Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2015 г. N 08АП-9611/15

Требование: о понуждении заключить договор, о признании недействительным договора, о разрешении разногласий по договору купли-продажи в отношении нежилых помещений, по уплате налогов

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Омск

06 октября 2015 г.

Дело N А46-16504/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Киричёк Ю.Н.,

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-9611/2015, 08АП-9781/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска и общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "ПАРИТЕТ" на решение Арбитражного суда Омской области от 21.07.2015 по делу N А46-16504/2014 (судья Мартыненко Ю.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "ПАРИТЕТ" (ИНН 5503043881, ОГРН 1025500760449) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьянова Наталья Михайловна по доверенности N Исх-ДИО/13935 от 13.08.2015 сроком действия 1 год, личность установлена на основании служебного удостоверения,

от общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "ПАРИТЕТ" - Горбунова Любовь Петровна по доверенности от 28.04.2015 сроком действия 3 года, личность установлена на основании удостоверения адвоката, Галиаскаров Марат Рустамович по доверенности от 01.07.2015 сроком действия 3 года личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

установил:

общество с ограниченной ответственностью Торговая фирма "ПАРИТЕТ" (далее по тексту - истец, ООО Торговая фирма "ПАРИТЕТ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - ответчик Департамент), в котором просил: признать недействительной величину рыночной стоимости объекта оценки в сумме 56 600 000 руб., установленную отчетом БТИ от 20.10.2014; установить рыночную стоимость объекта в сумме 20 161 016 руб. 95 коп. (без НДС) в соответствии с отчетом ООО "Экспертно-оценочное агентство "Ледон" N 115-15 от 16.04.2015; зачесть в счет оплаты объекта стоимость неотделимых улучшений в сумме 18 583 488 руб. 01 коп.; обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 11П, общей площадью 871,9 кв.м., находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д 2/18, в редакции проекта договора купли-продажи департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 1 577 528 руб. 90 коп.".

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.07.2015 по делу N А46-16504/2014 исковые требования Общества удовлетворены частично: признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения N 11П, общей площадью 871,9 кв.м., находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д 2/18, установленная в отчете Государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" N378 от 20.10.2014 в сумме 56 600 000 руб.; установлена рыночная стоимость указанного выше объекта в сумме 20 161 016 руб. 95 коп. (без НДС) на основании отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочное агентство "Ледон" N115-15 от 16.04.2015; на Департамент возложена обязанность заключить в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу договор купли-продажи нежилого помещения N 11П, общей площадью 871,9 кв.м., находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д 2/18, в редакции проекта договора купли-продажи департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 20 161 016 руб. 95 коп.". В удовлетворении остальной части требований суд отказал.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент и ООО Торговая фирма "ПАРИТЕТ" обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, ссылаясь при этом на нарушение судом норм материального права.

Департамент в своей апелляционной жалобе выразил несогласие с решением суда первой инстанции в части установления рыночной стоимости спорного объекта в сумме 20 161 016 руб. 95 коп., настаивал на достоверности отчета об оценке рыночной стоимости от 30.10.2014 N 378, которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 56 600 000 руб. вне зависимости от того, является или нет продавец объекта недвижимости плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС). Департамент, ссылаясь на разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации (письмо от 27.10.2011 N Д05-3214), указал на то, что с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС, соответственно вся сумма стоимости имущества подлежит зачислению в бюджет города Омска в полном объеме. Кроме того, заключает податель жалобы, Закон N 159-ФЗ не наделяет органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

ООО Торговая фирма "ПАРИТЕТ" в своей апелляционной жалобе с учетом дополнений выразило несогласие с решением суда первой инстанции в части отказа в зачете в счет оплаты объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений в сумме 18 583 488 руб. 01 коп. и установлении выкупной стоимости имущества в размере 1 577 528 руб. 90 коп. за вычетом стоимости неотделимых улучшений. По мнению Общества, судом не учтено, что ранее, до проведения ремонтных работ, переданное в аренду нежилое помещение представляло подвал нежилого строения, и какой -либо ценности с точки зрения культурного наследия не представляло. Договор аренды перезаключался в 2011 году и по акту приема- передачи нежилого помещения передавалось уже реконструированное после проведения капитального ремонта нежилое помещение, что свидетельствует об одобрении со стороны собственника как арендодателя смет на выполнение капитального ремонта и самих работ, которые на момент передачи помещения были уже выполнены.

Поступивший в Восьмой арбитражный апелляционный суд письменный отзыв ООО Торговая фирма "ПАРИТЕТ" на апелляционную жалобу Департамента не приобщен к материалам дела в связи с отсутствием доказательств его направления в адрес лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Данный отзыв возвращен явившимся в судебное заседание представителям Общества.

В судебном задании представители Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, просили отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Общества, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО Торговая фирма "ПАРИТЕТ" в полном объеме.

Представители Общества возразили на апелляционную жалобу Департамента и поддержали доводы и требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований Общества, предъявленных к Департаменту.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционные жалобы Общества и Департамента, дополнения к апелляционной жалобе Общества, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

ООО Торговая фирма "ПАРИТЕТ", являясь арендатором муниципального имущества - нежилого помещения N 11П (договор аренды N40029/3 от 12.10.2011), общей площадью 871,9 кв.м., находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д 2/18, и отвечая требованиям статьи 3 Федерального Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N159-ФЗ, Закон N 159-ФЗ), в августе 2014 года обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права

На данное обращение Департамент направил в адрес истца для подписания проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения N 11П.

Согласно условиям данного проекта договора купли-продажи Департамент (Продавец) передает в собственность, а Общество (Покупатель) покупает объект: нежилое помещение N 11П обшей площадью 871,9 кв.м., находящееся в подвале нежилого строения, литера А, расположенное по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д 2/1 8.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый "Объект" составляет 56 600 000 руб.

Не согласившись с ценой за приобретаемый объект недвижимости, указанной в проекте договора купли-продажи, Общество направило в адрес ответчика протокол разногласий от 02.12.2014, согласно которому пункт 4.1 договора предлагалось изложить в следующей редакции: цена за приобретаемый "Объект" составляет е 9 348 297 руб.

В ответ на указанный протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий от 10.12.2014 к договору купли-продажи объекта недвижимости, предусматривающий пункт 4.1 в редакции Департамента.

В связи с тем, что между сторонами не достигнуто соглашения по стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи, приобретаемого в соответствии с требованиями статьи 3 Федерального Закона N 159-ФЗ, истец обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

21.07.2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившим в силу с 05.08.2008.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из правового анализа статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Положениями статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества, согласно которому орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

При этом статья 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 настоящего закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в совокупности следует, что отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ), при этом компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Как следует из материалов дела, между Обществом и Департаментом имеются неурегулированные разногласия по проекту договора купли-продажи нежилого помещения N 11П, обшей площадью 871,9 кв.м., находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д 2/18, в части определения стоимости объекта недвижимости.

При установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 56 600 000 руб. Департаментом использовался отчет N 378 от 20.10.2014, подготовленный государственным предприятием Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства". В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость вышеуказанных помещений составляет 56 600 000 рублей с НДС 18 %.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец, оспаривая достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения N 11П (договор аренды N40029/3 от 12.10.2011), общей площадью 871,9 кв.м., находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д 2/18, обозначенную в отчете N 378 от 20.10.2014 государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства", представил в материалы дела отчет от 28.11.2014 N434/14, подготовленный ООО "Бизнес-Эксперт", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 23 600 000 руб. с учетом НДС.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N 11П, общей площадью 871,9 кв.м., находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д 2/18.

В рамках указанной экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость нежилого помещения N 11П, общей площадью 871,9 кв.м., находящегося в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д. 2/18".

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Экспертно-оценочное агентство "ЛЕДОН" Селезневу Александру Михайловичу либо эксперту Троеглазову Евгению Владимировичу.

Согласно выводу, сделанному экспертом в заключении N 115-15 от 16.04.2015, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС (18%) составляет 23 790 000 руб., без учета НДС - 20 161 016 руб. 95 коп. Обоснованность данного вывода Департаментом не опровергнута.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при разрешении разногласий относительно размера рыночной цены выкупаемого истцом имущества в рамках настоящего спора следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении эксперта N 115-15 от 16.04.2015 в рамках проведенной судебной оценочной экспертизы, без учета НДС, в сумме 20 161 016 руб. 95 коп.

Вопреки позиции Департамента, НДС подлежит вычету из цены имущества исходя из положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Таким образом, в настоящее время реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретает имущество.

В рамках настоящего спора это означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений, как у Департамента, так и у Общества.

Департамент не является плательщиком НДС, согласно положениям налогового законодательства НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями муниципального имущества. С учетом изложенного цена муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, подлежит определению без учета НДС.

При таких обстоятельствах ссылка апелляционной жалобы Департамента на разъяснения Министерства экономического развития о том, что с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС, отклоняется, поскольку в настоящем случае рыночная стоимость определена с учетом НДС, соответственно, арбитражный суд уменьшает не саму рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, а применяет ее без учета НДС.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества в части признания недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в отчете Государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" N 378 от 20.10.2014 в сумме 56 600 000 руб. Суд установил рыночную стоимость объекта в сумме 20 161 016 руб. 95 коп.(без НДС) на основании отчета об оценке ООО "Экспертно-оценочное агентство "Ледон" N 115-15 от 16.04.2015 и обязал Департамент заключить с истцом договор купли-продажи объекта в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 20 161 016 руб.95 коп.".

Как усматривается из материалов дела, истец просил осуществить зачет в счет оплаты объекта стоимости неотделимых улучшений в сумме 18 583 488 руб. 01 коп.

В обоснование требования о зачете в счет оплаты объекта стоимости неотделимых улучшений в сумме 18 583 488 руб. 01 коп. истец сослался на пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Правовая позиция по применению указанной нормы определена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В качестве доказательства согласования с Департаментом стоимости неотделимых улучшений, произведенных на арендуемом объекте - нежилом помещении N 11П, общей площадью 871,9 кв.м., находящемся в подвале нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: город Омск, ул. Партизанская угол Ленина, д 2/18, истец представил письмо Департамента от 31.07.2008 исх.N05-02/31331, адресованное истцу, а также Заключение о результатах проверки сметы на проведение капитального ремонта от 24 июня (год не указан), подписанное ведущим специалистом Швеиным В.В.

Между тем, данные документы надлежащими доказательствами согласования истцом с Департаментом стоимости неотделимых улучшений в установленном законом порядке не являются.

Так, из письма Департамента от 31.07.2008 исх.N 05-02/31331, адресованного истцу, следует, что ответчик не возражает против проведения капитального ремонта арендуемого нежилого помещения при наличии проектно-сметной и разрешающей документации, выполненной специализированной проектной организацией и согласованной в установленном порядке с органом исполнительной власти Омской области, уполномоченным в сфере охраны объектов культурного наследия.

В соответствии с Решением Омского городского совета от 28.01.2009 N 212 "О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска" проведение капитального ремонта и (или) реставрации объекта культурного наследия, находящегося в муниципальной собственности города Омска, за счет средств физического лица или юридического лица, которым данное муниципальное имущество передано по договору, влекущему переход прав владения и (или) пользования муниципальным имуществом, осуществляется после представления указанным физическим лицом или юридическим лицом представителю собственника сметной документации, составленной организацией, имеющей лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), и разрешения уполномоченного органа в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия на проведение ремонтно-реставрационных работ (статья 6 Решения Омского городского совета от 28.01.2009 N 212).

Доказательств соблюдения истцом действующего порядка проведения капитального ремонта спорного объекта культурного наследия, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 2/18 (надлежаще оформленной сметной документации, составленной организацией, имеющей лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия, а также разрешения Министерства культуры по Омской области, являющегося уполномоченным органом в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия на проведение ремонтно-реставрационных работ) в материалы дела представлено не было.

Кроме того, сведений об утверждении проектной документации уполномоченным лицом арендодателя, с перечнем, объемом и стоимостью производимого ремонта в материалах дела не имеется и заявителем не представлено.

Заключение о результатах проверки сметы на проведение капитального ремонта от 24 июня (год не указан), подписанное ведущим специалистом Швеиным В.В., представленное в материалы дела истцом, не является доказательством согласования с Департаментом стоимости произведенных ООО Торговая фирма "ПАРИТЕТ" работ по капитальному ремонту объекта.

Во-первых, из вышеуказанного Заключения невозможно установить ни перечень, ни объем, ни стоимость ремонтных работ. Кроме того, в Заключении не указан год проверки сметы специалистом Департамента.

В связи с чем, соотнести работы, поименованные в Отчете об оценке N 209-15 от 23.06.2015, подготовленном ООО "Экспертно-оценочное агентство "Ледон", с теми работами, что являлись предметом проверки специалистом Департамента, не представляется возможным.

Во-вторых, как следует из должностной инструкции ведущего специалиста отдела планирования и финансового анализа финансово-информационного управления Департамента Швеина В.В., в должностные обязанности данного лица входила проверка сметной документации на проведение капитального ремонта арендуемых нежилых помещений для предоставления арендаторам льгот по базовой ставке (п.3.2 Инструкции).

Между тем, полномочия по даче согласия арендаторам от имени собственника имущества на проведение капитального ремонта в согласованном объеме и размере данному лицу делегированы не были.

Кроме того, ответчик не признает факт согласования произведенных истцом неотделимых улучшений.

Доводы апелляционной жалобы Общества о том, что договор аренды перезаключался в 2011 году и по акту приема- передачи нежилого помещения передавалось уже реконструированное после проведения капитального ремонта нежилое помещение, не находит документального подтверждения, поскольку материалы дела не содержат первоначального договора аренды спорного объекта недвижимости, позволяющего оценить состояние спорного нежилого помещения до перезаключения договора аренды.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения требований истца в части зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений и уменьшения в связи с этим выкупной цены имущества.

Таким образом, частично удовлетворив исковые требования ООО Торговая фирма "ПАРИТЕТ" суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены в обжалуемого судебного акта и удовлетворения апеллционных жалоб истца и ответчика.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина по его апелляционной жалобе не распределяется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы ООО Торговая фирма "ПАРИТЕТ" в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее подателя, т.е. на ООО Торговая фирма "ПАРИТЕТ".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 21.07.2015 по делу N А46-16504/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н. Киричёк

Судьи

Н.Е. Иванова О.Ю. Рыжиков