Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2015 г. N 17АП-11219/15

г. Пермь

01 октября 2015 г.

Дело N А60-3346/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 октября 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Паньковой Г.Л.

судей Виноградовой Л.Ф., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ходыревой Н.В.

при участии:

от истца - Администрации гогода Екатеринбурга: не явились,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙТРАНСКОМПЛЕКС" (ИНН 6671117015, ОГРН 1026605247316) (далее ООО "Стройтранскомплекс"): Тихонравова А.В. (паспорт, доверенность от 12.01.2015)

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

ответчика - ООО "Стройтранскомплекс",

истца - Администрации гогода Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 26 июня 2015 года

по делу N А60-3346/2015,

принятое

по иску Администрации г. Екатеринбурга

к ООО "Стройтранскомплекс"

о взыскании задолженности по неустойке по договору аренды земельного участка,

по встречному иску ООО "Стройтранскомплекс"

к Администрации г. Екатеринбурга

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Стройтранскомплекс" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по неустойке за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды земельного участка в размере 27 715 руб. 68 коп. за период с 11.10.2014 по 16.02.2015.

ООО "Стройтранскомплекс" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском к Администрации г. Екатеринбурга о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 510 284 руб. 21 коп. и судебных расходов.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2015 года в удовлетворении требований Администрации г. Екатеринбурга отказано. В удовлетворении встречного иска ООО "Стройтранскомплекс" отказано.

Не согласившись с решением арбитражного суда, общество обжаловало решение в апелляционном порядке в части отказа в удовлетворении его требований по встречному иску.

В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что суд необоснованно посчитал произведённым зачёт взыскиваемых ответчиком денежных средств в счёт будущих платежей по арендной плате. По мнению ответчика, судом нарушены нормы материального права, устанавливающие основания и порядок прекращения обязательств зачётом встречных однородных требований. Ссылаясь на положения ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции ФЗ N 42-ФЗ от 08.03.2015, ответчик считает, что срок исполнения им обязательств по внесению арендной платы за июль-октябрь не наступил и указанные обязательства не могут быть прекращены зачётом.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика истцом не представлен, вместе с тем, не согласившись с решением Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2015 года в части отказа в удовлетворении его требований, Администрация г. Екатеринбурга в апелляционном порядке решение обжаловала.

В апелляционной жалобе Администрация указала на факт перехода земельного участка в общую долевую собственность жильцов и невозможность застройщика осуществлять использование соответствующей части земельного участка, также на то, что дата подписания акта приёма-передачи объекта капитального строительства, не связаны. Ссылается на п.п.66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22. Указывает, что перерасчёт арендной платы на 2014 год выполнен в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору аренды от 25.10.2007 N 5-1594.

Обществом на апелляционную жалобу истца представлен отзыв. В отзыве указано на то, что требование Администрации об оплате арендной платы после завершения строительства домов и их передачи третьему лицу из общей площади земельного участка является незаконным.

В порядке, предусмотренном п.2 ч.3 ст.18 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена судьи Голубцовой Ю.А. на судью Панькову Г.Л.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда в обжалуемой части отменить.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.10.2007 Администрацией г.Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Стройтранскомплекс" (арендатор) заключён договор аренды земельного участка N 5-1594 (далее - договор N 5-1594) (л.д.9-13), согласно п.1 которого арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на три года за плату земельный участок общей площадью 13841 кв.м. (п.2.1.2. договора N 5-1594).

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от

25.10.2007 N 5-1594 (л.д.105) 27.05.2014 стороны внесли в договор изменения, согласно которым общая площадь участка равна 8 297 кв.м. и данное положение применяется к отношениям сторон с 28.08.2014, включая обязательства по внесению арендной платы.

Согласно п.2.1.1. договора N 5-1594 объектом по настоящему договору является участок, имеющий местоположение по улицам Палисадной - Окраинной в городе Екатеринбурге (по кадастровому плану: (земельный участок расположен в южной части кадастрового района "Екатеринбургский"), в пределах границ, указанных в Плане земельного участка (Приложение N 3).

Кадастровый номер участка - 66:41:00 00 000:0567 (п.2.1.4. договора).

Регистрационная запись: от 17.12.2009 N 66-66-01/902/2009-010.

Согласно п.2.1.5. договора N 5-1594 участок представлен для строительства жилых домов со встроенными жилыми помещениями на первых этажах, подземным паркингом и детским садом на 180 мест.

В редакции указанного дополнительного соглашения участок используется под место размещения жилого дома со встроенно-пристоенными нежилыми помещениями, подземным паркингом и детским садом на 180 мест.

Пунктом 6.1. договора N 5-1594 срок действия настоящего договора устанавливается с 15.10.2007 до 14.10.2010. В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

В соответствии с п.2.2.4. договора N 5-1594 арендная плата вносится арендатором отдельным платёжным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчёте (перерасчёте) арендной платы на соответствующий год.

Поскольку ответчиком обязанность по внесению арендной платы исполняется несвоевременно, Администрация г.Екатеринбурга обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании пеней.

В порядке ст.132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ООО "Стройтранскомплекс" предъявил встречный иск о взыскании с Администрации неосновательного обогащения в размере 1 510 284 руб. 21 коп. в связи с переплатой по арендной плате за 2014 год за земельный участок, переданный по указанному выше договору аренды от 25.10.2007 N 5-1594.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене на основании следующего.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.3.1. договора N 5-1594 в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Согласно расчёту истца (л.д. 101-102) размер пени за период с 11.10.2014 по 16.02.2015 составил 27 715 руб. 68 коп.

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.

Судом установлено, что построенные ответчиком на спорном участке жилые дома N N 23, 25 введены в эксплуатацию 07.03.2014 (RU 6630200-2041) и 13.02.2014 (RU 6630200-2022) и переданы по актам приёмки-передачи от 04.03.2014, 19.03.2014 третьему лицу.

Следовательно, с этих дат ответчик не пользовался частью земельного участка площадью 5 544 кв.м.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что оснований для взыскания арендной платы с этой площади не имеется и, соответственно, у ответчика отсутствует и обязанность по уплате пеней, являются обоснованными.

Принятие третьими лицами балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности жилых домов N N 23, 25 на спорном участке сторонам не оспаривается.

Доводы заявителя жалобы о том, что у истца имеются основания для взыскания арендной платы за спорный период, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии со ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен обществу с целевым назначением: для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными жилыми помещениями.

Передача жилых домов означает исполнение обществом обязательства в части их строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, т.е. достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.

Сдача домов в эксплуатацию, передача инвестору строительства и регистрация права собственности на отдельные помещения в домах в период с 10.05.2014 в построенных домах, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.

Следовательно, общество перестало быть пользователем участка, в данной части, которую можно определить, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (п.1 ст.416 ГК РФ).

Кроме этого, в соответствии с п.2 ст.36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Такой специальной нормой является положение пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в котором закреплено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу закона спорный земельный участок перешёл в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, право собственности истца на спорный земельный участок соответственно прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение. С этого момента у Администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика.

Следовательно, с момента формирования и проведения государственного кадастрового учёта спорного земельного участка он, как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учёт, перешёл бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, Администрацией в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы истец не представил, в связи с этим Семнадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

По встречному иску ООО "Стройтранскомплекс" просил взыскать с Администрации неосновательное обогащение в размере 1 510 284,21 руб.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Основанием для взыскания общество указывает на наличие переплаты по арендной плате за земельный участок, переданный по указанному выше договору аренды от 25.10.2007 N 5-1594 за 2014 год. в размере 1 510 284 руб. 21 коп.

По заявлению от 16.04.2015 самого ООО "Стройтранскомплекс" Администрация зачла в счёт арендных платежей за будущие периоды до октября 2015 года переплату в размере 1 510 284 руб. 21 коп. по арендной плате за 2014 год.

В материалы дела в подтверждение зачёта представлен расчёт арендной платы по действующему договору от 25.10.2007.

Оснований для отказа Администрацией в удовлетворении заявления общества ответчиком произвести зачёт не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований по встречному иску.

С учётом изложенного доводы апелляционной жалобы ответчика судом апелляционной инстанции отклоняются как необоснованные.

Каких - либо доводов, которые явились бы основанием для изменения или отмены судебного акта, апелляционные жалобы не содержит.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ и не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права при рассмотрении дела, которые явились бы основанием для изменения либо отмены судебного акта на основании ст. 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

Учитывая изложенное, решение суда отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2015 года по делу N А60-3346/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л.Панькова

Судьи

Л.Ф.Виноградова Т.В.Макаров