недвижимого имущества (его части) расположенного на нем, определены условия его использования и размер арендной платы (далее - соглашение от 03.04.2014).

30.06.2014 ООО "Сахалинстальсервис" обратилось в государственное бюджетное учреждение Сахалинской области "Многофункциональный центр" с заявлением о государственной регистрации соглашения от 03.04.2014.

18.07.2014 управлением в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) приостановлено осуществление заявленных регистрационных действий сроком на один месяц.

14.08.2014 на основании заявления представителя ООО "Сахалинстальсервис" государственная регистрация соглашения была приостановлена сроком на три месяца в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации.

Сообщением от 13.11.2014 N 01/031/2014-387, Управление Росреестра по Сахалинской области отказало ООО "Сахалинстальсервис" в государственной регистрации соглашения от 03.04.2014 по основаниям, предусмотренным абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства).

Не согласившись с решением управления об отказе в государственной регистрации, изложенным в сообщении от 13.11.2014 N 01/031/2014-387, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, пунктом 4 статьи 200, пунктом 3 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании части 2 статьи 16 и части 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ, к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Абзацем 4 части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ установлено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В рассматриваемом случае, Росреестром отказано в государственной регистрации спорного дополнительного оглашения от 03.04.2014 на основании абзаца 4 части 1 статьи 20, поскольку данное соглашение в нарушение требований пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ заключено с арендодателем без участия ООО "РК Гранат", тогда как договор аренды N 4131 от 04.03.2003 не содержит условий о возможности присоединения лиц на стороне арендатора. Предметом Договора аренды является земельный участок общей площадью 16802 кв.м, с разрешенным использованием: "Под существующую производственную базу по Холмскому шоссе, 5, в составе: административно-бытовое здание и здания мастерских", что исключает условие о неделимости объекта аренды.

В соответствии с п.1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Часть 1 статьи 164 ГК РФ устанавливает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Статья 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что договор аренды о 04.03.2003 N 4131 недвижимого имущества зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Сахалинской области.

Поскольку указанный договор аренды недвижимого имущества прошел государственную регистрацию, то в соответствии с нормами ГК РФ соглашение об изменении от 03.04.2014 также подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, отраженной в Постановлении от 15.04.2014 N 18182/13, право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Следовательно, с момента приобретения заявителем в собственность недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, он приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка в силу прямого указания закона независимо от воли предыдущего правообладателя, на условиях заключенного Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска и ООО "РК Гранат" договора аренды от 04.03.2003 N 4131.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при наличии договора аренды земельного участка, общество обладает правом присоединения к указанному договору путем подписания с собственником земельного участка соответствующего соглашения и последующей его государственной регистрации.

Общество с момента регистрации за ним права собственности на нежилые помещения является участником правоотношений из договора аренды, который в силу прямого указания закона стал договором со множественностью лиц на стороне арендатора.

Следовательно, заключенное между заявителем и ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска соглашение о присоединении от 03.04.2014, которым стороны подтвердили права на земельный участок и определили размер арендной платы для заявителя не противоречит положениям ч.1 ст. 450 ГК РФ, поскольку оно не изменяет уже ранее измененный в силу наступления указанных в законе обстоятельств договор.

Довод Управления о том, что на земельном участке, в отношении которого заключено спорное соглашение, расположены объекты других лиц, что свидетельствует о нарушении их прав, и исключает условие о неделимости объекта аренды, коллегией отклоняется, как не имеющий правового значения для разрешения настоящего спора.

Потенциальная делимость земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:18 не препятствует заключению в отношении такого земельного участка соглашения со множественностью лиц на стороне арендатора.

Заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, подтверждающего статус Общества, как арендатора земельного участка, является надлежащим способом защиты прав заявителя, не нарушает права иных лиц и не создает препятствий для последующего раздела земельного участка в случае такой необходимости.

Соответственно вывод государственного регистратора о том, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение от 03.04.2014 по содержанию не соответствовало требованиям действующего законодательства, что в силу абз. 4 п.1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ является основанием для отказа в государственной регистрации, признается судебной коллегией необоснованным.

С учетом изложенных обстоятельств, оспариваемое решение Управления не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования и восстановил нарушенные права Общества, обязав Управление осуществить государственную регистрацию соглашения от 03.04.2014 о присоединении к договору N 4131 от 04.03.2003 аренды земельного участка.

Доводы заявителя жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 17.06.2015 по делу N А59-436/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

О.Ю. Еремеева Е.Н. Номоконова