Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2015 г. N 09АП-37784/15

г. Москва

29 сентября 2015 г.

Дело N А40-217049/14

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи М.Е. Верстовой,

судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Зудин-Сапожок"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июля 2015 года

по делу N А40-217049/14, принятое судьёй А.Р. Беловой,

по иску ООО "Зудин-Сапожок" (ОГРН 1027700580544; 121500, г. Москва, поселок Рублево, ул. Советская, д. 7, стр. 2)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423; 125009, г. Москва, Газетный переулок, д. 1/12), ООО "АБН-КОНСАЛТ" (ОГРН 1027707004225; 127473, г. Москва, ул. Краснопролетарская, д.

16, стр. 2)

третьи лица: НП СРО "Свободный Оценочный Департамент", ООО "Солвер"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014)

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Зудин-Сапожок" (далее - ООО "Зудин-Сапожок", истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "АБН-КОНСАЛТ" (далее - ООО "АБН-КОНСАЛТ", ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, пос. Рублево, ул. Советская, д. 7, стр. 2, 1 этаж, помещение I, комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 4-14, общей площадью 145,5 кв.м, в размере 20 756 000 рублей, указанной в Отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 05.05.2014 N 15-14Б/1-26, выполненном ООО "АБН-Консалт" и положительном Экспертном заключении от 14.05.2014 N 165/С-14, подготовленном Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации "Свободный оценочный департамент" (НП СРО "СВОД"), используемой Департаментом городского имущества города Москвы для определения цены указанного выкупаемого имущества ООО "ЗУДИН-САПОЖОК"; об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимости с ООО "ЗУДИН-САПОЖОК", на отчуждение объекта недвижимости: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пос. Рублево, ул. Советская, д. 7, стр. 2, 1 этаж, помещение I, комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 4-14, общей площадью 145,5 кв.м, арендованного по договору аренды N 08-601/07 от 27.12.2007 по цене 8 911 000 рублей

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель полагает, что решением суда существенно нарушены его права и законные интересы в результате неправильного применения норм материального и процессуального права, а также не полного выяснения обстоятельств имеющих значение для правильного разрешение дела, полагает, что суд первой инстанции необоснованно не назначил по делу судебную экспертизу.

Истец и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает решение суда законным и обоснованным, доводы жалобы не состоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 27.12.2007 между Департаментом имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и истцом - ООО "Зудин-Сапожок"" (Арендатор) заключен типовой договор N 08-601/07 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, в соответствии с п.п. 1.1-2.1 которого на основании договор аренды N 08- 665/06 от 26.12.2006 Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 143 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, пос. Рублево, ул. Советская, д. 7, стр. 2, для использования под бытовое обслуживание, магазин промтоваров сроком до 10.12.2008.

Дополнительным соглашением от 27.11.2008 срок аренды по договору N 08 00601/07 от 27.12.2007 продлен по 30.11.2009.

Дополнительным соглашением от 06.11.2009 срок аренды по договору N 08-

00601/07 от 27.12.2007 продлен по 25.11.2010.

Дополнительным соглашением от 13.12.2010 срок аренды по договору N 08-

00601/07 от 27.12.2007 продлен по 20.11.2011, изменена площадь арендуемого

помещения на 145,5 кв.м.

Дополнительным соглашением от 05.12.2011 срок аренды по договору N 08-

00601/07 от 27.12.2007 продлен до 01.07.2015.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена

частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Департамент городского имущества города Москвы 02.06.2014 направил истцу договор купли-продажи, уведомив истца о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента отказа субъекта малого и среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества,

а также по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства предложения и проект договора купли-продажи имущества в случае, если этот договор не подписан субъектам малого и среднего предпринимательства в указанный срок.

Истцом 23.10.2014 в адрес Департамента направлен протокол разногласий договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пос. Рублево, ул. Советская, д. 7, стр. 2, общей площадью 145,5 кв.м (комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 4-14) по заявке N ДГИ-1-65247/13 от 02.07.2013, предложив п.

3.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена объекта составляет 8 911 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта нежилого фонда от 10.10.2014 N 14/177-Н, выполненным ООО "СОЛВЕР".

Департамент письмом от 13.11.2014 N ДГИ-1-134948/14-1 отказал истцу в оформление договора купли-продажи на условиях, представленных в его обращении.

Стоимость спорного имущества согласно отчету N 14/177-Н от 10.10.2014, подготовленного ООО "Солвер", по состоянию на 05.10.2014 составила 8 911 000 руб.

Стоимость спорного имущества согласно отчету N 15-14Б/1-26 от 05.05.2014, подготовленного ООО "АБН-Консалт", по состоянию на 30.04.2014 составила 20 756 000 руб.

На вышеуказанный отчет ООО "АБН-Консалт" НП СРО "СВОД" дано положительное экспертное заключение N 165/С-14 от 14.05.2014.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

Пунктом 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

По смыслу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации инициатива по заключению договора может исходить как от одной стороны, так и от другой, а при обращении в суд с иском о понуждении заключить договор должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный данной нормой закона.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, если другая сторона уклоняется от его заключения.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

То обстоятельство, что истец по настоящему делу удовлетворяет условиям реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, предусмотренным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, Управлением не оспаривается.

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор в силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел

об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что при оспаривании величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Защита гражданских прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Выбор способа защиты нарушенного или оспоренного права принадлежат истцу.

Пунктом 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении 30 дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи, этот договор не был подписан субъектом предпринимательства, либо не была оспорена в судебном порядке установленная рыночная стоимость объекта оценки.

Истец не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи с протоколом разногласий, не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий, т.е. в установленные законом сроки и порядке не реализовал материальное право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества либо на его судебную защиту в случае несогласия с условиями реализации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал законный и обоснованный вывод о том, что в случае несоблюдения процедуры выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, арендатор утрачивает преимущественное право выкупа арендованного имущества, т.е. право, за защитой которого заявитель обратился в суд.

Довод заявителя апелляционной жалобы о не назначении судом первой инстанции экспертизы по делу, вследствие чего не были установлены существенные обстоятельства по делу, не принимается судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости приобретаемого объекта в соответствии со статьей 82 АПК РФ истец не заявлял. Доказательства несоответствия оспариваемого отчета положениям Закона об оценочной деятельности истцом также не представлены.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения Арбитражного суда города Москвы от 02 июля 2015 года.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено по существу законное и обоснованное решение.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы. Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июля 2015 года по делу N А40-217049/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.Е. Верстова

Судьи

О.Н. Лаптева Н.В. Лаврецкая