Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2015 г. N 09АП-40477/15

город Москва

09 октября 2015 г.

Дело N А40-198200/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09.10.2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "15" июля 2015 г. по делу N А40-198200/14, принятое судьей Н.Я. Мысак, по иску ООО "ТК "Интерьер-Сервис" к Департаменту городского имущества города Москвы, третье лицо - Департамент культурного наследия г.Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Беспалов С.А. по доверенности от 25.11.2014;

от ответчика: Важина А.Н. по доверенности от 30.12.2014;

от третьего лица: не явился, извещен;

Иск заявлен, с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, удовлетворенного определением суда от 03.06.2015 г., об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д.7, стр.1, приняв п. 3.1 и 3.4 в редакции истца.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2015 года требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Ответчики в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Третье лицо в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без его участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, учитывая доводы ходатайства и мнение истца, судебная коллегия отказала в его удовлетворении.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО "ТК "Интерьер-Сервис" в соответствии с договором от 25.06.2004 г. N 01-00631/04 арендует нежилое помещение общей площадью 127,7 кв.м 1 (этаж 1, пом. VIIа, комн. 1, 1а, 2-10), расположенной по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1.

25.10.2013 г. Истец направил Ответчику соответствующее заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого Объекта (заявление N 33-5-31459/13-(0)-0). Письмом исх. N 33-5-31459/13-(4)-0 от 09.09.2014 г. Департамент направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 127,7 кв.м 1 (этаж 1, пом. VIIа, комн. 1, 1а, 2-10), расположенной по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1.

Письмом исх. N 1-10/14 от 09.10.2014 г. истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с учетом прилагаемого подписанного протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения). Согласно отчету N 2014-Д479 от 14.03.2014 г., составленного ООО "Группа Финансового Консультирования" по заданию истца, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 24 267 000 руб.

Разногласия по условиям договора возникли: по п. 3.1 проекта договора (цена объекта); по п. 3.4. проекта договора (порядок оплаты по договору). Ответ от ответчика о результатах рассмотрения протокола разногласий истцу не был направлен.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок протокол разногласий не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, о чем вынесено Определение суда от 04.03.2015 г.

Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 127,7 кв.м.. расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1 (этаж 1, пом. VIIа, комн. 1, 1а, 2-10) по состоянию на 25.10.2013 г., производство экспертизы было поручено ООО "ПрофиЭксперт".

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 127,7 кв.м.. расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1 (этаж 1, пом. VIIа, комн. 1, 1а, 2-10) по состоянию на 25.10.2013 г. без НДС составляет 25 677 350 руб.

Ссылка ответчика на то, что невозможно реализовать часть данного нежилого помещения, поскольку оно является частью объекта недвижимости "Дом Варваринского акционерного общества домовладельцев" по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д.7 и отнесено к выявленным объектам культурного наследия проверена судом первой инстанции и обоснованно отклонена.

Заявление ООО "ТК "Интерьер-Сервис" о выкупе арендуемого недвижимого имущества было принято Департаментом городского имущества города Москвы. Ответчик провел проверку на предмет соответствия заявителя требованиям, установленным в Федеральном законе N 159-ФЗ, а также о возможности продажи нежилого помещения, расположенного в объекте культурного наследия.

С этой целью соответствующий запрос был направлен в Департамент культурного наследия города Москвы. Департамент культурного наследия согласовал продажу указанного нежилого помещения, подписав Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия N 16-09-1785/4. Указанное обстоятельство послужило основанием для направления ответчиком в адрес истца договор купли-продажи указанного нежилого помещения и охранного обязательства.

Таким образом и ответчик и Департамент культурного наследия города Москвы выразили свое волеизъявление (согласие) на продажу нежилого помещения общей площадью 127,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д.7.

Согласно части 4 статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

Вместе с тем, в силу части 5 части 4 статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" (в редакции Закона города Москвы от 05.06.2013 года N 30, вступившего в силу 30.06.2013) требование части 4 настоящей статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы.

По смыслу приведенной нормы права в редакции Закона города Москвы от 05.06.2013 года N 30 приватизация отдельной части объекта нежилого фонда здания (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), возможна, если здание имеет нескольких собственников.

Однако, здание по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д.7, стр. 1, не является единым объектом недвижимости, поскольку собственником принято решение о выделении из состава здания помещений, что, в том числе, подтверждается наличием кадастровых паспортов на каждое из испрашиваемых обществом помещений. Кроме того, часть помещений в здании продана другим собственникам и в настоящее время в здании имеется несколько собственников, которые имеют на праве собственности части помещений.

В силу статьи 50 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ограниченными в обороте являются объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты археологического наследия, объекты культурного наследия религиозного значения и жилые помещения.

Таким образом, здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр.1, к перечисленным объектам не относится. В связи с чем, довод апелляционной жалобы истца не принимается.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "15" июля 2015 г. по делу N А40-198200/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Е. Кузнецова Г.С. Александрова