Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2015 г. N 14АП-9795/14

г. Вологда

24 сентября 2015 г.

Дело N А05-6472/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 24 сентября 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Потеевой А.В., судей Виноградовой Т.В. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Коряковской М.А.,

при участии от истца - Копылова А.С. по доверенности от 25.08.2015, от ответчика - Перепелицы Д.Л. по доверенности от 01.07.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Архангельская областная энергетическая компания" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 сентября 2014 года по делу N А05-6472/2014 (судья Тюпин А.Н.),

установил:

администрация муниципального образования "Мезенский район" (место нахождения: 164750, Архангельская обл., г. Мезень, Советский пр., д. 48, ОГРН 1022901397507, ИНН 2917001231; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Архангельская областная энергетическая компания" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 17, ОГРН 1082901006165, ИНН 2901179251; далее - общество) о взыскании 954 391 руб. 07 коп., в том числе 938 560 руб. 68 коп. задолженность по договору аренды объектов теплоснабжения и водоснабжения от 22.05.2008 N 8 за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 и пени в размере 15 830 руб. 39 коп., начисленные за период с 12.02.2014 по 12.05.2014.

Решением суда от 25 сентября 2014 года заявленные требования удовлетворены в полном объёме.

Общество, не согласившись с судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить. В обоснование своих требований податель жалобы указал на то, что администрация неправомерно изменила размер арендной платы дважды в течение 2012 года и не направила в адрес общества уведомления об изменении размера арендной платы в установленном договором порядке. В дополнениях к апелляционной жалобе общество также заявило о злоупотреблении арендодателем своим правом, что выразилось в непропорциональном увеличении размера арендной платы относительно изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период (том 2, листы 53-54).

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Администрация в отзыве на жалобу просит решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.05.2008 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 8 аренды объектов теплоснабжения и водоснабжения (котельные, теплосети и сети водоснабжения), для обеспечения теплом и водоснабжением объектов в пос. Каменке, Мезенского р-на и в г. Мезени (том 1, листы 11-13; далее - договор). Договор заключён на неопределённый срок.

Арендуемое имущество передано ответчику по акту приёма-передачи от 22.05.2008 (том 1, листы 14-15).

Размер месячной арендной платы стороны определили в сумме 90 264 руб. 75 коп. с внесением её за каждый месяц вперед до 10 числа на счёт истца (пункты 3.1, 3.2 договора).

Расчёт размера арендной платы по каждому объекту при заключении договора аренды произведён в соответствии с Методикой расчёта размера арендной платы при сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Мезенский район", утверждённой решением Собрания депутатов муниципального образования "Мезенский район" (далее - Собрание депутатов) от 26.12.2003 N 168.

В пункте 3.4 договора предусмотрено, что в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.

Решением Собрания депутатов от 24.09.2009 N 27 утверждена новая Методика определения размера арендной платы при сдаче в аренду нежилых помещений и сооружений, находящихся в собственности муниципального образования "Мезенский район" (далее - Методика N 27).

Размер арендной платы, рассчитанной на основании Методики N 27, составляет 97 105 руб. 68 коп. в месяц.

Предложенное для подписания дополнительное соглашение от 01.03.2011 N 2 (том 1, листы 128-132) общество подписало с протоколом разногласий (том 1, лист 133), не согласившись с увеличением арендной платы в отношении прошедшего периода.

Администрация и общество 01.03.2012 подписали дополнительное соглашение N 4 (том 1, листы 134-137), в котором размер арендной платы с 01.10.2011 согласован сторонами в сумме 89 761 руб. 37 коп., рассчитанной с учётом всех изменений, внесённых в Методику N 27 (в частности, изменений, внесённых решением Собранием депутатов от 23.09.2010 N 90), а также факта выбытия из аренды некоторых объектов.

Решением Собрания депутатов от 15.06.2012 N 208 в Методику N 27 внесены изменения, касающиеся увеличения базовой ставки, применяемой в расчёте арендной платы, до 32 450 руб. за 1 м?.

В связи с внесением указанных изменений 13.11.2012 администрация письмом N 951 (том 1, лист 138) направила обществу дополнительное соглашение от 01.07.2012 N 5 (том 1, лист 139), в соответствии с которым размер арендной платы с 01.07.2012 составляет 99 803 руб. 46 коп. Общество данное соглашение не подписало, с увеличением арендной платы до 99 803 руб. 46 коп. в месяц не согласилось.

Кроме того, администрация 13.11.2012 письмом N 952 (том 1, лист 22) направила обществу ещё одно дополнительное соглашение от 01.10.2012 N 7 (том 1, лист 24), в котором размер месячной арендной платы с 01.10.2012 увеличен до 312 853 руб. 56 коп. Изменение арендной платы обусловлено принятием Собранием депутатов решения от 19.09.2012 N 231, которым из Методики N 27 исключён подпункт 9 пункта 2.1, предусматривающий для лиц, осуществляющих оказание жилищно-коммунальных услуг, понижающий коэффициент Квд (коэффициент вида деятельности), равный 0,3. Письмо администрации от 13.11.2012 N 952 с приложениями получено обществом 15.11.2012, что подтверждается уведомлением о вручении почтовых отправлений (том 1, лист 23)

Не согласившись с увеличением арендной платы до 312 853 руб. 56 коп., общество отказалось от подписания дополнительного соглашения от 01.10.2012 N 7.

Администрация предъявила обществу претензию от 30.04.2014 N 362 (том 1, лист 6), в которой указала на необходимость добровольного перечисления арендатором в срок до 10.05.2014 задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 в сумме 938 560 руб. 68 коп.

Поскольку ответчик после получения указанной претензии свои обязательства не исполнил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исходя из положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) указано, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченным органом нормативных актов представляет собой не изменение условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а исполнение согласованного сторонами условия договора.

В данном случае стороны в договоре предусмотрели право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке, определили условия, при которых такое изменение производится (изменение соответствующих методик определения арендной платы, порядок направления уведомления). Таким образом, изменение ставок арендной платы должно происходить в порядке и сроки, установленные пунктом 3.4 договора.

Материалами делами подтверждается и не оспаривается ответчиком, что изменение размера арендной платы произведено истцом в результате принятия уполномоченным органом - Собранием депутатов нормативных актов, изменяющих Методику определения размера арендной платы при сдаче в аренду нежилых помещений и сооружений, находящихся в собственности муниципального образования "Мезенский район". Администрация письмом от 13.11.2012 N 952 уведомило общество об увеличении месячной арендной платы до 312 853 руб. 56 коп., письмо обществом получено 15.11.2012.

С учётом вышеизложенного довод жалобы о неправомерном изменении администрацией размера арендной платы дважды в течение 2012 года, а также о неполучении уведомления об увеличении арендной платы апелляционной коллегией отклоняется.

Вместе с тем согласно пункту 22 постановления Пленума ВАС РФ N 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Учитывая позицию Арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенную в постановлении от 01 декабря 2014 года по делу N А05-923/2014, по ходатайству общества в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением суда от 22 мая 2015 года назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости годовой арендной платы по состоянию на 01.07.2012 объектов теплоснабжения и водоснабжения, переданных в аренду по договору от 22.05.2008 N 8. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая экспертиза" (далее - ООО "Финансовая экспертиза"), эксперту Коптевой Оксане Анатольевне, в срок до 01.07.2015. В связи с этим определением суда от 22 мая 2015 года производство по апелляционной жалобе приостановлено.

Определением суда от 08 июля 2015 года срок проведения экспертизы по данному делу продлён до 15.07.2015. В связи с поступлением экспертного заключения от общества с ограниченной ответственностью "Финансовая экспертиза" апелляционное производство возобновлено.

Согласно экспертному заключению от 13.07.2015 рыночная стоимость годовой арендной платы спорных объектов составила 3 423 000 руб. с учётом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) (пункт 2.6 "Заключение о рыночной стоимости"; с. 119 заключения эксперта).

В соответствии со статьёй 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Заключение эксперта в силу статьи 86 АПК РФ исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Апелляционная коллегия, оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ и установив его соответствие требованиям статьи 86 данного Кодекса, считает, что содержащиеся в нём выводы могут быть положены в основу расчёта размера арендной платы в отношении объектов, переданных обществу в аренду по договору от 22.05.2008 N 8.

Доказательств, свидетельствующих о недостоверности указанной величины рыночной стоимости годовой арендной платы, сторонами в дело не представлено, ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлялись.

По условиям договора аренды (пункт 3.1) размер месячной арендной платы определён сторонами без учёта НДС. Арендатор обязан уплачивать НДС в бюджет самостоятельно.

Таким образом, при расчёте арендной платы апелляционная коллегия исходит из того, что годовой размер арендной платы без учёта НДС составляет 2 900 847 руб. 48 коп., соответственно размер месячной арендной платы равен 241 737 руб. 28 коп., задолженность за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 - 725 211 руб. 86 коп.

Поскольку доказательства оплаты задолженности в материалы дела ответчиком не представлены, требование о взыскании основного долга подлежит удовлетворению в сумме 725 211 руб. 86 коп.

На основании статьи 330 ГК РФ стороны в пункте 4.1 договора предусмотрели ответственность арендатора за невнесение платежей в виде пеней в размере одной трёхсотой действовавшей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Следовательно, подлежащая взысканию неустойка, начисленная за период с 11.02.2014 по 12.05.2014, составит 12 231 руб. 91 коп.

В соответствии со статьями 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом; к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие расходы, понесённые лицами в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, расходы за проведение экспертизы в сумме 145 000 руб., а также расходы по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 сентября 2014 года по делу N А05-6472/2014 отменить.

Взыскать с открытого акционерного общества "Архангельская областная энергетическая компания" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 17, ОГРН 1082901006165, ИНН 2901179251) в пользу муниципального образования "Мезенский район" в лице администрации (место нахождения: 164750, Архангельская обл., г. Мезень, Советский пр., д. 48, ОГРН 1022901397507, ИНН 2917001231) 737 443 руб. 77 коп., в том числе 725 211 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате, 12 231 руб. 91 коп. пеней.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Архангельская областная энергетическая компания" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 17, ОГРН 1082901006165, ИНН 2901179251) в доход федерального бюджета 17 066 руб. 93 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Взыскать с администрации муниципального образования "Мезенский район" (место нахождения: 164750, Архангельская обл., г. Мезень, Советский пр., д. 48, ОГРН 1022901397507, ИНН 2917001231) в пользу открытого акционерного общества "Архангельская областная энергетическая компания" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 17, ОГРН 1082901006165, ИНН 2901179251) 455 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с администрации муниципального образования "Мезенский район" (место нахождения: 164750, Архангельская обл., г. Мезень, Советский пр., д. 48, ОГРН 1022901397507, ИНН 2917001231) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Финансовая экспертиза" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 106, стр. 1, ОГРН 1022900543907, ИНН 2901102298, КПП 290101001; получатель ООО "Финансовая экспертиза" расчётный счёт 40702810700150024261 в банке ФКБ "Петрокоммерц" БИК 041117916 корреспондирующий счёт 30101810400000000916) 32 958 руб. 50 коп. расходов за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с открытого акционерного общества "Архангельская областная энергетическая компания" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 17, ОГРН 1082901006165, ИНН 2901179251) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Финансовая экспертиза" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 106, стр. 1, ОГРН 1022900543907, ИНН 2901102298, КПП 290101001; получатель ООО "Финансовая экспертиза" расчётный счёт 40702810700150024261 в банке ФКБ "Петрокоммерц" БИК 041117916 корреспондирующий счёт 30101810400000000916) 112 041 руб. 50 коп. расходов за проведение судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Потеева

Судьи

Т.В. Виноградова Л.Н. Рогатенко