Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2015 г. N 15АП-15223/15

город Ростов-на-Дону

05 октября 2015 г.

дело N А53-2263/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.

судей Н.В. Ковалевой, Б.Т. Чотчаева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Машневым А.Э.

при участии:

от истца: представитель Потеря О.В. удостоверение, доверенность N 59-30-7520/13 от 16.04.2015;

от ответчика: представитель Кавелина О.Г. паспорт, доверенность N 61АА3534853 от 12.03.2015; Каренский Д.В. паспорт (после перерыва);

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 22 июля 2015 года по делу N А53-2263/2015

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к ответчику индивидуальному предпринимателю Каренскому Денису Валерьевичу

о взыскании задолженности и неустойки,

принятое в составе судьи Великородовой И.А.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Каренскому Денису Валерьевичу (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2014 по 09.12.2014 в размере 3 918 291 руб. 57 коп., пени за период с 21.09.2014 по 09.12.2014 в размере 48 171 руб. 45 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.12.2014 по 20.04.2015 в размере 117 544 руб. 83 коп. (с учетом изменения размера исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22 июля 2015 года иск удовлетворен в части. С предпринимателя в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 227 137 руб. 56 коп., неустойка в размере 2 792,43 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 813 руб. 90 коп. В остальной части иска отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 518 руб. 36 коп.

Департамент обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции о том, что с момента ввода в эксплуатацию зданий (одного из этапов строительства) цель передачи земельного участка была достигнута завершением строительства, является ошибочным. Из текста судебного решения не следует, какую именно ставку арендной платы применил суд; указание в решении на то что, истец полагал необходимым применение ставки 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку расчет задолженности был произведен департаментом в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды - исходя из рыночной стоимости права аренды. Судом первой инстанции не дана оценка письму Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 15.04.2015 N 59-34-2/8600, из которого следует, что ответчику 10.09.2013 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N RU 61310000-7973 лишь по II этапу строительства, а доказательства ввода в эксплуатацию I этапа строительства в деле отсутствуют. Осуществление строительства на арендованном земельном участке в спорный период также подтверждается обстоятельствами, установленными судом апелляционной инстанции от 07.08.2014 по делу 33-10585/2014. Суд первой инстанции не применил пункт 4 Постановления Правительства РФ N 582 от 16.07.2009, Постановление Правительства РО от 27.02.2012 N 120.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании статьи 163 АПК в судебном заседании был объявлен перерыв до 09 час. 50 мин. до 25.09.2015. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителей сторон.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.11.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор N 34265 аренды земельного участка площадью 14 815 кв.м с кадастровым номером 61:44:0000000:1390, имеющего адресные ориентиры: город Ростов-на-Дону, коммунальная зона жилого района "Левенцовский".

Земельный участок предоставлен для целей строительства автостоянки и гаражей для хранения индивидуального транспорта.

В соответствии с пунктом 2.1 срок договора аренды установлен до 01.10.2015. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

В соответствии с разделом 3 договора размер арендной платы установлен в сумме 8 006 600 руб. в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

Размер арендной платы был определен по результатам торгов.

В процессе использования спорного земельного участка ответчиком были получены разрешения на строительство N RU 61310000-7973-1, N RU 61310000-7972-1 от 08.10.2013.

На земельном участке в течение срока действия договора осуществлен первый этап строительства гаражного комплекса и автостоянок для хранения индивидуального транспорта с постом охраны на 60 машиномест общей площадью - 1 224 кв.м.

10.09.2013 ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 6130000-7973. Общая фактическая площадь застройки в составе двух объектов равна 1 226 кв.м, этажность 1.

02.10.2013 за ответчиком в ЕГРП было зарегистрировано право собственности на два возведенных на арендованном земельном участке здания (площадью 613 кв.м и 631,7 кв.м), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 61-АЗ N 766673 от 02.10.2013, 61-АЗ N 766672 от 02.10.2013.

14.10.2013 ответчик обратился к департаменту с заявлением о предоставлении в собственность за плату находящегося в муниципальной собственности арендуемого земельного участка.

Распоряжением департамента N 2431 от 14.11.2013 в выкупе земельного участка отказано.

Вступившим в законную силу апелляционным определением Ростовского областного суда от 07.08.2014, принятым по заявлению ответчика, распоряжение департамента N 2431 от 14.11.2013 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка признано незаконным; департамент присужден к исполнению обязанности по принятию распоряжения о предоставлении ответчику спорного земельного участка в собственность. Данным судебным актом установлено наличие на спорном земельном участке двух объектов недвижимости и плоскостной автостоянки, принадлежащих ответчику. Судебный акт мотивирован наличием у ответчика права на приобретение спорного земельного участка в собственность на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

10.12.2014 за ответчиком в ЕГРП было зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок здания, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.01.2015 N 61/001072/2015-207.

Предмет иска образует требование о взыскании арендной платы за спорный земельный участок за период с 01.07.2014 по 09.12.2014.

Факт существования между сторонами арендных отношений по поводу спорного земельного участка подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Сумма арендной платы, причитающейся с арендатора за спорный период, определена департаментом по ставке, определенной договором с индексацией на коэффициенты, установленные федеральными законами о федеральном бюджете, начиная с 2009 года.

Как указано выше, данная ставка была определена на торгах, по результатом которых заключен спорный договор аренды.

Суд первой инстанции определил сумму арендной платы, причитающейся с арендатора за спорный период, по ставке в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в год, установленной пунктом 4 приложения N 2 к постановлению Администрации города Ростова-на-Дону N 580 от 27.05.2014 в редакции, действовавшей в спорный период.

При оценке обоснованности данного вывода апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей по состоянию на 14.10.2013 (день обращения ответчика к департаменту с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность) и в спорный период, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, указанная норма предоставляет собственнику объекта недвижимости право на приобретение соответствующего земельного участка в собственность либо аренду по выбору собственника объекта недвижимости.

Ответчиком было выбрано приобретение земельного участка в собственность.

Между тем, как следует из вступившего в законную силу апелляционного определения Ростовского областного суда от 07.08.2014, данное право ответчика была нарушено незаконным распоряжением департамента N 2431 от 14.11.2013, которым в осуществлении данного права было отказано. Право собственности на спорный земельный участок у ответчика возникло в результате исполнения вступившего в законную силу апелляционного определения Ростовского областного суда от 07.08.2014, которым указанное распоряжение департамента было признано незаконным, а департамент был присужден к исполнению обязанности по принятию распоряжения о предоставлении ответчику спорного земельного участка в собственность.

Таким образом, сохранение между сторонами арендных отношений в спорный по настоящему делу период было обусловлено незаконными действиями департамента.

Поскольку в спорный период ответчик обладал правом на приобретение спорного земельного участка в собственность на основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, однако в результате незаконных действий департамента в этот период между сторонами были сохранены отношения аренды земельного участка, постольку условия данной аренды должны определяться с учетом норм, регулирующих отношения аренды земельных участков, возникших на основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ. Незаконные действия департамента не должны приводить к ухудшению для ответчика условий аренды в сравнении с теми, право на которые он имел при приобретении данной аренды по установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ основанию.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на обоснование неправильности примененной судом первой инстанции ставки арендной платы, подлежат отклонению.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ (в действовавшей в спорный период редакции), пункту 1 статьи 424 ГК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 4 приложения N 2 к постановлению Администрации города Ростова-на-Дону N 580 от 27.05.2014 в редакции, действовавшей в спорный период, ставка арендной платы за земельные участки, на которых расположены гаражи и автостоянки, составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в спорный период составляла 22 459 053 руб. 01 коп., что подтверждается кадастровым паспортом.

Сумма причитающейся с арендатора арендной платы за спорный земельный участок за период с 01.07.2014 по 09.12.2014 по указанной ставке с индексацией на коэффициенты, установленные федеральными законами о федеральном бюджете, начиная с 2009 года, составляет 227 137 руб. 56 коп.

Сумма договорной неустойки (по ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки - пункт 5.2 договора) за просрочку уплаты указанной арендной платы за период с 21.09.2014 по 09.12.2014 составляет 2 792 руб. 43 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.12.2014 по 20.04.2015 составляет 6 813 руб. 90 коп.

При таких обстоятельствах основания для изменения или отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, являющиеся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями отмены судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22 июля 2015 года по делу N А53-2263/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев