Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2015 г. N 18АП-10112/15

г. Челябинск

21 сентября 2015 г.

Дело N А07-23762/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ателье "Глория" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2015 по делу N А07-23762/2014 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью ателье "Глория" Старостин Е.И. (доверенность от 01.12.2014).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - Территориальное управление Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ателье "Глория" (далее - общество ателье "Глория", ответчик) о взыскании 656 798 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате и 35 198 руб. 66 коп. неустойки, а также о расторжении договора аренды от 19.12.2005 N 144/05 и обязании возвратить помещение общей площадью 311,3 кв. м, расположенное на первом этаже (литер А) здания по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, д. 322 (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (уточненное исковое заявление - т. 2, л.д. 2, 3).

Решением от 23.06.2015 (резолютивная часть объявлена 18.06.2015) суд первой инстанции удовлетворил заявленные Территориальным управлением Росимущества исковые требования в полном объеме (т.2, л.д. 45-53).

С таким решением общество ателье "Глория" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 57, 58).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Податель жалобы не согласен с расчетом арендной платы, составленным истцом и принятым судом первой инстанции в качестве обоснованного. Указывает, что размер арендной платы установлен сторонами в соглашении от 30.10.2012 на основании отчета N 6136 "Об определении рыночной стоимости арендной ставки за нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, д. 322" и составляет 60 677 руб. 12 коп. в месяц без учета НДС. Данное соглашение от 30.10.2012 зарегистрировано в установленном порядке и продолжает регулировать отношения сторон. Об ином размере арендной платы стороны не договаривались. Правовая позиция, сформулированная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, по мнению подателя жалобы, не применима к спорным правоотношениям.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Территориального управления Росимущества в суд апелляционной инстанции не поступил.

Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только податель жалобы - общество ателье "Глория".

Территориальное управление Росимущества явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании представитель общества ателье "Глория" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда от 23.06.2015 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Настаивал на том, что с учетом условий соглашения от 30.10.2012 к договору аренды от 19.12.2005 N 144/05 о размере арендной платы, задолженности у общества ателье "Глория" не имеется, соответственно, основания для расторжения договора и выселения ответчика из арендованного помещения отсутствуют.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

19 декабря 2005 г. между Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и обществом ателье "Глория" (арендатор) заключен договор аренды N 144/05 в отношении объекта недвижимого имущества - помещения общей площадью 311,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова 322 (т. 1, л.д. 14-18).

Первоначально договор аренды от 19.12.2005 N 144/05 был заключен на срок до 18.12.2010 (пункт 1.3).

В разделе 2 договора аренды от 19.12.2005 N 144/05 стороны оговорили условия о размере и порядке уплаты арендной платы.

Размер арендной платы за использование объектом определяется в расчете, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 2.1).

Арендная плата перечисляется ежемесячно до 10-го числа текущего месяца (пункт 2.3).

Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру: по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством; арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы и оформляются дополнительным расчетом, который становится неотъемлемой частью договора; в случае изменения конъюнктуры рынка объектов недвижимости, сдаваемых в аренду; при введении в действие нормативных правовых актов, устанавливающий иной порядок расчета арендной платы (пункт 2.6).

Новый размер арендной платы направляется арендатору уведомлением, обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5-ти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, указанному в настоящем договоре, или не позднее 5-ти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (пункт 2.7).

Отказ арендатора от внесения, невнесение им арендной платы, предусмотренной пунктами 2.1, 2.3 настоящего договора, более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для досрочного расторжения договора аренды (пункт 2.8).

В разделе 4 договора аренды от 19.12.2005 N 144/05 стороны оговорили условия об ответственности за неисполнение/ненадлежащее исполнение договора.

При невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,03% от невнесенной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1.1).

Согласно первоначальному расчету годовой арендной платы с 28.12.2005 арендная плата составляла 79 626 руб. 78 коп. в год (т. 1, оборот л.д. 17, л.д. 18).

Объект аренды передан обществу ателье "Глория" по акту приема-передачи от 28.12.2005 (т. 1, оборот л.д. 18).

Соглашением от 17.01.2011 срок действия договора аренды от 19.12.2005 N 144/05 продлен до 17.12.2011 (т. 1, л.д. 24-26).

Договор аренды от 19.12.2005 N 144/05 в редакции соглашения от 17.01.2011 содержит следующие условия о размере и порядке уплаты арендной платы.

Размер арендной платы за использование объектом определяется в расчете, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 2.1).

Арендная плата перечисляется ежемесячно до 10-го числа текущего месяца (пункт 2.2).

Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру: по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством; арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы и оформляются дополнительным расчетом, который становится неотъемлемой частью договора; в случае изменения конъюнктуры рынка объектов недвижимости, сдаваемых в аренду; при введении в действие нормативных правовых актов, устанавливающий иной порядок расчета арендной платы (пункт 2.5).

Новый размер арендной платы направляется арендатору уведомлением, обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5-ти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, указанному в настоящем договоре, или не позднее 5-ти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (пункт 2.6).

Отказ арендатора от внесения, невнесение им арендной платы, предусмотренной пунктами 2.1, 2.3 настоящего договора, более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для досрочного расторжения договора аренды (пункт 2.7).

При невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,03% от невнесенной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1).

Соглашением от 30.10.2012 срок действия договора аренды от 19.12.2005 N 144/05 продлен до 30.06.2015, уточнен объект аренды в части указания номеров комнат на поэтажном плане (т. 1, л.д. 19, 65, 159-161).

Договор аренды от 19.12.2005 N 144/05 в редакции соглашения от 30.10.2012 содержит следующие условия о размере и порядке уплаты арендной платы.

С 13.08.2012 введен новый расчет арендной платы по договору на основании отчета N 6136 "Об определении рыночной стоимости арендной ставки за нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, д. 322", составленного обществом с ограниченной ответственностью "Центр-Консалтинг" (пункт 4 соглашения).

Согласно отчету N 6136 размер арендной платы в месяц составил 71 599 руб. с учетом НДС, 60 677 руб. 12 коп. без учета НДС (т. 1, л.д. 20, 21, 66, 162-165).

Территориальное управление Росимущества в 2013 г. заказало новую оценку рыночной стоимости права пользования объектом аренды по договору аренды от 19.12.2005 N 144/05, по результатам такой оценки обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и права" составлен отчет N 92-13/1 "Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в виде годовой ставки арендной платы недвижимым имуществом, расположенном на территории Республики Башкортостан и находящегося в собственности Российской Федерации" (т. 1, л.д. 92-130). В адрес арендатора направлен новый расчет арендной платы, согласно которому с 21.04.2014 размер годовой арендной платы составил 1 394 360 руб. (т. 1, л.д. 29). Данный расчет получен обществом ателье "Глория" 25.03.2014 (т. 1, оборот л.д. 29, л.д. 30).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.12.2005 N 144/05, Территориальное управление Росимущества направило в адрес арендатора претензию от 16.06.2014 N 05/2652 с требованием погасить задолженность, образовавшуюся по состоянию на 11.06.2014 (т. 1, л.д. 31). Претензия от 16.06.2014 N 05/2652 получена обществом ателье "Глория" 09.07.2014 (т. 1, л.д. 32). Данная претензия оставлена без удовлетворения.

28 августа 2014 г. Территориальное управление Росимущества направило в адрес арендатора уведомление N 05/1345 о необходимости погашения задолженности и оплаты пени, также о намерении расторгнуть договор аренды от 19.12.2005 N 144/05 с требованием о возврате помещения (т. 1, л.д. 33). Уведомление от 28.08.2014 N 05/1345 получено обществом ателье "Глория" 01.09.2014 (т. 1, оборот л.д. 33, л.д. 34). Данное уведомление также оставлено без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Территориального управления Росимущества в арбитражный суд с настоящим иском.

По расчету истца сумма основного долга общества ателье "Глория" по состоянию на 10.06.2015 (с апреля 2014 г. по июнь 2015 г.) составляет 656 798 руб. 61 коп. (т. 2, л.д. 14), сумма договорной неустойки за период с 10.03.2014 по 10.06.2015 составляет 35 198 руб. 66 коп. (т. 2, л.д. 15, 16).

Удовлетворяя исковые требования Территориального управления Росимущества, суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды от 19.12.2005 N 144/05, доказанности факта задолженности арендатора по уплате арендных платежей за период с апреля 2014 г. по июнь 2015 г., отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о погашении ответчиком задолженности перед истцом, соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования сторонами спора о расторжении договора, наличии оснований для расторжения договора аренды и выселении арендатора из арендуемого помещения.

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствующими фактическим обстоятельствам и требованиям закона.

Предметом настоящего иска является требование о взыскании задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), договорной неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), требование о расторжении договора в связи с нарушением обязательств по уплате арендных платежей (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование об освобождении ответчиком арендуемого помещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период и неустойки.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 19.12.2005 N 144/05.

Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; условиями договора предусмотрен размер арендной платы.

О незаключенности или недействительности договора аренды стороны не заявили. Договор сторонами исполнялся: нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 28.12.2005, арендатор уплачивал арендные платежи, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела платежные поручения (т. 1, л.д. 75-91; т. 2, л.д. 5-13).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако общество ателье "Глория" принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным помещением надлежащим образом не исполнило, задолженность согласно представленному истцом расчету составила по состоянию на 10.06.2015 (с апреля 2014 г. по июнь 2015 г.) составляет 656 798 руб. 61 коп., доказательств погашения задолженности ответчик суду первой инстанции не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расчет задолженности по арендной плате правомерно составлен истцом, исходя из отчета N 92-13/1 "Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в виде годовой ставки арендной платы недвижимым имуществом, расположенном на территории Республики Башкортостан и находящегося в собственности Российской Федерации". В данном расчете истцом учтены произведенные арендатором оплаты.

Довод ответчика о том, что арендная плата должна рассчитываться, исходя из отчета N 6136 "Об определении рыночной стоимости арендной ставки за нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, д. 322", согласно условиями дополнительного соглашения от 30.10.2012 к договора аренды от 19.12.2005 N 144/05, суд первой инстанции рассмотрел и обоснованно отклонил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 названного Кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 названного Кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пунктом 2.5 договора аренды от 19.12.2005 N 144/05 (с учетом дополнительных соглашений к нему) предусмотрено, что размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру: по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством; арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы и оформляются дополнительным расчетом, который становится неотъемлемой частью договора; в случае изменения конъюнктуры рынка объектов недвижимости, сдаваемых в аренду; при введении в действие нормативных правовых актов, устанавливающий иной порядок расчета арендной платы.

Из толкования условий данного договора в совокупности (раздел 2 договора) следует, что данном пункте определен перечень условий, при которых размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что одно из указанных условий - изменение конъюнктуры рынка недвижимости - имело место быть в рамках спорных правоотношений.

Договором аренды от 19.12.2005 N 144/05 в редакции соглашения от 30.10.2012 с 13.08.2012 введен расчет арендной платы по договору на основании отчета N 6136 "Об определении рыночной стоимости арендной ставки за нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, д. 322", то есть фактически с учетом конъюнктуры рынка объектов недвижимости.

В 2013 г. арендодатель заказал новую оценку рыночной стоимости права пользования объектом аренды по договору аренды от 19.12.2005 N 144/05, по результатам такой оценки составлен отчет N 92-13/1 "Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в виде годовой ставки арендной платы недвижимым имуществом, расположенном на территории Республики Башкортостан и находящегося в собственности Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2.6 договора аренды от 19.12.2005 N 144/05 (с учетом дополнительных соглашений к нему) арендодатель направил в адрес арендатора новый расчет арендной платы, этот расчет получен арендатором 25.03.2014.

Доказательств того, что арендатор до предъявления в арбитражный суд настоящего иска оспорил отчет N 92-13/1 в установленном законом порядке, в материалах дела не имеется.

В ходе судебного разбирательства ответчик заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления достоверности отчета N 92-13/1, между тем денежные средства на оплату услуг эксперта на депозит суда не перечислил, что послужило основанием для отклонения судом первой инстанции заявленного ходатайства.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал доказанным факт увеличения рыночной стоимости спорного имущества по сравнению с предыдущим периодом пользования этим имуществом, то есть изменение конъюнктуры рынка, и, учитывая отсутствие доказательств изменения арендодателем арендной платы чаще, чем один раз в год, пришел к обоснованному выводу о том, что увеличение арендной платы осуществлено арендодателем в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды от 19.12.2005 N 144/05 (с учетом дополнительных соглашений к нему), предусмотренными пунктом 2.5 данного договора.

Доводы подателя жалобы о неправомерном увеличении арендодателем размера арендной платы противоречат принципу свободы договора (пункт 1 статьи 1, статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и положениям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае условие о неустойке за нарушение сроков внесения арендной платы закреплено сторонами непосредственно в тексте договора аренды (пункт 4.1 договора аренды от 19.12.2005 N 144/05 (с учетом дополнительных соглашений к нем)).

Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды является обоснованным по праву.

Истцом представлен расчет пеней по договору аренды за период с 10.03.2014 по 10.06.2015, который составляет 35 198 руб. 66 коп.

Контррасчет неустойки ответчиком судам первой и апелляционной инстанции представлен не был.

Оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате и пеням в заявленных в иске суммах.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2.8 договора аренды от 19.12.2005 N 144/05 (с учетом дополнительных соглашений к нем) отказ арендатора от внесения, невнесение им арендной платы, предусмотренной пунктами 2.1, 2.3 настоящего договора, более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В претензии от 16.06.2014 N 05/2652 и в уведомлении от 28.08.2014 N 05/1345 Территориальным управлением Росимущества ставился вопрос о погашении задолженности, а также о расторжении договора соответственно. Данные документы получены ответчиком.

Доводов о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в апелляционной жалобе не приведено.

Материалами дела подтверждается наличие просрочки по уплате арендных платежей за достаточно длительный период времени с апреля 2014 г. по июнь 2015 г. (с учетом условия договора о помесячных платежах), то есть более двух раз подряд.

При таких обстоятельствах требование о расторжении договора в связи с нарушением обязательств по уплате арендных платежей и требование об обязании ответчика освободить арендуемое помещение также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом судебная коллегия принимает во внимание разъяснения, данные в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку доводы апелляционной жалобы не подтверждаются материалами дела, основаны на неправильном толковании закона и условий аренды от 19.12.2005 N 144/05, судебная коллегия отклоняет их в полном объеме.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Общество ателье "Глория" по платежному поручению от 21.07.2015 N 91 уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 60).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2015 по делу N А07-23762/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ателье "Глория" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова