Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2015 г. N 15АП-14308/15

город Ростов-на-Дону

25 сентября 2015 г.

дело N А32-7048/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,

при участии представителя ответчика Николаевой А.В. по доверенности от 17.09.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Александрийский маяк"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2015 по делу N А32-7048/2015

по иску Товарищества собственников жилья "Александрийский маяк"

к ООО "Управляющая компания "ГРАС",

при участии третьего лица ПАО "Банк "ВТБ"

об истребовании имущества и признании права собственности,

принятое судьей Грачевым С.А.,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Александрийский маяк" (истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГРАС" (ответчик) об истребовании имущества из незаконного владения и признании права общей долевой собственности имущества многоквартирного жилого дома.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Помимо общих оснований заявленных требований, отраженных в исковом заявлении, в апелляционной жалобе заявитель также указывает, что в материалы дела ответчиком не представлено доказательств оплаты по инвестиционному договору от 14.03.2006 N 08/0306И.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям указанным в отзыве на жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец осуществляет управление общим имуществом жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 354000, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, переулок Морской, дом 1/1.

Ответчик владеет на праве собственности в указанном жилом многоквартирном доме следующим имуществом:

- нежилыми помещениями на мезонине N 1-4,13,27-31,42; кадастровый (условный номер) объекта: 23:49:0204028:1421, площадью 328,80 кв.м., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.2014 N 50/308/2014-244;

- нежилыми помещениями на мезонине N 6-12,14-22, 44; кадастровый (условный номер) объекта: 23:49:0204028:1432, площадью: 309,80 кв.м., инвентарный номер, литер: А6, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.2014 N 50/308/2014-245.

Истец, действуя в интересах всех собственников и в соответствии с решением общего собрания членов ТСЖ "Александрийский маяк" от 16.08.2014 считает, что указанные нежилые помещения являются общей долевой собственностью собственников дома, и не могут принадлежать ответчику на праве собственности, по следующим основаниям:

Застройщику многоквартирного жилого дома ООО "Светлячок", Краснодарский край, г. Сочи, ул.Бестужева, 1 парк, ИНН 2320084490, 28.04.2007 главным архитектором города Сочи было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23309/87-Ц-1-601, в котором указано, что построено было 112 квартир общей площадью жилых помещений 20611,1 метров квадратных.

Строительство МЖД осуществлялось, в том числе путем заключения ответчиком с будущими собственниками договоров долевого участия в инвестировании строительства.

В продаже будущих квартир, на различных этапах строительства, также принимал участие не только ответчик, как истец предполагает, но и сам застройщик ООО "Светлячок", а также ООО "Столичная недвижимость".

В своей рекламной информации ответчиком и его работниками при проведении переговоров с будущими собственниками указывали, что в 22-этажном монолитном здании будет располагаться, в том числе спортивно-оздоровительный комплекс, бассейн с площадками для загара, фитнес и тренажерный зал, SPA-центр.

Именно в указанных в настоящем исковом заявлении нежилых помещениях расположены бассейн с площадками для загара на открытых верандах, фитнес и тренажерный зал. Стоимость 1 м в МЖД составляла от 350000 рублей и выше, в зависимости от того на каком этапе строительства собственником приобреталась недвижимость.

Фактически, собственники были лишены возможности пользоваться оспариваемыми нежилыми помещениями.

В период с 2007 по 2011 годы ответчик осуществлял управление МЖД, являясь управляющей организацией, несмотря на то, что в 2008 году было создано ТСЖ "Александрийский маяк".

Ответчик проводил общие собрания собственников, на которых ежегодно утверждалась смета расходов и доходов на содержание общего имущества дома, в том числе помещений находящихся в общей долевой собственности. При этом умалчивалась информация о принадлежности спорных помещений.

В конце 2011 года ответчик письменно уведомил всех собственников, что 01.02.2012 в одностороннем порядке прекращает прием денежных средств от собственников и осуществление деятельности по управлению и содержанию МЖД.

В течение января 2012 года для обеспечения непрерывности содержания, обслуживания и снабжения дома коммунальными ресурсами, сотрудниками ТСЖ "Александрийский мак" была осуществлена прием-передача общего имущества дома, проектной и технической документации и т.д. Однако, ряд документов, в том числе реестр собственников МЖД, ответчиком передано не было.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением

На нежилые помещения на мезонине N N 1-4, 13, 27-31, 42, кадастровый номер 23:49:0204028:1421 общей площадью 328,8 кв.м., а также нежилые помещения на мезонине NN 6-12, 14-22, 44, кадастровый номер 23:49:0204028:1432 общей площадью 309,8 кв.м., расположенные в жилом доме по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Морской, дом 1/1, зарегистрировано право собственности ООО "Управляющая компания "ГРАС", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.08.2011 23-АК 204623, 23-АК 204625, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Помещения обременены залогом в пользу ОАО Банк ВТБ согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 28.10.2011 N К2600/11-0737ЛВ/3010.

Основанием возникновения у ООО "Управляющая компания "ГРАС" права собственности на объекты, является Договор долевого участия в инвестировании строительства от 14.03.2006 N 08/0306И (далее по тексту - Договор), заключенный между ООО "Управляющая компания "ГРАС" (Дольщик) и ООО "Светлячок" (Застройщик), дополнительные соглашения к Договору от 28.04.2007 N 1, от 30.04.2007 N 2, от 10.09.2007 N 3. Согласно Договору, после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию, Дольщику были переданы по Актам о реализации инвестиционного проекта от 01.10.2008 построенные помещения (в том числе и оспариваемые).

Нежилые помещения, являющиеся предметом спора, были построены за счет средств Дольщика (ООО "Управляющая компания "ГРАС"), что подтверждается Приложением N 3 к Договору "Технические характеристики доли" и Дополнительным соглашением к Договору от 10.09.2007 N3.

Также в соответствии с указанными актами реализации инвестиционного проекта от 01.10.2008 стороны финансовых и иных претензий в связи с исполнением договора от 14.03.2006 N 08/0306И не имеют.

Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, единственным доказательством существования прав собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Истцом не представлено доказательств того, что в спорных нежилых помещениях находятся коммуникации, а также оборудование, обслуживающее более одного помещения в здании.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. При этом в соответствии с п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении Ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у Истца.

Истцом не представлены доказательства возникновения у него права на спорное имущество.

Договор долевого участия в инвестировании строительства от 14.03.2006 N 08/0306И (далее по тексту - Договор), заключенный между ООО "Управляющая компания "ГРАС" (Дольщик) и ООО "Светлячок" (Застройщик), дополнительные соглашения к Договору от 28.04.2007 N 1, от 30.04.2007 N 2, от 10.09.2007 N 3, явившийся основанием для регистрации права собственности ответчика не оспорен.

При таких обстоятельствах заявленные требования правомерно отклонены судом первой инстанции в связи с их необоснованностью.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2015 по делу N А32-7048/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник