Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2015 г. N 14АП-5452/15

г. Вологда

24 сентября 2015 г.

Дело N А13-1197/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 24 сентября 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Осокиной Н.Н. и Пестеревой О.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой М.А.,

при участии от администрации города Вологды Чебыкиной Ю.Ю. по доверенности от 10.09.2015, от общества с ограниченной ответственностью "Вологодские инженерные системы и сети" Слемнева В.В. по доверенности от 31.12.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 29 мая 2015 года по делу N А13-1197/2015 (судья Селиванова Ю.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Вологодские инженерные системы и сети" (место нахождения: 160004, город Вологда, улица Гончарная, дом 2, корпус А; ОГРН 1033500076642, ИНН 3525131513; далее - ООО "Вологодские инженерные системы и сети"", общество, ООО "ВИСиС") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации города Вологды (место нахождения: 160035, город Вологда, улица Каменный Мост, дом 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - администрация) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 23.01.2015 N 7-0-11/585 в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения площадью 321,5 кв. м, находящегося по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 27.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29 мая 2015 года заявленные требования удовлетворены. Кроме того, с администрации в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. Администрация указывает на то, что арендуемые помещения не являются самостоятельным объектом учета, не поставлены на кадастровый учет в установленном законом порядке.

ООО "ВИСиС" в отзыве доводы жалобы не признало, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 11.05.2007 N 69/18 (далее - договор) обществу переданы во владение нежилые помещения общей площадью 321,5 кв. м, расположенные на первом и втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 27.

Общество 24.12.2014 обратилось в Департамент имущественных отношений администрации (далее - департамент) с заявлением о продаже нежилых помещений, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества. К заявлению были приложены необходимые документы, подтверждающие отнесение заявителя к субъектам малого предпринимательства.

Письмом от 23.01.2014 N 7-0-11/585 департамент отказал в выкупе нежилых помещений, ссылаясь на отсутствие кадастрового учета в отношении арендуемых помещений, нецелесообразность их постановки на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов.

Общество, полагая, что данный отказ не основан на нормах действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Судом первой инстанции вынесено решение об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная коллегия считает данный судебный акт законным и обоснованным по следующим основаниям.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - Закона N 209-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4.2 Закона N 209-ФЗ государственное и муниципальное имущество, включенное в перечни, указанные в части 4 настоящей статьи, не подлежит отчуждению в частную собственность, за исключением возмездного отчуждения такого имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Согласно пункту 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Соответственно арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендованного имущества, находящегося в собственности субъектов, при одновременном выполнении ряда условий.

Материалами дела подтверждено, что общество является субъектом малого предпринимательства и владеет помещениями по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 27 непрерывно более двух лет по состоянию на 01.07.2013, арендуемое имущество по состоянию на 01 сентября 2012 года находится в его временном владении непрерывно в течение более пяти лет, задолженность по арендной плате у заявителя отсутствует, помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не включены. Данные обстоятельства администрацией не оспариваются.

Вместе с тем, администрация отказала ООО "ВИСиС" в предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения в связи с тем, что помещения не поставлены на государственный кадастровый учет и не являются самостоятельным объектом недвижимости.

На основании пунктов 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, является проведение государственного кадастрового учета в соответствии Федеральным законом о государственном кадастре недвижимости.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из этого следует, что передача в аренду нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом N 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Общая площадь объекта недвижимости, в котором находятся арендуемые обществом помещения - двухэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 27 составляет 507,4 кв. м.

В рамках заключенного договора аренды от 11.05.2007 N 69/18 обществу переданы во временное пользование часть помещений здания, а именно: помещения 1 этажа N 6, 7, 9, 10, 12, 13 и все помещения второго этажа.

Согласно представленному обществом заключению по результатам обследования здания и части нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 27, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройКомп", исходя из описания строительных конструкций и планировки обследуемого здания все арендуемые помещения могут быть сформированы как обособленный объект недвижимости с отдельным входом без внесения конструктивных изменений в здании.

Кроме того, из технического паспорта и экспликации помещений здания по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 27 усматривается, что доступ в арендуемые помещения N 6, 7, 9, 10 осуществляется через отдельный вход, через помещения 1 этажа N 12, 13, в помещения второго этажа через помещение N9, находящиеся в аренде у общества.

Поскольку требования общества заявлены в отношении нежилых помещений, которые могут являться самостоятельным объектом учета, то есть самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, предметом договора купли-продажи.

Доводы администрации о невозможности обособления арендованных помещений в самостоятельный объект недвижимости со ссылкой на письмо общества с ограниченной ответственностью "Гортехинвентаризация" от 19.05.2015 получили надлежащую оценку в обжалуемом решении.

Так, из указанного письма следует, что арендуемые помещения в случае раздела не будут изолированы, поскольку доступ в помещение N 4 первого этажа, остающееся в муниципальной собственности, будет осуществляться через помещения N 6, 10, 12, 13 первого этажа, планируемые к отчуждению.

В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; строительная конструкция - это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

Пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В действующем законодательстве отсутствуют определения понятий "изолированность" и "обособленность" помещения. Вместе с тем, по смыслу законодательства, помещение считается обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями; изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Указанная позиция поддержана Минэкономразвития России в письме от 24.02.2014 N Д23и-501.

В данном случае арендованные помещения отделены строительными конструкциями, здание имеет несколько отдельных входов, в том числе отдельный вход в помещения N 2, 4 первого этажа, через которые возможен доступ в помещения первого этажа, остающиеся в муниципальной собственности, какого-либо переоборудования помещений, затрагивающего несущие конструкции здания, не требуется.

При таких обстоятельствах, требования ООО "ВИСиС" обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 29 мая 2015 года по делу N А13-1197/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

Н.Н. Осокина О.Ю. Пестерева