Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2015 г. N 02АП-6505/15

г. Киров

05 октября 2015 г.

Дело N А82-6040/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Малых Е.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя третьего лица - Мурзовой Е.А., на основании доверенности от 20.06.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ПВ-Банк"

на Решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2015 по делу N А82-6040/2014, принятое судом в составе судьи Дмитриевой В.В.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПЕРЕСЛАВСКИЙ ТЕХНОПАРК" (ИНН: 7608012203, ОГРН: 1067608019797)

к обществу с ограниченной ответственностью "Клинская недвижимость" (ИНН:

5020042840, ОГРН: 1055003611475)

третье лицо: закрытое акционерное общество "ПВ-Банк" (ИНН: 7303008900, ОГРН: 1027300001354)

о взыскании 20 025 232 рублей 75 копеек

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Клинская недвижимость" (ИНН: 5020042840, ОГРН: 1055003611475)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПЕРЕСЛАВСКИЙ ТЕХНОПАРК" (ИНН: 7608012203, ОГРН: 1067608019797)

о признании договора купли-продажи недвижимости N 9 от 09.11.2011 притворной, недействительной сделкой,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Переславский технопарк" (далее - истец, ООО "Переславский технопарк") обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "Клинская недвижимость" (далее - ответчик, ООО "Клинская недвижимость") о взыскании задолженности в размере 20 025 232 руб. 75 коп, в том числе 18 328 334 руб. 45 коп. долга по договору купли-продажи недвижимости от 09.11.2011 N 9, 1 696 898 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга за период с 19.02.2012 по 23.04.2013, а также расходов по уплате государственной пошлины.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к производству суда принят встречный иск ООО "Клинская недвижимость" о признании договора купли-продажи от 09.11.2011 в части пунктов 1.1-1.9 притворным, недействительным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекс Российской Федерации привлечено закрытое акционерное общество "ПБ-Банк".

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2015 в удовлетворении исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены в части признании договора купли-продажи от 09.11.2011 недействительным в части пунктов 1.1-1.9, судом применены последствия недействительности данной сделки.

Закрытое акционерное общество "ПБ-Банк" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 08.06.2015 изменить в части применения последствий признания договора купли-продажи недействительной сделкой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что поскольку предметом договора купли-продажи являлись отдельные нежилые помещения статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации применению не подлежит. Кроме того, как указывает заявитель, суд не принял во внимание, что спорное имущество в настоящее время обременено ипотекой, в связи с чем, в решении суда следовало указать на сохранение обременения.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 09 сентября 2015 года в 13 час. 50 мин.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 01 октября 2015 года в 11 час. 30 мин.

ООО "Клинская недвижимость" в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонило, решение суда просило оставить без изменения.

ООО "Переславский технопарк" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что доводы жалобы считает несостоятельными.

Представитель третьего лица в судебном заседании доводы жалобы поддержала.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09 ноября 2011 года между ООО "Переславский технопарк" (продавец) и ООО "Клинская недвижимость" (покупатель) был заключен договор N 9 купли-продажи недвижимости (далее - договор), по условиям которого покупатель обязался продать, а продавец купить недвижимое имущество:

- нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь 2510,4 кв.м., этаж 3, адрес объекта: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, пл. Менделеева, д.2д, пом. 1-70 (производственный корпус 51), с кадастровым номером 76-76-06/033/2010-363 ;

- нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь 2146,6 кв.м., этаж 4, адрес объекта: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, пл. Менделеева, д.2д, пом. 1-44 (производственный корпус 51), с кадастровым номером 76-76-06/033/2010-364;

- нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь 7,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, пл. Менделеева, д.2д, пом.55 (производственный корпус 51), с кадастровым номером 76-76-06/033/2010-357;

- нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь 420 кв.м., этаж 3, адрес объекта: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, пл. Менделеева, д.2д, пом. 1-24 (производственный корпус 51), с кадастровым номером 76-76-06/033/2010-361;

- нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь 2514,9 кв.м., этаж 2, адрес объекта: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, пл. Менделеева, д.2д, пом.2-52,54-56 (производственный корпус 51), с кадастровым номером 76-76-06/033/2010-362

- нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь 17,5 кв.м., этаж 2, адрес объекта: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, пл. Менделеева, д.2д, пом.1 (производственный корпус 51), с кадастровым номером 76-76-06/033/2010-358.

- нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь 7,7 кв.м., этаж 2, адрес объекта: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, пл. Менделеева, д.2д, пом.53 (производственный корпус 51), с кадастровым номером 76-76-06/033/2010-360

- нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь 17,1 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, пл. Менделеева, д.2д, пом.1 (производственный корпус 51), с кадастровым номером 76-76-06/033/2010-359

- нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь 2525 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, пл. Менделеева, д.2д, пом.2-36, 38-54,56-60 (производственный корпус 51), с кадастровым номером 76-76-06/033/2010-365

- корпус N 13 цех регенерации, назначение: нежилое, 4-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 3570,20 кв.м., инв.N 4790, лит.М, расположенный по адресу: Ярославская обл., г.Переславль-Залесский, пл.Менделеева, д.2н, кадастровый номер: 76:18:011001:0162:006004790\0011.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, общей площадью 5346 кв.м, адрес объекта: Ярославская обл. г.Переславль-Залесский пл.Менделеева, д.2, корп. 13.

Согласно п.6 договора стороны определили стоимость всех объектов недвижимости в размере 26 970 197 руб. с оплатой в течение 90 календарных дней с момента регистрации перехода права собственности в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

21.11.2011 переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости был зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество были совершены записи N 76-76-06/048/2011-305, 76-76-06/048/2011-306, 76-76-06/048/2011-307, 76-76-06/048/2011-308, 76-76-06/048/2011-309, 76-76-06/048/2011-310, 76-76-06/048/2011-311, 76-76-06/048/2011-312, 76-76-06/048/2011-313.

ООО "Клинская недвижимость" произвело оплату по договору в размере 8 641 862 руб., из которых 7 419 840 руб. зачтено в счет оплаты стоимости корпуса N 13 и 1 222 022,55 руб. в счет оплаты нежилых помещений с кадастровым номером 76-76-06/033/2010-363.

Наличие задолженности по договору явилось для истца основанием для обращения в суд с настоящим иском. Ссылаясь на ничтожность договора в части пунктов 1.1-1.9 ответчик предъявил встречный иск.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на дату заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Исходя из статьи 273, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (пункт 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, поскольку судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что воля сторон сделки (в отношении пунктов 1.1-1.9 договора от 09.11.2011) была направлена на отчуждение здания целиком (путем продажи всех помещений, в нем сформированных) без передачи прав на земельный участок, договор купли-продажи обоснованно признан судом первой инстанции недействительным.

Исходя из положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и применительно к спорным правоотношениям купли-продажи, покупатель должен возвратить продавцу полученное по сделке, а именно - недвижимое имущество. Судом установлено, что спорное имущество в натуре сохранилось, не утрачено, из владения ответчика не выбыло, в связи с чем препятствий для возврата не имеется.

Вместе с тем, ссылку заявителя на Постановление Пленума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2763/11 апелляционный суд находит обоснованной.

В рамках указанного постановления выработана правовая позиция, согласно которой исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, за залогодержателем следует признать такой способ защиты права залога, как ссылка на собственную добросовестность при приобретении оспариваемого права.

Как следует из материалов дела между ООО "Клинская недвижимость" и ЗАО "ПВ-банк" 22.12.2011 был заключен договор об ипотеке N 315-11/З-2, предметом которого являлись нежилые помещения, приобретенные ООО "Клинская недвижимость" по оспариваемому договору купли-продажи.

В данном случае банк, предоставляя денежные средства под залог недвижимости, полагался на записи о праве собственности другого лица - залогодателя - на спорные объекты в государственном реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Договор ипотеки от 22.12.2011 N 315-11/З-2, заключенный между ПВ-Банк (закрытое акционерное общество) и ООО "Клинская недвижимость" в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан.

Из материалов дела не следует, что банк, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по характеру обязательства осмотрительность, мог установить наличие признаков нарушения требований земельного законодательства при приобретении ООО "Клинская недвижимость" спорного имущества.

Кроме того, суд учитывает, что имеющееся обременение в виде ипотеки помещений установлено в качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств ООО "Переславский технопарк".

Таким образом, решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2015 подлежит изменению, путем дополнения резолютивной части абзацем, согласно которому имущество подлежит передаче ООО "Переславский технопарк" с сохранением обременения в виде ипотеки по договору ипотеки от 22.12.2011 N 315-11/З-2, заключенному между ПВ-Банк (закрытое акционерное общество) и ООО "Клинская недвижимость".

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ПВ-Банк" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2015 по делу N А82-6040/2014 изменить.

Дополнить резолютивную часть решения Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2015 по делу N А82-6040/2014 абзацем следующего содержания:

Нежилые помещения подлежат передаче от общества с ограниченной ответственностью "Клинская недвижимость" обществу с ограниченной ответственностью "Переславский технопарк" с сохранением обременения в виде ипотеки по договору от 22.12.2011 N 315-11/З-2, заключенному между ПВ-Банк (закрытое акционерное общество) и ООО "Клинская недвижимость".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

Е.Г. Малых А.В. Тетервак