Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2015 г. N 15АП-14486/15

город Ростов-на-Дону

05 октября 2015 г.

дело N А53-7352/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сорокой Я.Л.,

при участии:

от истца: Чернышева Елена Александровна по доверенности от 18.05.2015 N 1731;

от ответчика: Лозько Анна Владимировна по доверенности от 30.09.2015 N 2;

директор ООО "Альтаир" - Гнутов Владимир Ильич, лично, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтаир"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2015 по делу N А53-7352/2015

по иску Управления земельно-имущественных отношений и муниципального заказа Красносулинского района

к обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир"

о взыскании 372 530, 23 руб. задолженности, 79 776, 92 неустойки,

принятое судьей Жигало Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельно-имущественных отношений и муниципального заказа Красносулинского района (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир" (далее - ООО "Альтаир", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 49 от 05.08.2002 в размере 372 530,23 руб., пени в сумме 79 776,92 руб. (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2015 с ответчика в пользу истца взыскано 276 157,53 руб. задолженности и 43 821,43 руб. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован неисполнением обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком. Требования о взыскании задолженности за период с 20.01.2011 по 31.03.2012 заявлены за пределами срока исковой давности. При расчете задолженности за спорный период понижающий коэффициент не подлежит применению.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Альтаир" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 13.07.2015 отменить. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что по условиям п. 4.2.15 договора аренды за месяц до окончания договора аренды арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продлить или расторгнуть договор аренды. В случае неуведомления арендодателя договор считается расторгнутым в срок его окончания. Общество не направляло арендодателю уведомление о заключении договора на новый срок. Истец необоснованно рассчитывает сумму задолженности по договору и пени до 15.05.2015. Администрацией не доказан факт пользования обществом земельным участком после истечения срока действия договора. Следовательно, взыскание задолженности и пени за период после истечения договора неправомерно. Произвести возврат земельного участка не представлялось возможным ввиду наличия на участке объектов недвижимости. Обществом принимались попытки для выдела земельных участков под объектами недвижимости для последующего заключения нового договора аренды. Задолженность должна быть рассчитана после истечения срока действия договора аренды только от занимаемой объектами недвижимости площади. Все объекты недвижимости, расположенные на спорном участке обществом отчуждены в период с августа 2014 по февраль 2015 года. Поскольку при отчуждении объекта недвижимости покупатель приобретает права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Учитывая, что по состоянию на 01.03.2015 все объекты недвижимости проданы обществом, взыскание задолженности по арендной плате за период с 01.03.2015 по 15.05.2015 необоснованно. При расчете задолженности подлежит применению понижающий коэффициент, поскольку договор аренды был заключен до принятия постановления администрации Ростовской области от 31.12.2009 N 723, в связи с принятием которого утратило силу постановление N 475 от 05.12.2007, предусматривающее применение понижающего коэффициента. Дополнительным соглашением от 27.01.2012 N 10 к договору аренды размер годовой арендной платы на 2012 год установлен в размере 101 741,70 руб. с учетом понижающего коэффициента 0,8. Однако при расчете задолженности истец изменил размер годовой арендной платы, не применив коэффициент, используемый в расчете с 2009 года. При вынесении решения судом не применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу управление указывает, что до момента истечения срока действия договора аренды в целях оформления арендных отношений на 2012 год сторонами подписано дополнительное соглашение N 10 от 27.01.2012, в адрес арендатора ежегодно направлялись уведомления о внесении арендной платы, с указанием сроков оплаты и реквизитов для перечисления денежных средств. Следовательно, после истечения срока действия договора стороны выразили согласие на дальнейшее продолжение арендных отношений, договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок. В суде первой инстанции ответчик не заявлял возражений относительно взыскания арендной платы за период после истечения срока действия договора аренды. Расчет задолженности произведен с учетом выбытия из арендуемой ответчиком площади земельного участка, частей земельного участка, занятых объектами недвижимости, не являющихся собственностью ответчика. Поскольку договор аренды считается действующим, истцом обоснованно начислена пеня. Понижающий коэффициент при расчете задолженности по арендной плате не подлежал применению, поскольку нормы, предусматривающие применение коэффициента утратили силу с 01.01.2010. О применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не заявлял, на явную несоразмерность неустойки не ссылался.

В судебном заседании участвующие в деле лица правовые позиции по делу поддержали.

Как следует из материалов дела, 05.08.2002 на основании постановления Главы администрации города Красный Сулин N 1215 от 03.07.2002, между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Красного Сулина и Красносулинского района и ООО "Альтаир" заключен договор аренды земельного участка N 49.

По условиям указанного договора ООО "Альтаир" был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:53:000012:003, находящийся по адресу: Ростовская область. Красносулинский район, г. Красный Сулин, ул. Буровая, д. 19, разрешенное использование: производственная база, общей площадью 6273 кв.м.

Срок действия договора аренды установлен с 03.07.2002 по 03.07.2012 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора размер арендной платы за земельный участок на момент заключения настоящего договора составляет 11 793,24 руб. в год.

Согласно пункту 2.3 договора оплата аренды производится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа отчетного месяца.

В соответствии с пунктом 2.4 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением местного органа государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы, а так же принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на экземпляре договора.

Ввиду неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 20.01.2011 по 15.05.2015 истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 16.03.2015 N 1397 с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате в сумме 372 530,23 руб.

Истцом на основании пункта 2.6 договора начислена неустойка за период с 20.01.2011 по 15.05.2015 в размере 79 776,92 руб.

Неисполнение ООО "Альтаир" обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения управления в суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основанием для обращения управления в суд с настоящими требованиями послужил факт невнесения обществом арендной платы за пользование земельным участком за период с 20.01.2011 по 15.05.2015.

Суд первой инстанции обоснованно указал на пропуск истцом срока исковой давности в части требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 20.01.2011 по 31.03.2012, и по заявлению ответчика правомерно исключил указанный период из расчета задолженности.

Не оспаривая факт наличия задолженности, ООО "Альтаир" ссылается на необоснованный расчет задолженности и пени, который произведен без учета прекращения арендных отношений 03.07.2012 и последующей реализации недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке.

По условиям договора аренды от 05.08.2002 N 49 срок аренды установлен - до 03.07.2012 (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 4.2.15 договора за месяц до окончания договора аренды арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продлить или расторгнуть договор аренды. В случае неуведомления арендодателя договор считается расторгнутым в срок его окончания.

Учитывая, что арендатор не уведомил арендатора о намерении продлить срок договора аренды, следовательно, указанный договор прекратил свое действие 03.07.2012.

Ссылка управления на то обстоятельство, что арендатор продолжал пользоваться имуществом и получал уведомления о внесении арендных платежей, не принимается апелляционным судом.

Ответчик не мог по окончании срока аренды возвратить истцу земельный участок в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нахождением на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО "Альтаир" на праве собственности.

Подписание ответчиком дополнительного соглашения об установлении размера арендной платы на 2012 год, с учетом того, что договор аренды действовал до 03.07.2012, не свидетельствует о намерении ответчика продолжить арендные отношения после истечения срока действия договора.

Поскольку доказательств уведомления управления о намерении продлить срок действия договора аренды, либо совершения ответчиком действий, свидетельствующих о таком намерении, в материалах дела отсутствуют, следовательно, договор аренды считается прекратившим свое действие 03.07.2012.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор при прекращении договора аренды не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Соответствующие разъяснения приведены в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В соответствии с пунктом 1 статьи 1002 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (часть 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, за период с момента прекращения договора аренды (03.07.2012) по 15.05.2015 с ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде арендной платы за пользование земельным участком.

Согласно правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Учитывая изложенное, ООО "Альтаир" обязано вносить плату за земельный участок до перехода права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимости, а с момента регистрации за новыми собственниками объектов права арендная плата подлежит уменьшению пропорционально площади преданным в собственность другим лицам объектов.

Из материалов дела следует, что за период с 13.08.2014 по 09.02.2015 объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, отчуждены ответчиком, право собственности на указанные объекты за третьими лицами зарегистрировано в установленном порядке: склад лит. Б, площадью 154,8 кв.м. - 13.08.2014; склад лит. В, площадью 234,2 кв.м. - 27.10.2014; нежилое здание лит. А, площадью 96 кв.м. - 05.11.2014; гараж лит. Г, площадью 668,6 кв.м. - 11.12.2014; сторожка, площадью 13,9 кв.м. - 09.02.2015.

Следовательно, плата за пользование земельным участком за период с 13.08.2014 по 15.05.2015 обоснованно рассчитана истцом с учетом доли ответчика в праве пользования земельным участком за вычетом доли собственников в праве пользования земельным участком с момента регистрации за ними права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на данном участке.

Согласно расчету исковых требований за период с 01.04.2012 по 15.05.2015 сумма задолженности составляет 276 157,53 руб. Расчет истца проверен судом и признан обоснованным.

Ссылка общества в апелляционной жалобе на необходимость применения при расчете задолженности по арендной плате понижающего коэффициента (0,8), установленного постановлением администрации Ростовской области 05.12.2007 N 475, не принимается апелляционным судом.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Поскольку регулирование арендной платы за использование публичных земельных участков осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Пунктом 7 постановления администрации Ростовской области 05.12.2007 N 475 было установлено, что при расчете размера арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков, расположенных в шахтерских территориях, перечень которых утвержден постановлением Администрации Ростовской области от 07.06.2004 N 231 "О порядке предоставления региональной поддержки хозяйствующим субъектам шахтерских территорий Ростовской области", за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения или ограниченных в обороте, применяется понижающий коэффициент 0,8.

Данный пункт постановления утратил силу с 01.01.2010 в связи с внесением изменений постановлением администрации Ростовской области от 31.12.2009 N 723.

Поскольку порядок начисления арендной платы установлен нормативно, следовательно, понижающий коэффициент не подлежит применению при расчете задолженности за спорный период.

Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.04.2012 по 03.07.2012 свидетельствует о возникновении у истца права начисления договорной неустойки за указанный период.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

По условиям договора аренды от 05.08.2002 N 49 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На возможность взыскания договорной неустойки за период после окончания срока действия договора указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 8171/13 по делу N А41-19033/2012.

Согласно пунктам 8 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление N 35) в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Кодекса, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Кодекса применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды, взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Кодекса).

В пункте 3 постановления N 35 указано, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Таким образом, взыскание с ответчика договорной неустойки после истечения срока договоров аренды соответствует вышеприведенным нормам гражданского законодательства и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 февраля 2015 года по делу N А32-14260/2014.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на несоразмерность взысканной судом первой инстанции неустойки и неприменении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судебной коллегией.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не привел доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции надлежит изменить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2015 по делу N А53-7352/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник