Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2015 г. N 09АП-38784/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 февраля 2016 г. N Ф05-19600/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

09 октября 2015 г.

Дело N А40-127457/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05.10.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 09.10.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Сумароковой Т.Я.,

судей: Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Атолл-Инвест" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "06" июля 2015 г. по делу N А40-127457/14, принятое судьей О.А. Березовой, по иску ООО "АТОЛЛ-ИНВЕСТ" (ОГРН 1065003003669) к ДГИ г.Москвы,

третье лицо - Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве, об оспаривании досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: Ковалев Б.Б. по приказу от 26.02.2009, Семкина О.Д. по дов. от 11.09.2014;

от ответчика: Кулешов В.Ю. по дов. от 29.12.2014;

от третьих лиц:

от Правительства: Кулешов В.Ю. по дов. от 23.10.2014;

от Управления Росреестра по Москве: извещен, не явился;

С учетом уточнения предмета иска истец просит суд признать недействительным односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка от 19.11.2004 N 240-2004/Ю в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2012 N М-11-039798, оформленный уведомлением от 22.01.2014 N ДГИ-И-805/14.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.2015 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик и Правительство Москвы с решением суда согласны, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Третье лицо Управление Росреестра по г. Москве в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без его участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации Ленинского района Московской области от 29.10.2004 N 2825-р/0 19.11.2004 муниципальное образование "Ленинский район Московской области" в качестве арендодателя и ЗАО "Атолл" в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка N 240-2004/Ю, по которому арендатору на 49 лет предоставлен в аренду для размещения общественно-жилого комплекса земельный участок с кадастровым номером 50:21:120106:0087 площадью 27 787 кв. м по адресу: Московская обл., Ленинский р-н, д. Сосенки.

Разделом 3 договора предусмотрено, что арендатор обязуется использовать участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления. По акту от 19.11.2004, подписанному сторонами договора, участок передан арендатору.

По договору от 20.03.2006 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы от ЗАО "Атолл" истцу.

01.07.2012 сторонами договора и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым в связи с изменением границ между субъектами Российской Федерации городом Москвой и Московской областью права и обязанности арендодателя по договору аренды переданы ответчику, договору присвоен N М-11-039798.

В уведомлении от 22.01.2014 N ДГИ-И-805/14 арендодатель уведомил истца о досрочном одностороннем расторжении договора аренды, возражения на которое истец в адрес ответчика не направлял. В качестве основания досрочного одностороннего расторжения договора аренды ответчик сослался на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и на то, что по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство ответчиком не получено.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Договор аренды земельного участка от 19.11.2004 N 240-2004/Ю заключен сроком на 49 лет.

Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:

1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;

2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.

Согласно п.1.1 Договора аренды земельного участка от 19.11.2004 N 240-2004/Ю предметом договора является земельный участок, предназначенный для строительства и последующего размещения общественно-жилого комплекса.

В силу п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.

Договором аренды от 19.11.2004 N 240-2004/Ю срок исполнения обязательств по строительству общественно-жилого комплекса (срок окончания строительства) не установлен. Факт отсутствия разрешения на строительство ни по состоянию на дату направления истцу оспариваемого уведомления, ни по состоянию на дату судебного разбирательства истцом не отрицается. Доказательства того, что на арендованном истцом земельном участке построен общественно-деловой комплекс, в деле отсутствуют.

В ходе судебного разбирательства истец не пояснил суду, по какой причине при наличии указанных документов к моменту направления в его адрес оспариваемого уведомления не только не получил разрешение на строительство, но и не обратился за его получением в уполномоченный орган.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец обратился за получением ГПЗУ в Москомархитектуру 04.02.2014 года, не свидетельствуют о том, что имеются основания для признания незаконным уведомления ответчика о расторжении договора.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств следует, что отсутствие обстоятельств существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ истцом не доказано, что предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2015 г. по делу N А40-127457/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Н. Барановская Е.Е. Кузнецова