Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2015 г. N 18АП-10897/15

г. Челябинск

06 октября 2015 г.

Дело N А47-11599/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Созидание" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2015 по делу N А47-11599/2013 (судья Бочарова О.В.).

Общество с ограниченной ответственностью "Созидание" (далее - истец, общество, ООО "Созидание" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Муниципальному унитарному предприятию "Ремдорсервис" муниципального образования "город Оренбург" (далее - ответчик, МУП "Ремдорсервис") о государственной регистрации перехода права собственности от МУП "Ремдорсервис" к ООО "Созидание" на нежилое помещение N 1 инвентарный номер П-87-320/Г16Г17Г18Г19Г20Г21/п.1 общей площадью 180,1 кв.м., расположенное на 1 этаже здания литер Г16Г17Г18Г19Г20Г21, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников, 28.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2015 (резолютивная часть оглашена 16.06.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Созидание" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность выводов суда первой инстанции об отсутствии внесения обществом выкупной цены объекта и прекращении действия договора аренды с правом выкупа. Указывает, что обязательства по названному договору выполнены в полном объеме до окончания срока действия договора, путем зачета встречных требований и передачи обществу нежилого помещения. Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт полагает не требующим государственной регистрации договор купли-продажи нежилого помещения. Поэтому дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, определяющее условия выкупа нежилого помещения также не подлежало государственной регистрации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по дела N А47-11961/2011 и N А47-1139/2013, муниципальному образованию "город Оренбург" на праве собственности принадлежит объект права: механические мастерские, склад, назначение: нежилое, одноэтажное, общая площадь 2529,2 кв.м., инв. N 87-320/ Г16Г17Г18Г19Г20Г21, лит. Г16Г17Г18Г19Г20Г21, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Монтажников, 28.

Указанные объект права передан на праве хозяйственного ведения Муниципальному унитарному предприятию "Ремдорсервис" муниципального образования "город Оренбург". Государственная регистрация права хозяйственного ведения произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.04.2009.

По результатам проведенного МУП "Ремдорсервис" в июне 2009 года аукциона на право заключения договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга на срок три года, между МУП "Ремдорсервис" (арендодатель) и ООО "Созидание" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 50/2 от 03.07.2009 (л.д. 31-33 т. 1). По условиям договора ООО "Созидание" принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 180,1 кв.м., инв. N П-87-32/Г16Г17Г18Г19Г20Г21/п.1, литер Г16Г17Г18Г19Г20Г21, расположенное на 1 этаже здания литер, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников, 28, для размещения сервиса по ремонту автомобилей (шиномонтаж) (пункт 1.1 договора).

По условиям пункта 3.4.2 договора арендатор по истечении срока действия договора имеет право выкупить арендуемое помещение либо заключить договор аренды на новый срок.

В силу пунктов 4.1, 4.2 договора за владение и пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату с момента приема-передачи арендуемого помещения в размер 45 904 руб.

Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что в выкупную стоимость арендуемых помещений входит стоимость произведенных арендных платежей и улучшений арендуемого имущества.

Согласно пункту 6.3 договора помещение переходит в собственность арендатора по истечении или до истечения срока аренды при условии внесения выкупной цены помещения.

Срок действия договора определен до 02.07.2012.

Передача нежилого помещения произведена сторонами по акту сдачи-приемки нежилого помещения от 06.07.2009 (л.д. 34 т. 1).

Государственная регистрация договора аренды объекта муниципального нежилого фонда N 50/2 от 03.07.2009 была произведена в установленном порядке 08.11.2010, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Соглашением N 2 от 10.12.2010 к договору аренды N 50/2 объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга стороны дополнили условия договора аренды (л.д. 47 т. 1).

В соответствии с дополнительным соглашением от 10.12.2010 N 2 к договору аренды арендатор имеет право выкупить арендуемое помещение до истечения срока действия настоящего договора при условии направления соответствующего заявления арендодателю. Выкупная стоимость помещения определяется сторонами в сумме арендных платежей за 3 года. В течение 10 дней с даты направления заявления о досрочном выкупе арендатор обязан произвести оплату арендных платежей за период с даты заявления о досрочном выкупе по 02.07.2012.

На основании указанных условий договора арендатор направил в адрес арендодателя письмо от 22.12.2010 N 83 о досрочном выкупе арендуемого помещения (л.д. 48 т. 1).

По акту от 16.02.2011, составленному на основании договора аренды, дополнительного соглашения N 2 и заявления о досрочном выкупе от 22.12.2010 N 83, МУП "Ремдорсервис" передал нежилое помещение обществу "Созидание" (л.д. 43 т. 1).

Ссылаясь на исполнение условий договора аренды с правом выкупа и уклонение МУП "Ремдорсервис" от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом обстоятельства внесения выкупной цены имущества, поскольку в рамках дела N А47-1139/2013 были удовлетворены требования МУП "Ремдорсервис" о взыскании с ООО "Созидание" задолженности по арендной плате, не приняты в качестве доказательства ее внесения акты взаимозачета, а также дана оценка дополнительному соглашению N 2 к договору аренды, как незаключенному по причине отсутствия государственной регистрации. Судом первой инстанции также не установлено факта нахождения нежилого помещения во владении истца, поскольку несмотря на оформление акта приема передачи нежилого помещения в собственность общества, оно учтено в инвентаризационной описи МУП "Ремдорсервис" и находится в его фактическом владении и пользовании.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Исходя из содержания названных норм и обстоятельств настоящего спора, условием для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора аренды с правом выкупа, является установление факта состоявшихся договорных отношений сторон, внесение арендатором выкупных платежей и нахождения имущества во владении общества (поскольку требований об исполнении обязанности передать нежилое помещение истец его не заявлял).

Вступившими в законную силу судебными актами по дела N А47-11961/2011 и N А47-1139/2013 дана оценка наличию отношений сторон настоящего спора, основанных на договоре аренды недвижимого имущества, регулируемых главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку настоящие исковые требования мотивированы истцом выкупом арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, по правилам, предусмотренным пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит выводу о том, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены арендованного имущества.

Условиями договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 50/2 от 03.07.2009 определен размер месячной арендной платы за использование имущества, права арендатора на осуществление выкупа нежилого помещения по истечения срока действия договора, а также включение в выкупную стоимость нежилого помещения произведенных арендатором платежей и произведенных им неотделимых улучшений (пункты 3.4.2, 4.2 и 4.7 договора). Однако указанные условия, связанные с возможностью выкупа имущества арендатором, не являются условием о выкупе в смысле статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут быть признаны письменным соглашением сторон о цене недвижимости.

Ссылка истца на условия дополнительного соглашения N 2 от 10.12.2012 к договору аренды, определяющего выкупную стоимость нежилого помещения в сумме арендных платежей за три года, подлежит отклонению.

По смыслу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определенная договором арендная плата является платой за использование имущества, которое после окончания договора аренды остается в собственности арендодателя. Основания для вывода о том, что по итогам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества подразумевалось определение платы, включающей часть стоимости такого имущества, у судебной коллегии отсутствуют.

Кроме того, указанная ссылка правомерно отклонена судом первой инстанции по причине отсутствия государственной регистрации названного соглашения.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент оформления договора аренды и дополнительного соглашения к нему) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Положениями пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 50/2 от 03.07.2009 подлежал обязательной государственной регистрации, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что подлежали государственной регистрации и изменения условий данного договора (дополнительные соглашения к договору аренды).

Довод апеллянта об отсутствии необходимости осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации, приведен без учета характера договора аренды с правом выкупа, который следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. Соответственно, условия договора аренды о выкупе имущества должны быть совершены в форме, требуемой для договора аренды недвижимого имущества.

Незаключенность договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 50/2 от 03.07.2009 в качестве договора аренды с правом выкупа, исключает право общества "Созидание" требовать осуществления основанного на таком договоре перехода права собственности.

Независимо от приведенного выше, основанием, исключающем удовлетворение заявленных истцом требований является отсутствие установленных судом первой инстанции доказательств внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены.

По смыслу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в ней на то, что в законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, относится к предоставлению сторонам возможности в самом договоре аренды предусмотреть условие о последующем выкупе арендованного имущества до истечения срока аренды или по его истечении, то есть определить срок выкупа имущества при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Отсюда следует, что переход имущества в собственность арендатора до истечения срока договора аренды при невнесении арендатором всей его выкупной цены невозможен в силу прямого указания закона.

Мотивируя внесение цены выкупа арендованного имущества, истец ссылается на акты зачета взаимных требований на суммы 153 454 руб. 38 коп., 1 578 328 руб. 15 коп., 217 825 руб. 27 коп (л.д. 45-47 т. 1). Однако, указанный доводы противоречит обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2014 по делу N А47-1139/2013 при рассмотрении иска МУП "Ремдорсервис" к ООО "Созидание" о взыскании задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга N 50/2 от 03.07.2009 за период с 07.02.2010 по 06.07.2012. Названным судебным актом установлено, что перечисленные акты зачета взаимных требований не являются доказательством внесения арендной платы по договору аренды, в связи с чем судом было произведено ее взыскание в сумме 1 276 826 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела, рассмотренному с участием тех же сторон.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2015 по делу N А47-11599/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Созидание" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева