Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2015 г. N 15АП-2140/14

город Ростов-на-Дону

30 сентября 2015 г.

дело N А53-7240/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от главы КФХ Бакадорова Н.И.: представителя Камашина Ф.В. по доверенности от 12.05.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью "Привоз" и администрации Семикаракорского района Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 09 января 2014 года по делу N А53-7240/2013

по иску индивидуального предпринимателя Быкадорова Николая Ивановича

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Привоз", администрации Семикаракорского района Ростовской области

о признании сделки ничтожной,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Привоз"

к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Быкадорову Николаю Ивановичу, администрации Семикаракорского городского поселения

о признании объекта самовольной постройкой,

принятое в составе судьи Губенко М.И.,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства Быкадоров Николай Иванович (далее - Быкадоров Н.И.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Привоз" (далее - ООО "Привоз"), в котором просил:

1) признать ничтожной сделку (передаточный акт от 27.02.2009) в части передачи прав ответчику на часть земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110119:20, занятого объектом недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, площадью 304 кв.м., отраженную на схеме, подготовленной кадастровым инженером Малоеденко Н.В. от 06.08.2013, координатами точек: н1, н2, 4,5,6, н3, н4, н5;

2) выделить земельный участок площадью 304 кв.м., занятый объектом недвижимого имущества, принадлежащим истцу, из земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110119:20, образованный координатами точек: н1, н2, 4,5,6, н3, н4, н5, указанными на схеме, подготовленной кадастровым инженером Малоеденко Н.В. от 06.08.2013;

3) обязать администрацию Семикаракорского района предоставить выделенный земельный участок на праве аренды Быкадорову Н.И. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что Быкадоров Н.И. на основании договора купли-продажи от 12.11.2005, заключённого с МУП "Привоз", является собственником объекта незавершённого строительством - мясного павильона лит. А, общей площадью 72,8 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 61:35:0110119:20, на котором в том числе располагается объект незавершённого строительства, в порядке приватизации, без учёта прав истца, был передан в собственность ОАО "Привоз" (правопредшественнику ООО "Привоз").

Истец полагает, что он вправе требовать выделения из земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110119:20 части участка площадью 304 кв.м., необходимой для эксплуатации принадлежащего ему объекта незавершённого строительства, а также на передачу администрацией выделенной части участка в аренду предпринимателю.

ООО "Привоз" обратилось со встречным иском к главе КФХ Быкадорову Н.И., администрации Семикаракорского городского поселения, в котором просило:

1) признать объект незавершенного строительства - мясной павильон, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, самовольной постройкой, подлежащей сносу;

2) обязать Быкадорова Н.И. снести за счет собственных средств самовольно возведенный объект незавершенного строительства - мясной павильон, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, освободить земельный участок от строительного мусора и привести его в пригодное для использования состояние;

3) исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Быкадоровым Н.И. права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 72,8 кв.м., степень готовности 47%.

Встречный иск мотивирован тем, что незавершённый строительством мясной павильон был возведён Быкадоровым Н.И. без получения разрешения на строительство и без получения разрешения на осуществление строительных работ со стороны собственника земельного участка - ООО "Привоз". Данные обстоятельства свидетельствует о самовольности строительства объекта незавершённого строительством, который подлежит сносу.

Определением от 05.11.2013 суд первой инстанции привлёк администрацию в качестве ответчика по первоначальному иску Быкадорова Н.И.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.01.2014 первоначальный иск удовлетворён. Суд признал недействительной сделку на основании постановления администрации Семикаракорского района от 27.02.2009 N 287 по передаче ООО "Привоз" прав на часть земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110119:20, занятую объектом недвижимого имущества, принадлежащим Быкодорову Н.И., площадью 304 кв.м., отраженную на межевом плане, подготовленном кадастровым инженером Говоруха М.А. от 15.08.2013, с координатами точек н1, н2,4,5,6, н3, н4, н5. Земельный участок площадью 304 кв.м. с координатами точек н1, н2,4,5,6, н3, н4, н5 согласно межевому плану, подготовленному кадастровым инженером Говоруха М.А. от 15.08.2013, занятый объектом недвижимого имущества, принадлежащим Быкодорову Н.И., выделен из земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110119:20, принадлежащего ООО "Привоз" на праве собственности. На администрацию Семикаракорского района Ростовской области возложена обязанность в течение тридцати дней с момента постановки на государственный кадастровый учет земельного участка по межевому плану, подготовленному кадастровым инженером Говоруха М.А. от 15.08.2013, необходимого для использования объекта (нежилого здания литер А, общей площадью 72,8 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1), принадлежащего Быкадорову Н.И., принять решение о представлении Быкадорову Н.И. в аренду указанного земельного участка, а также в течение тридцати дней подготовить и направить в адрес Быкадорова Н.И. проект договора аренды указанного земельного участка.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

С ООО "Привоз" в пользу главы КФХ Быкадорова Н.И. взыскано 2 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

С администрации Семикаракорского района Ростовской области в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 000 руб.

Главе КФХ Быкадорову Н.И. из федерального бюджета возвращено 2 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Привоз", суд первой инстанции указал, что объект незавершённого строительства был приобретён предпринимателем на торгах, проведённых на основании распоряжения главы администрации Семикаракорского района N 374 от 30.09.2005, который постановлением N 935 от 08.10.2002 санкционировал строительство спорного мясного павильона МУП "Привоз", что свидетельствует о легальности возведения объекта недвижимости.

Удовлетворяя иск предпринимателя, суд первой инстанции указал, что первоначально спорный земельный участок в 2004 году на праве аренды был предоставлен МУП "Привоз", а в последующем в ходе приватизации предприятия был передан в собственность ОАО "Привоз".

Суд указал, что и предприниматель, и общество, которому на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 885,9 кв.м., относятся к лицам, имеющим в силу закона возможность владения земельным участком. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка. По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

С учётом наличия у предпринимателя прав на законное использование части земельного участка, суд признал недействительной сделку по предоставлению всего земельного участка в собственность ОАО "Привоз" на основании постановления администрации Семикаракорского района от 27.02.2009 N 287 на часть земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110119:20, площадью 304 кв.м., занятую объектом недвижимого имущества, принадлежащим Быкодорову Н.И. Для этого суд выделил земельный участок площадью 304 кв.м. с координатами точек согласно межевому плану, подготовленному кадастровым инженером Говоруха М.А. от 15.08.2013.

Суд также указал на то, что предприниматель вправе приобрести земельный участок в аренду, в связи с чем удовлетворил иск последнего, адресованный администрации.

С принятым судебным актом не согласились ООО "Привоз" и администрация Семикаракорского района Ростовской области, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска Быкадорова Н.И. отменить, в иске Быкадорову Н.И. отказать.

Доводы апелляционных жалоб сводятся к следующему:

- удовлетворяя иск предпринимателя, суд руководствовался положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако суд не учёл, что предпринимателю на праве собственности принадлежит объект незавершённого строительства, в связи с чем на него не могут распространяться нормы статьи 36 Кодекса, устанавливающие преимущественное право на приобретение земельных участков только собственникам завершённых строительством объектов недвижимости;

- суд не учёл, что на момент регистрации предпринимателем своего права собственности на незавершённый строительством объект земельный участок находился в собственности ООО "Привоз", в связи с чем иск не подлежал удовлетворению со ссылкой на положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

- объект незавершённого строительства продавался с аукциона под последующую его разборку и без предоставления под его использование земельного участка;

- до обращения в арбитражный суд предприниматель не обращался в администрацию с требованием о предоставлении ему земельного участка в аренду;

- решение, обязывающее администрацию предоставить предпринимателю выделенный земельный участок в аренду, является неисполнимым, т.к. регистрация права собственности предпринимателя на незавершённый строительством объект осуществлялась, когда земельный участок имел кадастровый номер 61:35:0110119:243, а сейчас участок имеет кадастровый номер 61:35:0110119:20, что будет препятствовать постановке на кадастровый учёт выделенного земельного участка;

- Быкадоров Н.И. злоупотребляет своими субъективными правами, т.к. переход права собственности на объект незавершенного строительством был зарегистрирован им только после государственной регистрации права собственности ООО "Привоз" на спорный земельный участок;

- выдел части земельного участка предпринимателю нарушит права муниципального образования, т.к. спорный участок целиком был внесён в уставный капитал ОАО "Привоз", выдел части участка приведёт к пересмотру стоимости акций общества.

В судебном заседании представитель Быкадорова Н.И. с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, пояснил, что предприниматель желает получить земельный участок в аренду.

ООО "Привоз", администрации района и городского поселения явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.

Учитывая, что решение суда первой инстанции оспаривается ООО "Привоз" и администрацией района только в части удовлетворения иска Быкадорова Н.И., и апеллянтами не приведено доводов, направленных на оспаривание судебного акта в части отказа в удовлетворении иска ООО "Привоз", суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в части, оспариваемой апеллянтами.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Быкадорова Н.И., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, первоначально на основании постановления главы Семикаракорского района N 1013 от 29.10.2002, а в последующем на основании постановлений главы Семикаракорского района N 1017 от 25.12.2003 "О разделе и предоставлении МУП "Привоз" в аренду земельного участка" и постановления N 320 от 29.03.2004 земельный участок площадью 1 586,7 кв.м., расположенный по адресу: г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, был разделён на два самостоятельных земельных участка площадью 62,31 кв.м. и 1 524,39 кв.м., последний решено предоставить в аренду предприятию.

02.06.2004 между администрацией района (арендодатель) и МУП "Привоз" (арендатор) был заключён договор аренды N 122, на основании которого предприятию сроком на 49 лет в аренду предоставлен земельный участок площадью 1 524,39 кв.м., расположенный по адресу: г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1. В установленном законом порядке договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП (запись регистрации N 61-01/35-1/2004-358 от 23.08.2004).

На основании постановления главы Семикаракорского района N 935 от 08.10.2002 МУП "Привоз" разрешено строительство мясного павильона по адресу: г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1.

После начала строительства и частичного возведения мясного павильона МУП "Привоз" обратилось к администрации Семикаракорского района с ходатайством о продаже объекта незавершённого строительства.

Распоряжением главы администрации Семикаракорского района N 974 от 30.09.2005 МУП "Привоз" разрешено осуществить продажу объекта незавершённого строительства путём проведения аукциона. Пунктом 5 данного распоряжения определялось, что передача права собственности на объект незавершённого строительства не влечёт передачу права собственности на земельный участок, на котором расположен объект. Покупатель приобретает право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

По итогам проведённого аукциона между МУП "Привоз" и Быкадоровым Н.И. заключён договор купли-продажи от 12.11.2005, по условиям которого предпринимателю был отчуждён в собственность объект незавершённого строительства - мясной павильон, лит. А, площадью 72,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1.

20.10.2011 предприниматель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, что подтверждается распиской управления.

17.11.2011 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации за Быкадоровым Н.И. права собственности на незавершенное строительством здание общей площадью 72,8 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1.

В свою очередь, постановлением администрации района от 10.12.2008 N 2396 "Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия "Привоз" принято решение о приватизации МУП "Привоз" в виде преобразования в ОАО "Привоз" с утверждением перечня имущества и его балансовой стоимости.

Постановлением администрации района N 287 от 27.02.2009 был уточнён перечень имущества, подлежащего внесению в уставный капитала преобразуемого МУП "Привоз".

Из содержания выше указанных постановлений следует, что в состав имущественного комплекса, подлежащего приватизации, был включён и земельный участок площадью 1524,39 кв.м. с кадастровым номером 61:35:110119:20, расположенный по адресу: г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, и используемый МУП "Привоз" на основании договора аренды земельного участка N 122 от 02.06.2004.

Передаточным актом от 07.02.2009 реорганизованному ОАО "Привоз" передан в собственность приватизируемый имущественный комплекс, в том числе выше указанный спорный земельный участок.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:35:110119:20 было зарегистрировано за ОАО "Привоз" в Управлении Росреестра 11.08.2009, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 41/039/2012-139 от 08.11.2012.

В июне 2012 года ОАО "Привоз" было реорганизовано путём преобразования в ООО "Привоз", весь имущественный комплекс акционерного общества, в том числе спорный земельный участок, был передан обществу с ограниченной ответственностью.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:35:110119:20 было зарегистрировано за ООО "Привоз" в Управлении Росреестра 15.01.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2013.

Как следует из материалов дела, ООО "Привоз" на основании разрешения на строительство N RU61535101-21 возвело на спорном земельном участке здание магазина площадью 885,9 кв.м., который введен в эксплуатацию 30.09.2013 на основании разрешения N RU61535101-17.

Право собственности ООО "Привоз" на здание магазина зарегистрировано в ЕГРП 25.10.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЗ N 946720.

Как следует из представленных в материалы дела картографического материала, межевых планов и не отрицается сторонами, объект незавершённого строительства, принадлежащий на праве собственности Быкадорову Н.И., и здание магазина, принадлежащее на праве собственности ООО "Привоз", располагаются на одном земельном участке с кадастровым номером 61:35:110119:20 общей площадью 1 524,39 кв.м.

В рамках судебного дела N А53-5684/2014 ООО "Привоз" обращалось в арбитражный суд с иском к Быкадорову Н.И. и администрации Семикаракорского района Ростовской области о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Быкадорова Н.И. на объект незавершенного строительством здания (мясной павильон), кадастровый номер 61:35:0110119:298, общей площадью 72,8 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, и о погашении в ЕГРП регистрационной записи N 61-61-41/024/2011-470 о регистрации права собственности предпринимателя на указанный объект недвижимости. В свою очередь, Быкадоров Н.И. обратился в суд со встречным иском к ООО "Привоз" и администрации Семикаракорского района Ростовской области о признании отсутствующим права собственности ООО "Привоз" на одноэтажное нежилое здание площадью 885,9 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, с кадастровым номером 61:35:0110119:254.

Решением суда первой инстанции от 26.05.2014 по делу N А53-5684/2014 в удовлетворении первоначально иска и встречно иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.09.2014 решение суда первой инстанции от 26.05.2014 отменено, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Постановлением суда кассационной инстанции от 20.01.2015 постановление апелляционного суда от 27.09.2014 оставлено без изменений.

Таким образом, предприниматель и общество являются собственниками легальных объектов недвижимого имущества, располагающихся на одном земельном участке.

Полагая, что передача в порядке приватизации всего земельного участка в собственность ООО "Привоз" нарушает права предпринимателя, последний обратился в рамках настоящего дела с иском, направленным на формирование за счёт территории земельного участка с кадастровым номером 61:35:110119:20 земельного участка, необходимого для использования объекта незавершённого строительства, и на оспаривание права собственности ООО "Привоз" на ту часть земельного участка, которая подлежит формирования под легально существующий объект недвижимого имущества, принадлежащий предпринимателю.

ООО "Привоз" обратилось со встречным иском о признании объектом самовольного строительства и сносе объекта незавершенного строительства - мясного павильона, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем.

Оказывая в удовлетворении встречного иска ООО "Привоз", суд первой инстанции обоснованно указал, что объект незавершенного строительства - мясной павильон возводился МУП "Привоз" на земельном участке, принадлежащим ему на праве аренды, и на основании разрешения на строительство, оформленного постановлением главы Семикаракорского района N 935 от 08.10.2002. Данные обстоятельства исключают доводы общества о самовольном характере строительства объекта недвижимого имущества. Быкадоров Н.И. приобрел права на спорный объект в результате заключения договора купли-продажи по итогам проведённых публичных торгов.

Апеллянты в своих жалобах не приводят доводы, направленные на оспаривание и опровержение выше указанных выводов суда первой инстанции.

Удовлетворяя иск предпринимателя в части, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции на момент вынесения решения. Суд исходил из того, что предприниматель как собственник легального объекта недвижимого имущества вправе претендовать на часть земельного участка, занятого данным объектом и необходимым для его использования. При разделе земельного участка суд руководствовался межевым планом от 15.08.2013, подготовленным кадастровым инженером Говоруха М.А.

Суд апелляционной инстанции полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска Быкадорова Н.И. в части требования о разделе земельного участка.

Как указывалось ранее, на момент вынесения резолютивной части решения на спорном земельном участке помимо объекта незавершённого строительства, принадлежащего Быкадорову Н.И., располагался легальный объект недвижимого имущества - здание магазина, принадлежащее на праве собственности ООО "Привоз".

В результате раздела земельного участка на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером Говоруха М.А., суд фактически установил межевую границу формируемого земельного участка таким образом, что она прошла непосредственно по зданию магазина ООО "Привоз", отсекая часть последнего и оставляя её на земельном участке, закрепляемом за Быкадоровым Н.И. (данное обстоятельство устанавливается при сопоставлении графической части межевого плана с чертежом фактических границ земельного участка кадастрового инженера Чернокалова С.Г.).

Таким образом, при разделе земельного участка осуществлённого судом были нарушены принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, а также нормы частей 4, 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Для выяснения вопроса о том, возможен ли раздел земельного участка на два самостоятельных, судом апелляционной инстанции по делу проводилась судебная экспертиза. Согласно полученному заключению N 4/35 от 18.06.2015, подготовленному экспертом ООО "УСЭ "Донской центр экспертиз" Белоусовой И.А., возможность произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 61:35:110119:20, общей площадью 1524 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Семикаракорск, ул. Калинина, строение 318/1, на два самостоятельных земельных участка в целях эксплуатации следующих объектов недвижимости:

- здания общей площадью 885,9 кв.м. (кадастровый номер 61:35:0110119:254), принадлежащего на праве собственности ООО "Привоз";

- объекта незавершенного строительства литер А, общей площадью 72,8 кв.м., принадлежащего на праве собственности ИП Быкадорову Н.И.,

с учетом соблюдения требований о предельных (максимальных и минимальных) размерах образуемых земельных участков, предъявляемых действующим градостроительным регламентом, требований строительных, санитарных, иных обязательных норм и правил, а также с учетом сохранения возможности осуществления разрешенного использования расположенных на образуемых земельных участках объектов недвижимости, рационального использования и охраны земель, отсутствует.

Эксперт, в том числе указал, что между зданиями отсутствует минимальное расстояние, необходимое для образования двух самостоятельных земельных участков.

Правильность выводов судебного эксперта сторонами не оспорена, о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.

С учётом изложенного, иск Быкадорова Н.И. в части требования о разделе земельного участка подлежит отклонению.

Суд апелляционной инстанции полагает, что приватизационная сделка в части передачи ОАО "Привоз" (правопредшественник ООО "Привоз") в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:35:110119:20 является ничтожной по следующим основаниям.

Как указывалось ранее, приватизация имущественного комплекса МУП "Привоз" осуществлялась в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 13, статьи 37 Федерального закона Российской Федерации N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и была оформлена постановлениями администрации района N 2396 от 10.12.2008, N 287 от27.02.2009, утвердившими перечень имущества, подлежавшего приватизации, и его балансовой стоимости, а также передаточным актом от 07.02.2009.

На момент заключения приватизационной сделки на земельном участке с кадастровым номером 61:35:110119:20 уже существовал легальный объект недвижимого имущества - незавершённый строительством мясной павильон, в отношении которого между МУП "Привоз" и Быкадоровым Н.И. по итогам проведённого публичного аукциона состоялся договор купли-продажи от 12.11.2005 (данная сделка никем не оспаривалась и недействительной не признавалась).

Действительно, переход права собственности на объект незавершённого строительства от муниципалитета к Быкадорову Н.И. состоялся позднее государственной регистрации права собственности ОАО "Привоз" на спорный земельный участок. Вместе с тем, данное обстоятельство не может означать, что Быкадоров Н.И. как собственник легального объекта недвижимости - незавершённого строительством здания мясного павильона - не вправе претендовать на спорный земельный участок.

Законодательство, как действовавшее на дату заключения договора купли-продажи от 12.11.2005, так и действующее в настоящее время, провозглашало принцип единство судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимого имущества.

С момент заключения договора купли-продажи от 12.11.2005 и передачи объекта незавершённого строительства Быкадоров Н.И. являлся законным владельцем недвижимости, т.к. владение вещью было санкционировано его собственником - муниципальным образованием, с 17.11.2011 предприниматель является собственником объекта недвижимости.

Пунктами 1, 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ, действовавшими в редакции на дату заключения договора купли-продажи от 12.11.2005, устанавливалось, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды.

Данной нормой права также закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8985/08 от 23.12.2008 разъяснено, что пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Как указывалось ранее, объект незавершённого строительства отчуждался из муниципальной собственности посредством проведения публичных торгов, в связи с чем к отношениям по поводу оформления прав на земельный участок подлежали применению нормы Закона N 178-ФЗ.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи от 12.11.2005 и в момент получения объекта незавершённого строительством в законное владение у Быкадорова Н.И. возник защищаемый законом интерес требовать передачи ему в аренду части земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества и необходимого для его использования.

Администрация района не могла не знать о данном обстоятельстве, в связи с чем при формировании реестра имущества, подлежащего приватизации МУП "Привоз" была обязана предпринять меры, направленные либо на формирование земельного участка, свободного от имущества предпринимателя, либо на передачу в уставный капитал реорганизуемому предприятию права аренды на спорный земельный участок (фактически участок мог поступить во владение предпринимателя и общества на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендаторов).

Неисполнение данной обязанности администрацией привело к тому, что в настоящее время на неделимом земельном участке, располагаются два объекта недвижимого имущества, принадлежащих различным лицам, при этом сам участок в порядке приватизации публичных земель целиком был передан в собственность только одного собственника объекта недвижимого имущества - ООО "Привоз", в то время как второй собственник объекта недвижимости - Быкадоров Н.И. заявляет требование о предоставлении ему земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества, на праве аренды.

В постановлении N 4275/11 от 06.09.2011 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута

Исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

С учётом того, что спорный участок является неделимым и Быкадоров Н.И. не желает приобретать участок в общую долевую собственность, суд апелляционной инстанции считает необходимым признать сделку по приватизации МУП "Привоз", оформленную постановлением главы администрации Семикаракорского района N 2396 от 10.12.2008 "Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия "Привоз"", постановлением главы администрации Семикаракорского района N 287 от 27.02.2009 "О внесении изменений в постановление главы администрации Семикаракорского района N 2396 от 10.12.2008" и передаточным актом от 27.02.2009, недействительной в части передачи в собственность ОАО "Привоз" земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110119:20, общей площадью 1 524,39 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, Семикаракорский район, ул. Калинина, 318/1.

Ввиду того, что ОАО "Привоз" не могло приобрести право собственности на спорный участок в порядке приватизации муниципального имущества, данное право не могло возникнуть и у ООО "Привоз", которое было создано путём реорганизации ОАО "Привоз".

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ООО "Привоз" и Быкадоров Н.И. фактически владеют спорным земельным на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, т.к. изначально земельный участок был предоставлен МУП "Привоз" на праве аренды и данное право не могло прекратиться в результате заключения договора купли-продажи незавершённого строительством объекта недвижимости от 12.11.2005 с предпринимателем и в результате совершения частично недействительной сделки по приватизации МУП "Привоз".

Ввиду того, что в рамках настоящего дела Быкадоровым Н.И. было заявлено требование о понуждении администрации к заключению договора аренды на конкретный земельный участок площадью 304 кв.м. (образуемый в ходе раздела участка с кадастровым 61:35:110119:20), однако формирование такого участка является недопустимым по выше указанным основаниям, иск предпринимателя в данной части подлежит отклонению.

От ООО "Донской центр экспертизы" в адрес суда поступил счёт на оплату стоимости услуг эксперта за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб. В связи с этим, с депозитного счёта Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежат перечислению 40 000 руб. ООО "Донской центр экспертизы" в счёт оплаты стоимости проведения судебной экспертизы, внесённых ООО "Привоз" по платёжному поручению N 69 от 26.03.2015.

В соответствие со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами спора пропорционально размеру удовлетворённых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 января 2014 года по делу N А53-7240/2013 отменить в части, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

"Признать сделку по приватизации муниципального унитарного предприятия "Привоз", оформленную постановлением главы администрации Семикаракорского района N 2396 от 10.12.2008 "Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия "Привоз"", постановлением главы администрации Семикаракорского района N 287 от 27.02.2009 "О внесении изменений в постановление главы администрации Семикаракорского района N 2396 от 10.12.2008" и передаточным актом от 27.02.2009, недействительной в части передачи в собственность открытому акционерному обществу "Привоз" (ИНН 6132011176, ОГРН 1096132000250) земельного участка с кадастровым номером 61:35:0110119:20, общей площадью 1 524,39 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, Семикаракорский район, ул. Калинина, 318/1.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Быкадорова Николая Ивановича (ИНН 613204061835, ОГРНИП 315618300002233) в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с администрации Семикаракорского района в пользу индивидуального предпринимателя Быкадорова Николая Ивановича (ИНН 613204061835, ОГРНИП 315618300002233) 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Быкадорова Николая Ивановича (ИНН 613204061835, ОГРНИП 315618300002233) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Привоз" (ИНН 6132011803, ОГРН 1126183003484) 14 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе и по оплате судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счёта Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 40 000 руб. обществу с ограниченной ответственностью "Донской центр экспертизы" (ИНН 6163125335, ОГРН 1126195008268) в счёт оплаты стоимости проведения судебной экспертизы, внесённых обществом с ограниченной ответственностью "Привоз" по платёжному поручению N 69 от 26.03.2015.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе