Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2015 г. N 07АП-8447/15

г. Томск

29 сентября 2015 г.

Дело N А27-6650/2015

Резолютивная часть постановления суда объявлена 29.09.2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.09.2015.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Д.Г. Ярцева

судей: В.М. Сухотиной, Т.Е. Стасюк

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.С. Власовой

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: Даниловой М.В., по доверенности 42 АА N 1554756 от 05.02.2015 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (N 07АП-8447/2015) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13.07.2015 г. по делу N А27-6650/2015 (судья И.В. Мишина)

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)

к индивидуальному предпринимателю Ништа Наталье Александровне (ОГРНИП 311420515400097, ИНН 420523042707)

о взыскании 1 071 056,15 руб.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее по тексту Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Ништа Наталье Александровне (далее ИП Ништа Н.А., ответчик) о взыскании 956 636,6 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 14-0247 от 07.04.2004 г. за период с 01.12.2013 г. по 05.03.2015 г. и 114 419,55 руб. пени, начисленной за период с 15.10.2014 г. по 05.03.2015 г. (л.д. 5, т. 2).

Решением суда от 13.07.2015 г. (резолютивная часть объявлена 13.07.2015 г.) требования истца были удовлетворены частично, с ИП Ништа Н.А. в пользу Комитета было взыскано 228 606,78 руб. задолженности по арендной плате и 31 373,37 руб. договорной пени. В удовлетворении остальной части исковых требований было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, о взыскании с ответчика 1 012 054,34 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2013 г. по 31.03.2015 г. и 141 414,65 руб. пени, начисленной за период с 15.10.2014 г. по 31.03.2015 г., всего 1 153 468,99 руб.

В обоснование своей апелляционной жалобы ее податель указал, что вывод суда о том, что арендная плата на основании отчета о рыночной стоимости может быть установлена исключительно в порядке ст. 452 ГК РФ, путем подписания дополнительного соглашения сторонами договора аренды является ошибочным. Так, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ арендная плата регулируется уполномоченным органом путем принятия нормативных актов, следовательно, изменение ставок платы или методики её исчисления влечет изменение условий договора без внесения в него изменений. Уполномоченным органом был принят соответствующий нормативный акт, в соответствии с которым истцом и была рассчитана арендная плата.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами ее подателя не согласился, просил обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, истец своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не направил.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие его представителя, по имеющимся материалам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражала против удовлетворения требований подателя апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, проверив в порядке ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции от 13.07.2015 г., арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 07.04.2004 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Толстиковым Игорем Анатольевичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 14-0247.

К указанному договору стороны заключили дополнительное соглашение N 1 от 11.02.2005 г., дополнительное соглашение N 3 от 31.07.2012 г. (со стороны арендодателя заключено Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, к которому в силу ст. 2 Федерального закона N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" от 17.04.2006 г. и Закона Кемеровской области N 108-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области" от 12.07.2006 г. перешли полномочия по распоряжению земельными участками в г. Кемерово).

Согласно п. 1.1 договора N 14-0247 от 07.04.2004 г. в редакции дополнительного соглашения N 3 от 31.07.2012 г., распространившего свое действие на отношения сторон с 01.11.2009 г., арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401013:48 площадью 13 607 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Рудничный район, ул. Ракитянского, 2/3, именуемый в дальнейшем "земельный участок", в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему дополнительному соглашению и являющемся его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 1.2 договора N 14-0247 от 07.04.2004 г. земельный участок предоставляется для временного размещения складских помещений.

На земельном участке имеются следующие объекты недвижимости: одноэтажное нежилое здание (п. 1.3 договора).

Пунктом 2.1 договора N 14-0247 от 07.04.2004 г. предусмотрено, что срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.03.2005 г.

После окончания срока действия договора N 14-0247 от 07.04.2004 г. арендатор продолжал использовать арендованный земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалы дела не представлены.

Таким образом, договор в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ и на основании п. 6.2 договора N 14-0247 от 07.04.2004 г. был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, в Протоколе определения величины арендной платы от 07.04.2004 г. стороны предусмотрели определение величины арендной платы с использованием формулы, учитывающей ставку земельного налога, коэффициенты. Дополнительным соглашением N 1 от 11.02.2005 г. в Протокол были внесены изменения, однако размер арендной платы также подлежал определению по формуле с учетом ставки земельного налога, коэффициентов.

В соответствии с п. 3.1 договора N 14-0247 от 07.04.2004 г. в редакции дополнительного соглашения N 3 от 31.07.2012 г. размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения. Арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в Протоколе определения величины арендной платы.

Согласно Протоколу определения величины арендной платы от 31.07.2012 г., подписанному сторонами договора аренды, размер арендной платы определяется с использованием формулы, предусматривающей учет кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 59-60, т.1).

Представленный истцом Протокол определения величины арендной платы без даты, предусматривающий с 22.03.2014 г. определение размера арендной платы по формуле, основанной на рыночной годовой арендной плате, сторонами не подписан.

Согласно п. 3.5 договора N 14-0247 от 07.04.2004 г. изменение размера арендной платы, предусмотренного настоящим договором, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога).

Пунктом 5.1 договора N 14-0247 от 07.04.2004 г. в редакции дополнительного соглашения N 3 от 31.07.2012 г. предусмотрена неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате арендных платежей.

Уведомлением от 30.11.2012 г. (Исх. N 9-6-11/2229) Комитет известил ИП Толстикова И.А. о том, что с 01.01.2013 г. арендная плата устанавливается в размере 79 314,4 руб. в месяц и определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденным Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г., N 62 (далее Порядок N 62), по формуле: А = (КС х Кв х Ки х S/П) х Кп, где А - размер арендной платы, КС - кадастровая стоимость земельного участка, Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, Ки - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, S - площадь земельного участка, П - количество периодов внесения арендной платы в году, Кп - понижающий коэффициент.

Уведомлением от 24.02.2014 г. (Исх. N 9-6-02/1617) комитет уведомил ИП Толстикова И.А. о том, что с 01.01.2014 г. арендная плата за предоставленный земельный участок в соответствии с Порядком N 62 устанавливается в размере 86 056,12 руб. в месяц, определяется по приведенной выше формуле.

В связи с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, от ИП Толстикова И.А. к ИП Ништа Н.А. (с 11.07.2013 г. - доля в праве, с 20.02.2014 г. - переход оставшейся доли в праве, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 20.10.2014 г. N 01/900/2014-25038), Комитет направил в адрес ИП Ништа Н.А. уведомление о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 14-0247 от 07.04.2004 г. и об установленном размере арендной платы по договору с 01.12.2013 г. в размере 39 657,19 руб. в месяц, с 01.01.2014 г. - 43 028,05 руб. в месяц, с 20.02.2014 г. - 86 056,12 руб. в месяц, а с 22.03.2014 г. - 66 075 руб. в месяц с приложением Протокола определения величины арендной платы к договору, согласно которому с 01.12.2013 г., с 01.01.2014 г. и с 20.02.2014 г. размер арендной платы определен в соответствии с Порядком N 62 по формуле: А = (КС х Кв х Ки х S / П) х Кп, а с 22.03.2014 г. - на основании отчета N 205-09-2014 от 10.09.2014 г. об оценке рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) земельного участка по формуле: А = 792 900 /П, где А - размер арендной платы, 792 900 - рыночная стоимость права пользования (величины арендной платы) земельного участка на дату оценки 22.03.2014 г., П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды N 14-0247 от 07.04.2004 г., Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствуют правовые основания для расчета размера арендной платы с 22.03.2014 г. на основании отчета N 205-09-2014 от 10.09.2014 г. об оценке рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) земельного участка, поскольку Комитет при применении Порядка N 62 с 22.03.2014 г. в одностороннем порядке изменил методику расчета арендной платы. Суд пришел к выводу о том, что правомерным является расчет размера арендной платы с 22.03.2014 г. по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.02.2014 г. по делу N А27-16545/2013 в размере его рыночной стоимости, составляющем 1 237 000 руб.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции и при этом, исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (в редакции на даты перехода права собственности к ответчику на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановления N 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 г., при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 Постановления N 73 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 г. указано, что по смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Таким образом, обязанности арендатора договору аренды N 14-0247 от 07.04.2004 г. перешли к ответчику в связи с приобретением в собственность объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке (с 11.07.2013 г. - 1/2 доля в праве, а с 20.02.2014 г. - переход оставшейся 1/2 доли в праве).

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 г. положений п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона РФ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. N 62 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово (далее Порядок N 62).

Как усматривается из материалов дела, спор возник относительно порядка расчета арендной платы за период, начиная с 22.03.2014 г.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.02.2013 г. по делу N А27-16545/2013 был удовлетворен иск ИП Ништы Н.А. и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401013:146, площадью 13 607 кв.м., разрешенное использование: занятого закрытыми и открытыми складами увлажненных минерально-строительных материалов, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Ракитянского, д. 2/3, была установлена в размере равном его рыночной стоимости 1 237 000 руб.

На этом основании, обосновывая свою позицию по существу иска ответчик полагает, что арендная плата должна рассчитываться по формуле, учитывающей кадастровую стоимость, с применением размера такой стоимости, установленной вступившим в законную силу решением суда от 21.02.2013 г. по делу N А27-16545/2013.

Комитет же указывает, что согласно п. 2.11 Порядка N 62 размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы, в том числе в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.

В п. 2.13 указанного выше Порядка предусмотрено, что в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, производится рыночная оценка арендной платы.

Комитет свой расчет арендной платы за период с 22.03.2014 г. основывает на отчете N 205-09-2014 от 10.09.2014 г. об оценке рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) земельного участка.

Однако, согласно п. 16 Постановления N 73 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 г., при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Вместе с тем необходимо учитывать, что Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г., N 582, установлены общеобязательные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Как усматривается из материалов дела, Комитет в одностороннем порядке при применении Порядка N 62 изменил методику расчета арендной платы (формулу расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка, на формулу, основанную на рыночной годовой арендной плате).

Однако, переход от установленной нормативным актом и указанной в договоре методики к исчислению арендной платы на основании проведенной оценки рыночной стоимости размера арендной платы не относится к изменениям регулируемой арендной платы. В таком случае ее изменение зависит от обстоятельств, имеющих отношение к конкретному арендатору: установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, и принятие решения о проведении оценки рыночной стоимости размера арендной платы.

В этом случае порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставленные по одним и тем же основаниям, будет различаться, такой подход не соответствует положениям Постановления N 582 от 16.07.2009 г.

Применение указанных изменений возможно только в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 452 ГК РФ, то есть путем внесения изменений в договор аренды посредством подписания сторонами соответствующего соглашения.

Соответствующего соглашения в материалы дела не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск, исходя из расчета задолженности, основанного на применении формулы, предусматривающей учет кадастровой стоимости спорного земельного участка с учетом установленной решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.02.2014 г. по делу N А27-16545/2013 в размере его рыночной стоимости, составляющем 1 237 000 руб.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что при рассмотрении спора в суде первой инстанции истцом были уточнен размер исковых требований, данное уточнение принято судом первой инстанции, в связи с чем на основании ч. 3 ст. 266 АПК РФ требования апелляционной жалобы об удовлетворении иска без учета принятого судом первой инстанции уточнения их размера не могут быть удовлетворены.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции от 13.07.2015 г. по делу N А27-6650/2015 является законным и обоснованным, суд полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства и дал им правильную оценку. Нарушения норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных ст. 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13 июля 2015 г. по делу N А27-6650/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Д.Г. Ярцев

Судьи

В.М. Сухотина Т.Е. Стасюк