Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2015 г. N 20АП-5014/15

г. Тула

5 октября 2015 г.

Дело N А23-1751/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.10.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Абакумовой Д.О., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Оптима-строй" (город Калуга, ОГРН 1044004753473, ИНН 029030693) - Рухова В.Н. (доверенность от 10.03.2014 N 5), в отсутствие истца - Управления строительства и земельных отношений города Калуги (город Калуга, ОГРН 1114028000404, ИНН 4028047790), надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления строительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 01.07.2015 по делу N А23-1751/2015 (судья Акимова М.М.), установил следующее.

Управление строительства и земельных отношений города Калуги (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима-строй" о возложении обязанности исполнить в натуре обязательство в рамках инвестиционного контракта от 29.09.2005 N 44 по передаче в собственность муниципального образования "Город Калуга" имущества общей площадью 141,94 кв. м в здании торгового центра по адресу: город Калуга, улица Московская, дом 336а, а также по передаче документов, необходимых для регистрации права собственности муниципального образования "Город Калуга" на указанное имущество (л. д. 2 - 4).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 01.07.2015 в удовлетворении исковых требований отказано (л. д. 90 - 92).

Не согласившись с судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить иск в полном объеме (л. д. 96 - 97).

Заявитель жалобы полагает, что отсутствие регистрации за ответчиком права собственности на спорное имущество, входящее в состав здания, единственным собственником которого выступает ООО "Оптима-строй", не является препятствием для удовлетворения настоящего иска. Считает, что определение сторонами конкретного имущества общей площадью 141,94 кв. м, соответствующего доле управления 10 %, возможно на стадии исполнения решения суда по настоящему делу. Заявитель отметил, что управление исполнило все свои обязательства, предусмотренные условиями инвестиционного контракта.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения (л. д. 111 - 114). По мнению ответчика, предоставлять какое-либо имущество в спорном объекте ООО "Оптима-строй" не должно в силу отсутствия дополнительного соглашения к контракту, а договорные основания для его заключения утрачены, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено. Ответчик полагает, что отсутствие в контракте сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, указывает на не достижение сторонами соглашения по существенному условию договора - его предмету.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Истец в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя (л. д. 110), которое удовлетворено судом апелляционной инстанции на основании статей 41, 123, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте его проведения, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 01.07.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений (управление) и Ханом Владимиром Гариевичем (инвестор) заключен инвестиционный контракт (договор) от 29.09.2005 N 44 на строительство объекта недвижимости нежилого назначения на территории города Калуга (л. д. 7 - 12), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по созданию инвестиционного объекта, а также иного имущества, определенного контрактом.

В силу пункта 2.2 контракта инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести в рамках инвестиционного проекта новое строительство здания торгового центра на земельном участке площадью 1 715 кв. м.

Согласно пункту 3.1 контракта инвестор передает муниципальному образованию "Город Калуга" в лице управления 10 % осуществленных инвестором инвестиций в создании инвестиционного объекта. По итогам реализации контракта инвестору принадлежит 90 %, а муниципальному образованию "Город Калуга" - 10 % в праве собственности на имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 5.1.1 контракта истец обязался передать ответчику земельный участок, не обремененный правами третьих лиц, для создания инвестиционного объекта в порядке, предусмотренном законодательством.

По условиям дополнительного соглашения от 08.10.2008 N 3 к контракту, заключенного между управлением, Ханом В.Г. (инвестор) и ООО "Оптима-строй" (новый инвестор) инвестор передал, а новый инвестор принял все права и обязанности по инвестиционному контракту (договору) от 29.09.2005 N 44 на строительство объекта недвижимости нежилого назначения на территории города Калуга (л. д. 14).

На основании дополнительного соглашения от 26.04.2011 N 4 к контракту Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений передало, а Управление строительства и земельных отношений города Калуги приняло все права и обязанности по инвестиционному контракту (договору) от 29.09.2005 N 44 (л. д. 15).

На основании распоряжения Городского Головы городского округа "Город Калуга" от 16.02.2007 N 1497-р инвестору предоставлен в аренду земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома по адресу: город Калуга, улица Малоярославецкая, район дома 2 (л. д. 18 - 19).

Постановлением Городской Управы города Калуги от 19.10.2011 N 6538-пи ответчику выдано разрешение на строительство торгового центра по указанному адресу (л. д. 32).

Постановлением Городской Управы города Калуги от 10.05.2012 N 5149-пи строящемуся зданию торгового центра присвоен адрес: город Калуга, улица Московская, дом 336а (л. д. 33 - 34).

Постановлением Городской Управы города Калуги от 31.08.2012 N 10221-пи ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного торгового центра (л. д. 35 - 37).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по передаче нежилых помещений, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (л. д. 2 - 4).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно отказал в их удовлетворении, исходя из следующего.

Статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта. При этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.

В соответствии с пунктом 6 Постановления N 54 в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу пункта 5 Постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как усматривается из материалов дела, ответчиком зарегистрировано право собственности на здание, назначение нежилое, 2-х этажное, общей площадью 1 419,4 кв. м, инвентарный номер 36240, по адресу: город Калуга, улица Московская, дом 336А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2012 серии 40 КЛ N 461776 (л. д. 84).

При этом сведений о регистрации за ответчиком объекта площадью 141,94 кв. м по адресу: город Калуга, улица Московская, дом 336А в ЕГРП не содержится и в материалы дела не представлено.

Кроме того, по условиям пункта 3.1 контакта определение подлежащего передаче конкретного объекта в соответствии с проектной документацией определяется сторонами до получения инвестором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформляется дополнительным соглашением к контракту. По соглашению сторон доля управления может быть заменена ее денежной компенсацией, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м общей площади недвижимого имущества, входящего в состав инвестиционного объекта, оформляется дополнительным соглашением к контракту.

Между тем судом установлено, что такое соглашение между сторонами не заключалось и в материалы дела не представлено.

Как правомерно отметил арбитражный суд первой инстанции, истцом не представлены доказательства осуществления финансирования инвестиционного объекта с учетом предъявления иска о передаче истцу права на часть объекта, поскольку предоставлением истцом в аренду земельного участка, обусловлено осуществлением им публично-правовых полномочий по распоряжению муниципальной собственностью.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют.

Принимая во внимание изложенное, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей не подлежит уплате в доход федерального бюджета заявителем - управлением.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 01.07.2015 по делу N А23-1751/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления строительства и земельных отношений города Калуги (город Калуга, ОГРН 1114028000404, ИНН 4028047790) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Ю.А. Волкова Л.А. Капустина