Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2015 г. N 20АП-5769/15

г. Тула

9 октября 2015 г.

Дело N А23-1864/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.10.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Калуга-инн" (г. Калуга, ОГРН 1084027001464, ИНН 4027085834) - Рожковой Н.Н. (доверенность от 17.04.2015), в отсутствие истца - управления строительства и земельных отношений города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1114028000404, ИНН 4028047790) и третьих лиц - Сидорова Николая Владимировича, Барана Дмитрия Валентиновича, Тимофеева Игоря Борисовича, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления строительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 10.08.2015 по делу N А23-1864/2015 (судья Сафонова И.В.), установил следующее.

Управление строительства и земельных отношений города Калуги (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Калуга-инн" (далее - общество) о понуждении к исполнению в натуре обязательств по инвестиционному контракту (договору) от 31.01.2007 N 10 на строительство объекта недвижимости нежилого назначения в границах муниципального образования "город Калуга" путем передачи в собственность муниципального образования "город Калуга" по акту приема-передачи имущества, составляющего 15 % от имущества, созданного в процессе реализации инвестиционного проекта (т. 1, л. д. 3).

Определением от 04.06.2015 (т. 1, л. д. 72), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Сидоров Николай Владимирович, Баран Дмитрий Валентинович, Тимофеев Игорь Борисович.

Решением суда от 10.08.2015 (т. 1, л. д. 137) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что на спорный объект недвижимости права общества не зарегистрированы, а потому оно не может передать его управлению. В связи с этим первая инстанция пришла к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на неисполнение обществом пункта 3.1 контракта, согласно которому по итогам реализации контракта муниципальному образованию "город Калуга" должно принадлежать 15 % в праве собственности на созданный объект.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что объект недвижимости расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 74 корп. 3, был создан на основании агентского договора от 15.01.2013. Указывает на то, что в ноябре 2013 общество выполнило свои обязательства по агентскому договору и право собственности на построенный объект недвижимости перешло к физическим лицам. Отмечает, что сведений о регистрации за ответчиком прав на объекты жилого и нежилого назначения в созданном имуществе в ЕГРП не содержится. Ссылается на истечение срока исковой давности по заявленным требованиям.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свою позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. С учетом мнения представителя ответчика судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, распоряжением городского головы городского округа "город Калуга" от 09.06.2006 N 4481-р года индивидуальному предпринимателю

Матвеевой Н.Б. (далее - предприниматель) утвержден акт о выборе, проект границ земельного участка площадью 3 200 кв. метров из земель поселений для строительства здания магазина по адресу: г. Калуга, ул. Салтыкова-Щедрина и предварительно согласовано место размещения здания магазина на выбранном земельном участке (т. 1, л. д. 15).

Распоряжением городского головы городского округа "город Калуга" от 28.08.2006 N 7144-р предпринимателю в аренду предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 3 200 кв. метров с кадастровым номером 40:26:000365:0082 по адресу: г. Калуга, ул. Салтыкова-Щедрина для строительства здания магазина (т. 1, л. д. 16-17).

На основании указанного распоряжения между городской управой (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "город Калуга" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.08.2006 N 126/06 (т. 1, л. д. 104-106).

Дополнительным соглашением от 13.05.2009 N 169/09 права арендатора переданы ООО "Торговый Дом Салтыковский" (т. 1, л. д. 122-127).

Решением единственного участника ООО "Торговый Дом Салтыковский" от 26.03.2012 N 8 изменено наименование ООО "Торговый Дом Салтыковский" на ООО "Калуга-инн" (т. 1, л. д. 18-19).

31.07.2007 между управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги и предпринимателем (инвестором) заключен инвестиционный контракт (договор) N 10 на строительство на земельном участке по адресу: г. Калуга, район ул. Салтыкова-Щедрина здания магазина (т. 1, л. д. 6-11).

Пунктом 3.1 контракта определено, что по итогам его реализации инвестору принадлежит в праве собственности на имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта, 85 %, а муниципальному образованию "город Калуга" - 15 %. Доля в праве собственности каждой из сторон подлежит корректировке на соотношение затрат, направленных каждой из сторон на освобождение земельного участка от прав третьих лиц.

Пунктом 3.2 контракта предусмотрено, что определение подлежащих передаче конкретных нежилых помещений в объекте недвижимости, созданном в процессе реализации инвестиционного проекта, в соответствии с проектной документацией осуществляется до получения инвестором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформляется дополнительным соглашением к контракту.

Согласно пункту 3.5 контракта регистрация права собственности на объекты недвижимости, входящие в состав инвестиционного объекта, осуществляется каждой из сторон после получения инвестором разрешения на ввод в эксплуатацию и подписания сторонами акта приема-передачи инвестиционного объекта.

Дополнительным соглашением от 29.01.2009 N 1 к инвестиционному контракту (т. 1, л. д. 12-13) права и обязанности инвестора переданы обществу, а дополнительным соглашением от 09.06.2011 N 2 (т. 1, л. д. 14) прав и обязанности управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений переданы управлению.

Реализация инвестиционного проекта осуществлялась обществом с привлечением граждан Сидорова Н.В., Горских Н.В., Барана Д.В. и Тимофеева И.Б., с которыми оно 15.01.2013 заключило агентский договор. В рамках указанного договора общество, являющееся агентом, приняло на себя обязательства за вознаграждение совершать по поручению граждан (принципалов) юридические и иные действия от своего имени, за счет принципалов, направленные на создание для принципалов нового объекта недвижимого имущества - отдельно стоящего нежилого здания по адресу: г. Калуга, ул. Салтыкова Щедрина, д. 74, к.3, назначение - гостиница, строительная площадка 6 400 кв. метров (пункт 1.2. договора).

Постановлением городской управы города Калуги от 10.10.2013 N 11684 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию здания гостиницы, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 74, корп. 3 общей площадью 6 436,70 кв. метров.

Ссылаясь на то, что предусмотренный инвестиционным контрактом объект создан и введен в эксплуатацию, однако обществом не исполняются обязанности по передаче в муниципальную собственность доли в этом объекте, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между публичным образованием и частным лицом. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами "инвестиционными", выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11 и связана с тем, что понятие "инвестиции" не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

В спорном контракте содержатся обязательства управления по оказанию содействия в реализации проекта, передаче в аренду земельного участка, принятию объекта. Общество, в свою очередь, должно было построить объект, получив все необходимые разрешения и осуществив предусмотренные законом действия и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию - передать в муниципальную собственность долю объекта (в процентном соотношении) в размере и в сроки, установленные контрактом.

Таким образом, названный контракт заключен в отношении создаваемого в будущем имущества и, как правильно определил суд первой инстанции, является договором купли-продажи будущей вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (пункт 4 постановления N 54).

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54, согласно которому покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как установлено судом, общество не является владельцем созданного объекта недвижимости. Согласно выписке из ЕГРП от 18.05.2015 право собственности на него зарегистрировано за физическими лицами: Сидоровым Н.В. (доля в праве 1/2), Тимофеевым И.Б. (доля в праве ?), Бараном Д.В. (доля в праве ?) (т. 1, л. д. 66-70).

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об избрании управлением ненадлежащего способа защиты, в связи с чем обоснованно отказал в иске.

В связи с этим оценка судом первой инстанции действий управления в рамках исполнения инвестиционного контракта не имеет определяющего значения.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 10.08.2015 по делу N А23-1864/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

О.Г. Тучкова Е.В. Рыжова