Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2015 г. N 08АП-9427/15

город Омск

28 сентября 2015 г.

Дело N А70-2703/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.

судей Ивановой Н.Е., Киричёк Ю.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Самовичем А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9427/2015) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.06.2015 по делу N А70-2703/2015 (судья Безиков О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительство и Маркетинг - 2000" к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительным решения, выраженного в уведомлении от 30.12.2014 N 22740-23-10/1091-1 об отказе в продлении на новый срок договора N 23-10/1091 от 03.04.2012 аренды земельного участка и его прекращении; обязании подготовить и принять проект соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 23-10/1091 от 03.04.2012,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Строительство и Маркетинг - 2000" (далее - Общество, заявитель, ООО "Строительство и Маркетинг - 2000") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, ответчик, уполномоченный орган)о признании недействительным решения, выраженное в уведомлении от 30.12.2014 N 22740-23-10/1091-1 об отказе в продлении на новый срок договора N 23-10/1091 от 03.04.2012 аренды земельного участка и его прекращении; обязании подготовить и принять проект соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 23-10/1091 от 03.04.2012.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 19.06.2015 по делу N А70-2703/2015 заявленные Обществом требования удовлетворены: признано недействительным решение Департамента, принятое в отношении ООО "Строительство и Маркстинг-2000", выраженное в уведомлении от 30.12.2014 N22740-23-10/1091-1 об отказе в продлении на новый срок договора N23-10/1091 от 03.04.2012 аренды земельного участка и его прекращении.

Суд обязал Департамент в качестве меры, направленной на восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя, в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу, подготовить и направить в адрес ООО "Строительство и Маркстинг-2000" подписанный со своей стороны проект соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 23-10/1091 от 03.04.2012 с предложением о заключении соответствующего соглашения.

Этим же решением с Департамента в пользу Общества взысканы судебные расходы в сумме 3 000 руб., понесенные по уплате государственной пошлины.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из отсутствия правового основания для отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 22.12.2008 N 23-20/1616 в связи с неиспользованием земельных участков в целях строительства, поскольку Обществом предпринимались все возможные меры, направленные на подготовку к строительству общественно-жилого комплекса, то есть Обществом совершались действия, направленные на достижение целей, для которых был ему предоставлен в аренду спорный земельный участок.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что выводы сделанные судом в решении не соответствуют обстоятельствам дела, при вынесении решения суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.

При этом, податель жалобы указывает, что отказ в продлении договора аренды земельного участка соответствует положениям гражданского законодательства, поскольку договором аренды земельного участка не предусмотрена безусловная обязанность Департамента заключить договор аренды спорного земельного участка с Обществом на новый срок либо продлить такой договор. С учетом того, что Обществом целевое использование данного участка не осуществлялось более 6 лет, строительство объекта на нем не велось.

Кроме того, Департамент указывает, что заключение договора аренды на новый срок, в целях использования земельного участка для строительства, возможно исключительно по результатам проведения торгов.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО "Строительство и Маркетинг - 2000" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 03.04.2012 был заключен договор аренды земельного участка N 23-10/1091 (землеустроительное дело N 23-1943).

Предметом данного договора явилась передача Арендодателем Арендатору земельного участка площадью 1447 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Водопроводная-Сакко-Орджоникидзе. Земельный участок предоставлен для строительства 4-ой очереди общественно-жилого комплекса.

Срок действия заключенного договора с 29.03.2012 по 28.03.2015.

Пунктом 3.1.6 указанного Договора предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора продлить срок аренды Участка на прежних условиях по письменному заявлению, поданному не позднее чем за три месяца до истечения срока Договора аренды.

Заявитель обратился в Департамент с письмом исх. N 116 от 24.11.2014 о продлении Договора аренды N 23-10/1091 сроком на 3 года.

Рассмотрев заявление Общества, Департамент направил заявителю уведомление от 30.12.2014 N 22740-23-10/1091-1 о прекращении договора аренды земельного участка.

В указанном уведомлении Департамент сообщил, что земельный участок не используется в предусмотренных договором целях, решением совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам от 23.12.2014 N 48 было отказано в продлении договора аренды с 29.03.2015.

В связи с прекращением арендных отношений Департамент указал на необходимость вернуть земельный участок по акту приема-передачи, а также дополнительно сообщил о перерасчете арендной платы по договору.

В целях положительного решения вопроса о продлении Договора аренды Общество повторно обратилось в Департамент с заявлением исх. N 9 от 20.01.2015.

Заявитель указал на комплексное поэтапное освоение Участка и прилегающих территорий в рамках застройки ОЖК "Губернский" в границах ул.Водопроводная, Сакко, Орджоникидзе, инженерные изыскания, создание на территории Участка инженерной инфраструктуры, необходимой для строительства и ввода объектов 4-ой очереди строительства и их государственную регистрацию права собственности Заявителя - трансформаторная подстанция (ТП-760) с подводящим эл. кабелем кл-10 кВ и магистральный газопровод от ул.Максима Горького до ул.Водопроводная с запасом мощности для объектов 4-ой очереди строительства.

Кроме того, заявитель сообщил об отселении жителей домов, расположенных на территории Участка с предоставлением в их собственность нового жилья. Проведены работы по проектированию объекта 4-ой очереди строительства, проект находится на государственной экспертизе.

К заявлению Общества прилагались подтверждающие использование Участка документы: свидетельства о государственной регистрации права собственности объектов инфраструктуры и жилых домов, контракт на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, чертеж градостроительного плана Участка.

В ответ на повторное рассмотрение вопроса о продлении договора аренды Департамент направил в адрес Общества письмо от 29.01.2015 N 150129009/14-1 (л.д.31 том 1), в котором сообщалось о том, что в связи с не использованием земельного участка принято решение об отказе в продлении договора аренды. Обществу необходимо вернуть подписанный экземпляр акта приема-передачи земельного участка.

Полагая, что отказ Департамента в продлении срока действия договора аренды нарушает права и законные интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

19.06.2015 Арбитражный суд Тюменской области вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, является основанием для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как было указано выше, основанием для принятия решения об отказе в продлении Договора аренды земельного участка послужил вывод Департамента о неиспользовании Обществом земельного участка, предназначенного для строительства.

В данном случае суд первой инстанции, проанализировав материалы дела, пришел к обоснованному выводу о том, что отказывая в продлении срока Договора аренды земельного участка, Департамент не учел следующие обстоятельства.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что с момента вступления Правил землепользования и застройки г. Тюмени и до сентября 2013 года Общество фактически не могло использовать предоставленный в аренду земельный участок.

Так, ООО "Строительство и Маркетинг - 2000", ведет застройку общественно-жилого комплекса в г.Тюмени, в границах ул.Водопроводная-Сакко-Орджоникидзе с 2003 года.

На основании договора аренды N 23-10/181 от 01.08.2003 Заявителю был предоставлен земельный участок площадь. 932 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0217003:0048 расположенный по адресу: г.Тюмень, ул. Водопроводная-Сакко-Орджоникидзе, для строительства 2-й очереди 5-этажного жилого дома с офисом и подземной автостоянкой. Основанием для заключения договора аренды явилось Распоряжение Департамента имущественных отношений N 964/14-3 от 05.05.2003. На указанном земельном участке Заявителем было построен объект, который был введен в эксплуатацию.

В дальнейшем, в 2005 году, Заявителю был предоставлен смежный, по отношению к вышеназванному, земельный участок. Новый образованный земельный участок площадью 2704,5 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0217003:0140, был предоставлен на основании Распоряжения Департамента имущественных отношений N 1905/14-3 от 10.08.2005 и договора аренды земельного участка N 23-10/497 от 07.12.2005 года, для строительства 3-й очереди общественно-жилого комплекса.

При этом при установлении границ земельного участка, специализированной организаций была допущена ошибка: границы участка в приложении к договору аренды отнесены на 1,5 метра вглубь по отношению к границам, установленных приложением к Распоряжению N 1905/14-3. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству утвердил акт установления и согласования границ земельного участка на местности и чертеж границ земельного участка, не проверив представленные документы на соответствие условиям Распоряжения N 1905/14-3.

Таким образом, границы земельного участка указанные в договоре аренды, противоречили границам земельного участка, предоставленного Заявителю Распоряжения N 1905/14-3.

В 2007 году на основании договора аренды N 23-10/653 от 28.02.2007, Заявителю был предоставлен для строительства 4-ой очереди общественно-жилого комплекса смежный к вышеназванному, спорный земельный участок площадью 3094,9 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0217003:0142. Границы его по линии ул. Комсомольская совпадали с границей, утвержденной договором аренды земельного участка предоставленного для строительства 3-й очереди в 2005 году.

Заявитель разработал проектно-сметную документацию объектов 4-й очереди, согласно действующим на то время нормам и правилам, а также сложившейся градостроительной ситуации. Однако 30.10.2008 года, Решением Тюменской городской Думы были утверждены новые Правила землепользования и застройки города Тюмени. После чего, Заявитель с учетом новых Правил производил корректировку проектно-сметной документации.

В 2010 году при сдаче в эксплуатацию возведенного объекта 3-й очереди общественно-жилого комплекса согласно утвержденному проекту, на земельном участке предоставленного Распоряжением N 1905/14-3 от 10.08.2005 и договором аренды земельного участка N 23-10/497 от 07.12.2005, было отказано по причине выхода построенного объекта за границы, предоставленного в аренду земельного участка.

В силу указанных обстоятельств, проектирование и возведение объекта 4-й очереди было приостановлено, в связи с выяснением границ участков по отношению к красной линии. Как отмечает Заявитель, он неоднократно обращался в Департамент имущественных отношений с заявлениями о корректировке границ предоставленного земельного участка.

08.04.2010 Администрацией города Тюмени было издано Постановление "Об утверждении проекта планировки территории в границах улиц Первомайская-Комсомольская-Свердлова-Советская", которым утверждены новые красные линии.

Несмотря на это только 24.10.2011, Решением N 898-сх, были утверждены новые схемы расположения земельного участка на плане территории (корректировка) для строительства 3-й очереди общественно-жилого комплекса. Вследствие этого были утверждены и новые границы земельного участка для строительства 4-й очереди. После чего был заключен новый договор N23-10/1091 от 03.04.2012 года аренды земельного участка площадью 1447 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0217003:4206, для строительства 4-ой очереди общественно-жилого комплекса.

Таким образом, в период времени действия договора аренды от 2007 года, предлагаемый к исследованию ответчиком, Заявитель не имел возможности использовать земельный участок, что и выразилось в корректировке схемы земельного участка и заключении договора аренды этого земельного участка в 2012 году.

Из материалов дела усматривается, что в период 2010-2013 годы Обществом предпринимались необходимые и достаточные действия, целью которых являлось обеспечение юридической возможности осуществления строительства на арендованном земельном участке. Кроме того, Обществом совершались необходимые и достаточные действия, направленные на обеспечение фактической возможности строительства на земельном участке (подготовительные действия к осуществлению строительства).

При этом отсутствие на земельном участке объектов, отвечающих признакам объекта незавершенного строительства, для целей возведения которых предоставлялся участок, равно как и отсутствие проектной документации на объект, планируемый к застройке на спорном участке, и, как следствие, разрешение на его строительство, не может являться безусловным основанием для отказа арендатору в продлении договора аренды для строительства.

В силу указанных норм закона, право на продление договора аренды земельного участка связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды, и не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения арендодателя.

Учитывая перечисленные обстоятельства, суд первой инстанции в данном случае верно заключил, что в связи со вступлением в силу Правил землепользования и застройки г. Тюмени земельный участок не мог быть использован Обществом в целях строительства по указанным выше причинам.

Таким образом, не имея разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, Общество не могло приступить непосредственно к строительству общественно-жилого комплекса.

Учитывая перечисленные обстоятельства, суд первой инстанции верно указал, что Обществом предпринимались необходимые и достаточные меры, направленные на преодоление правовых последствий вступления в силу Правил землепользования и застройки г. Тюмени, а также возможные и допустимые при данных правовых обстоятельствах, действия, направленные на освоение земельного участка.

Таким образом, совершение Обществом указанных выше действий свидетельствуют об освоении заявителем земельного участка, поскольку их целью являлось обеспечение юридической и фактической возможности осуществления строительства на арендованном земельном участке.

Учитывая перечисленные обстоятельства, суд первой инстанции в данном случае верно указал, что и после заключения Договора аренды земельного участка заявителем предпринимались все возможные меры, направленные на подготовку к строительству общественно-жилого комплекса.

Таким образом, учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что заявителем представлены в материалы дела доказательства осуществления действий, хоть и не свидетельствующих о возведении объекта недвижимости, но являющихся необходимыми для начала строительства здания.

Вместе с тем, суд не может считать правомерным и действия заинтересованного лица по отказу от продления срока Договора аренды земельного участка по основаниям, изложенным выше.

Учитывая изложенное, действия Департамента по не продлению срока действия Договора аренды земельного участка и лишение заявителя права пользования спорным земельным участком, предоставленным ему на законных основаниях, правомерно признаны судом первой инстанции нарушающим права и законные интересы заявителя на осуществление строительства объекта недвижимости.

Довод Департамента о том, что отказ в продлении Договора аренды земельного участка соответствует положениям гражданского законодательства, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и правомерно был отклонен, как необоснованный, поскольку в данном случае, правовые основания для прекращения Договора аренды земельного участка отсутствуют.

Не влияет на законность принятого судом первой инстанции решения и довод апелляционной жалобы о том, что Общество не сможет получить разрешение на строительство, так как на месте проектируемого общественно-жилого комплекса в связи с утверждением проекта планировки территории планировочного района, поскольку вопросы законности и обоснованности отказа Обществу в выдаче разрешения на строительство не входят в предмет доказывания по настоящему делу.

Департаментом в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

В целом, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается, поскольку Департамент, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.06.2015 по делу N А70-2703/2015-оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова Ю.Н. Киричёк