Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2015 г. N 18АП-11142/15

г. Челябинск

02 октября 2015 г.

Дело N А07-11001/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2015 по делу N А07-11001/2015 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

В судебном заседании принял участие представитель истца - индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича - Черкасова Любовь Яковлевна (доверенность от 27.10.2014 N 02 АА 2589522).

Администрация городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Черкасову Вячеславу Александровичу (далее - предприниматель, ИП Черкасов, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 397 352 руб. 91 коп., пени в сумме 141 875 руб. 50 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2015 (резолютивная часть объявлена 20.08.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме, а также с ответчика взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 13 785 руб. (л.д.104).

С указанным решением не согласился предприниматель (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (л.д.110).

По мнению подателя жалобы, арендные отношения прекращены с даты подписания предпринимателем договора купли-продажи арендуемого помещения от 24.08.2014 N 15/2014 с протоколом разногласий - 12.09.2014. Поскольку на указанную дату ответчик не имел задолженность по арендной плате, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.03.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 20 о передаче в аренду без права выкупа объектов муниципального нежилого фонда (далее - договор аренды 20, л.д.17), в соответствии с условиями которого истец передает, а ответчик принимает в пользование объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение вечерней школы (часть 1 этажа много этажного жилого дома), расположенное по адресу: г. Кумертау, ул. К.Маркса, д. 8, общей площадью 156,6 кв.м. для использования в целях торговли промтоварами.

Технические характеристики объекта аренды приведены в техническом паспорте N 498 от 15.02.2012, представленным в материалы дела (л.д.24).

По акту приема-передачи от 01.03.2011 истец передал ответчику указанное в договоре нежилое помещение (л.д.21).

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно вперед с оплатой до пятнадцатого числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления счета на оплату.

Пунктом 4.1.1 договора установлено, что при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ненадлежащее исполнение обязательств ответчика по внесению арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании арендной платы в размере 397 352 руб. 91 коп. за период с сентября 2014 г. по апрель 2015 г. и пени в сумме 141 875 руб. 50 коп. за период с 16 сентября 2014 г. по 12 мая 2015 г.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции установил факт наличия задолженности по договору аренды 20, а также, учитывая, что арендатором нарушены сроки внесения арендной платы, признал требования о взыскании установленной договором неустойки обоснованными, Указанный истцом расчет задолженности признан судом первой инстанции правильным.

Отклоняя возражения ответчика, полагавшего обязательства по внесению арендной платы отсутствующими ввиду подписания 12.09.2014 договора купли-продажи арендуемого имущества с протоколом разногласий, суд первой инстанции указал, что ввиду передачи предпринимателем в суд возникшего между сторонами спора относительно цены объекта, условия данного договора определены Арбитражным судом Республики Башкортостан в решении от 03.07.2015 по делу N А07-22613/2014, а потому в спорный период обязанность ИП Черкасова по внесению арендной платы сохранялась.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценив договор аренды 20 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу о согласованности предмета договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно расчету истца размер задолженности за период с сентября 2014 г. по апрель 2015 г. по арендным платежам составляет 379 352 руб. 91 коп. (л.д.10).

Расчет задолженности произведен в соответствии с условиями п.3.1 договора аренды 20, судом первой инстанции проверен и признан верным, оснований для его переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Ответчиком возражений относительно методологической и арифметической правильности расчета в суде первой инстанции не заявлялось. Не содержится их и в апелляционной жалобе.

Факт невнесения арендной платы за спорный период ответчиком в суде первой инстанции не оспаривался.

Ввиду отсутствия доказательств внесения арендной платы за указанный период, требования администрации о взыскании задолженности удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Отклоняя возражения апеллянта относительно отсутствия оснований для начисления арендной платы за спорный период, мотивированные выкупом арендуемого имущества по договору купли-продажи имущества от 25.08.2014 N 15/2014, подписанного предпринимателем 12.09.2014 с протоколом разногласий, судебная коллегия исходит из следующего.

Арбитражным судом Республики Башкортостан по делу N А07-22613/2014 рассмотрен иск ИП Черкасова к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи N 15/2014 от 25.08.2014, а именно: обязании ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений, пересмотреть стоимость выкупаемого имущества по пунктам 2.1.2, 3.1 договора.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2015 по указанному делу заявленные требования удовлетворены частично.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2015 по делу N А07-22613/2014 изменено, резолютивная часть решения изложена в новой редакции.

В силу ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные указанным судебным актом, не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении рассматриваемого по настоящему делу спора.

При рассмотрении дела N А07-22613/2014 установлены следующие обстоятельства.

31.03.2014 ИП Черкасов В.А. обратился в администрацию с заявлением N 3 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта, расположенного по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса 8, одновременно зачесть произведённые неотделимые улучшения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

На основании заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, Администрацией городского округа город Кумертау Республики Башкортостан подготовлен проект договора купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 25.08.2014.

Письмом от 19.08.2014 администрация отказала зачесть произведенные ИП Черкасовым неотделимые улучшения в счет оплаты приобретаемого имущества ввиду отсутствия согласования с собственником.

ИП Черкасов В.А. подписал договор купли-продажи от 25.08.2014 с протоколом разногласий и направил их администрации.

Администрация, не согласившись с редакцией, предложенной предпринимателем, направила письмо предпринимателю 03.10.2014 N 30-1933.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения ИП Черкасова в суд с соответствующим исковым заявлением.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу положений Закона N 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Инициированный ИП Черкасовым преддоговорной спор относительно цены выкупаемого имущества разрешен Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по делу N А07-22613/2014, следовательно именно с этой даты следует считать согласованными все условия договора купли-продажи от 25.08.2014.

При таких обстоятельствах довод апеллянта о том, что договор купли-продажи от 25.08.2014 заключен с 12.09.2014 (даты подписания его предпринимателем с протоколом разногласий), с учетом результата рассмотрения дела N А07-22613/2014, следует признать ошибочным.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится следующее разъяснение - поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Абзац 3 пункта 6 названного постановления Пленума устанавливает, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Обстоятельство приватизации ранее арендуемого имущества и его приобретения по договору купли-продажи не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за спорный период, поскольку с учетом требований ст. 445, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая указанные разъяснения и требования норм п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433, ст. 445, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд полагает, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей прекращается с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 15.09.2015.

Поскольку заявленный истцом период взыскания арендных платежей не выходит за указанную дату, исковые требования о взыскании основного долга по договору аренды N 20 судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

С учетом фактических обстоятельств настоящего дела (прекращение арендных отношений в связи с выкупом арендуемого имущества, разрешение преддоговорного спора о цене выкупаемого имущества в судебном порядке) направление администрацией уведомления от 26.06.2015 N 30/1187 (л.д. 95) о расторжении с 01.08.2015 договора аренды N 20 не имеет правового значения и не влечет для сторон изменение обязательств по указанному договору.

Ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Поскольку договор аренды 20 является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора (п. 4.1.1), то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Ввиду несвоевременного внесения арендной платы истец начислил на основании п. 4.1.1 договора пени в размере 0,3 % за каждый день просрочки оплаты, начиная с 16.09.2014 по 15.05.2015, на сумму 141 875 руб. 50 коп. Расчет договорной неустойки, представленный истцом (л.д. 9), признан судом первой инстанции обоснованным и арифметически верным. Возражений относительно методики расчета и правильности арифметических вычислений ответчиком не заявлено.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам, выражают несогласие с судебном актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2015 по делу N А07-11001/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина