Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2015 г. N 13АП-15039/15

г. Санкт-Петербург

07 октября 2015 г.

Дело N А26-8152/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: представитель Кухарчик О.Н. (доверенность от 01.09.2015),

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15039/2015) администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.05.2015 по делу N А26-8152/2014 (судья Борунов И.Н.), принятое

по иску ООО "Модельное агентство "Ювента"

к администрации Петрозаводского городского округа

об урегулировании разногласий,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Модельное агентство "Ювента" (далее - ООО "Модельное агентство "Ювента", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (далее - администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Л. Чайкиной, дом 5, пом. 7-Н, общей площадью 53,9 кв.м, просило изложить пункт 3.1 договора в своей редакции, указав стоимость объекта в размере 993 000 руб. без учета НДС.

После проведения судебной комиссионной экспертизы истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил пункт 3.1 договора принять в следующей редакции:

"3.1. Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 1 141 000,00 руб. (один миллион сто сорок одна тысяча рублей 00 коп.) без учета НДС. (Цена продажи объекта определена на основании отчета об оценке от 20.02.2015, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

Пункт 3.2 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия г. Петрозаводск ул. Л. Чайкиной дом 5, между администрацией Петрозаводского городского округа и ООО "Модельное агентство "Ювента" принять в следующей редакции: "3.2. На сумму 1 141 000,00 рублей (один миллион сто сорок одна тысяча рублей 00 коп.) покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев";

Пункт 3 приложения N 1 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия г.Петрозаводск ул. Л. Чайкиной дом 5, между администрацией Петрозаводского городского округа и ООО "Модельное агентство "Ювента" принять в следующей редакции: "3. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 141 000,00 рублей";

Приложение N 2 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия г.Петрозаводск ул. Л. Чайкиной дом 5, между администрацией Петрозаводского городского округа и ООО "Модельное агентство "Ювента" принять в редакции истца".

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 07.05.2015 иск удовлетворен. Пункт 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия г. Петрозаводск ул. Л. Чайкиной дом 5, между администрацией Петрозаводского городского округа и ООО "Модельное агентство "Ювента" принят в следующей редакции:

"3.2. На сумму 1 141 000,00 рублей (один миллион сто сорок одна тысяча рублей 00 коп.) покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев";

"3. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 141 000,00 рублей";

График ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли продажи

N п.п	Срок платежа	Основной долг	Начисленные проценты	Сумма платежа	Остаток основного долга
1	Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи Объекта	17760,97	2614,79	20375,76	1123239,03
2	до 15 числа	17801,67	2574,09	20375,76	1105437,36
3	до 15 числа	17842,47	2533,29	20375,76	1087594,89
4	до 15 числа	17883,36	2492,40	20375,76	1069711,54
5	до 15 числа	17924,34	2451,42	20375,76	1051787,20
6	до 15 числа	17965,41	. 2410,35	20375,76	1033821,79
7	до 15 числа	18006,59	2369,17	20375,76	1015815,20
8	до 15 числа	18047,85	2327,91	20375,76	997767,35
9	до 15 числа	18089,21	2286,55	20375,76	979678,14
10	до 15 числа	18130,66	2245,10	20375,76	961547,48
11	до 15 числа	18172,21	2203,55	20375,76	943375,26
12	до 15 числа	18213,86	2161,90	20375,76	925161,40
13	до 15 числа	18255,60	2120,16	20375,76	906905,81
14	до 15 числа	18297,43	2078,33	20375,76	888608,37
15	до 15 числа	18339,37	2036,39	20375,76	870269,01
16	до 15 числа	18381,39	1994,37	20375,76	851887,61
17	до 15 числа	18423,52	1952,24	20375,76	833464,10
18	до 15 числа	18465,74	1910,02	20375,76	814998,36
19	до 15 числа	18508,06	1867,70	20375,76	796490,30
20	до 15 числа	18550,47	1825,29	20375,76	777939,83
21	до 15 числа	18592,98	1782,78	20375,76	759346,85
22	до 15 числа	18635,59	1740,17	20375,76	740711,26
23	до 15 числа	18678,30	1697,46	20375,76	722032,96 '
24	до 15 числа	18721Д0	1654,66	20375,76	703311,86
25	до 15 числа	18764,00	1611,76	20375,76	684547,86
26	до 15 числа	18807,00	1568,76	20375,76	665740,85
27	до 15 числа	18850,10	1525,66	20375,76	646890,75
28	до 15 числа	18893,30	1482,46	20375,76	627997,45
29	до 15 числа	18936,60	1439,16	20375,76	609060,85
30	до 15 числа	18980,00	1395,76	20375,76	590080,85
31	до 15 числа	19023,49	1352,27	20375,76	571057,36
32	до 15 числа	19067,09	1308,67	20375,76	551990,28
33	до 15 числа	19110,78	1264,98	20375,76	532879,49
34	до 15 числа	19154,58	1221,18	20375,76	513724,92
35	до 15 числа	19198,47	1177,29	20375,76	494526,44
36	до 15 числа	19242,47	1133,29	20375,76	475283,97
37	до 15 числа	19286,57	1089,19	20375,76	455997,40
38	до 15 числа	19330,77	1044,99	20375,76	436666,64
39	до 15 числа	19375,07	1000,69	20375,76	417291,57
40	до 15 числа	19419,47	956,29	20375,76	397872,11
41	до 15 числа	19463,97	911,79	20375,76	378408,14
42	до 15 числа	19508,57	867,19	20375,76	358899,56
43	до 15 числа	19553,28	822,48	20375,76	339346,28
44	до 15 числа	19598,09	777,67	20375,76	319748,19
45	до 15 числа	19643,00	732,76	20375,76	300105,18
46	до 15 числа	19688,02	687,74	20375,76	280417,17
47	до 15 числа	19733,14	642,62	20375,76	260684,03
48	до 15 числа	19778,36	597,40	20375,76	240905,67
49	до 15 числа	19823,68	552,08	20375,76	221081,98
50	до 15 числа	19869,11	506,65	20375,76	201212,87
51	до 15 числа	19914,65	461,11	20375,76	181298,22
52	до 15 числа	19960,28	415,48	20375,76	161337,94
53	до 15 числа	20006,03	369,73	20375,76	141331,91
54	до 15 числа	20051,87	323,89	20375,76	121280,04
55	до 15 числа	20097,83	277,93	20375,76	101182,21
56	до 15 числа	20143,88	231,88	20375,76	81038,33
57	до 15 числа	20190,05	185,71	20375,76	60848,28
58	до 15 числа	20236,32	139,44	20375,76	40611,96
59	до 15 числа	20282,69	93,07	20375,76	20329,27
60	до 15 числа	20329,27	46,59	20375,86	0,00
		1141000,00	81545,70	1222545,7

С администрации в пользу ООО "Модельное агентство "Ювента" взыскано 4 000 руб. расходов по уплате госпошлины за рассмотрение иска, 10 000 руб. расходов по оплате проведенной по делу экспертизы.

Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение отменить, принять новое решение об урегулировании разногласий с учетом рыночной стоимости объекта, определенной в заключении эксперта индивидуального предпринимателя Блинниковой Е.А. - 1 439 712 руб. 71 коп. без учета НДС, и распределить судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По мнению подателя жалобы, экспертное заключение, выполненное ООО "Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО", содержит грубые нарушения методологии оценки и не может быть признано судом правомерным.

Общество в отзыве на жалобу просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направила, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в ее отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, нежилое помещение общей площадью 53,9 кв.м, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, дом 5, находится в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа. ООО "Модельное агентство "Ювента" на основании договора от 27.02.2007 N 42, заключенного с администрацией Петрозаводского городского округа, арендует данное нежилое помещение для размещения учебного класса школы моделей.

Постановлением администрации от 08.08.2014 N 3910 обществу в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, установленной на основании отчета об оценке от 20.04.2014, выполненного независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Силимянкиным С.Ф., и составляющей 1 439 712,71 руб. без НДС, с рассрочкой платежа на пять лет.

Общество подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и передало в администрацию. Разногласия касались цены объекта; по мнению общества, цена, определенная на основании отчета независимого оценщика ООО "ОК "Дисконт" от 09.09.2014, должна была составлять 993 000 руб. без НДС.

Письмом от 19.09.2014 N 05-14-664 администрация ответила ООО "Модельное агентство "Ювента" отказом в принятии спорных пунктов в предлагаемой истцом редакции, в связи с чем спор был передан на рассмотрение арбитражного суда.

В рамках рассмотрения данного дела была назначена комиссионная экспертиза с постановкой перед экспертами следующего вопроса: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 53,9 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Л. Чайкиной, дом 5, помещение 7-Н, без учета обременения договора аренды, без учета НДС по состоянию на 24.07.2013?".

Экспертами в материалы дела представлены отдельные заключения, в которых рыночная стоимость нежилого помещения существенно отличается: отчет эксперта индивидуального предпринимателя Блинниковой Е.А., в котором рыночная стоимость спорного помещения определена в сумме 1 406 500 руб., и экспертное заключение ООО "Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО", рыночная стоимость спорного помещения по которому составила 1 141 000 руб.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования общества, принял спорные пункты и приложения договора, касающиеся цены объекта, с учетом рыночной стоимости объекта, определенной в заключении эксперта Потапова С.Е. - 1 141 000 руб., без учета НДС.

Исследовав доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, апелляционная инстанция полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлены в статьях 3 и 4 Закона N 159-ФЗ.

Как следует из части первой статьи 4 названного Закона орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона. По правилам данной нормы Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой.

Суд правомерно в целях установления достоверности рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимого имущества по ходатайству сторон назначил проведение судебной комиссионной экспертизы, и на основании заключений, а также пояснений экспертов в судебном заседании, сделал обоснованный вывод.

При исследовании экспертных заключений судом было установлено, что оба эксперта не применяли в ходе работы по определению рыночной стоимости спорного объекта затратный подход, воспользовались сравнительным и доходным подходами. При применении сравнительного подхода эксперты получили практически одинаковые результаты. При этом сравнительный подход является подходом, дающим наиболее достоверный результат. У Потапова С.Е. стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составила 1125 000 руб.; у Блинниковой Е.А. стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составила 1 167 000 руб. Значительная разница в итоговом результате оценки возникла в результате проведенной экспертами оценки доходным подходом. У Потапова С.Е.. стоимость объекта, определенная доходным подходом, составила 1158000 руб., у Блинниковой Е.А. -1646000 руб. Установлено, что в рамках доходного подхода эксперты пользовались различными методами: Потапов С.Е. пользовался методом дисконтирования денежных средств, Блинникова Е.А. - методом прямой капитализации.

Ввиду изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заключение эксперта Потапова С.Е. от 20.02.2015 N 025005 выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки; в данном исследовании нет недочетов, влияющих на конечный результат оценки рыночной стоимости объекта.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению по причине их несостоятельности и в силу обстоятельств, изложенных выше. В целом в жалобе, по сути, изложено мнение администрации об обстоятельствах дела и их субъективной оценке, при этом по правилам процессуального законодательства выводы суда не опровергнуты. Несовпадение выводов суда с мнением подателя жалобы об обстоятельствах дела не может повлечь отмену решения суда первой инстанции.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07 мая 2015 года по делу N А26-8152/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина
И.А. Тимухина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.