Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2015 г. N 02АП-7664/15

г. Киров

13 октября 2015 г.

Дело N А31-615/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,

судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зубаревой Е.С.,

при участии в судебном заседании

представителя истца: Гизатулина С.Р. - по доверенности от 10.03.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стоун", ОГРН 1064401036347; ИНН 4401066599

на решение Арбитражного суда Костромской области от 08.07.2015 по делу N А31-615/2015, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.,

по иску закрытого акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" (ОГРН 1027700034493; ИНН 7728029110)

к обществу с ограниченной ответственностью "Стоун" (ОГРН 1064401036347; ИНН 4401066599)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью "Патэрсон-Инвест" (ОГРН 1027700252216; ИНН 7720250381)

о взыскании задолженности,

установил:

закрытое акционерное общество "Торговый дом "Перекресток" (далее - истец, ЗАО "Торговый дом "Перекресток") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "СТОУН" (далее - ООО "СТОУН", заявитель) о взыскании 14 196 403 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 12.09.2014.

Определением от 15.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Патэрсон-Инвест" (далее - ООО "Патэрсон-Инвест", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 08 июля 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель считает решение суда незаконным и необоснованным, выводы суда - не соответствующими обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права. Суд не учел, что ЗАО "Торговый дом "Перекресток" намеренно произвело односторонний отказ от исполнения своих обязательств для получения прибыли в виде отремонтированного помещения, переданного ООО "Стоун". Уведомление, предусмотренное пунктом 5.4 договора аренды нежилого помещения от 07.10.2010 б/н 01-6/161 (далее - Договор), в адрес ответчик не поступало, следовательно, ЗАО "Торговый дом "Перекресток" не уведомило ООО "Стоун" о возникших требованиях и намерениях расторгнуть Договор в одностороннем порядке. Кроме того, истец не осуществил соблюдение досудебного порядка обращения к ответчику с указанными в исковом заявлении требованиями. Для осуществления в помещении, сданном в аренду, целей, предусмотренных пунктом 1.3 Договора, арендатору необходимо было осуществить ремонтно-строительные, монтажные работы, которые бы соответствовали строительным нормам и правилам, предусмотренным для торговых центров. Помещение, принятое арендатором по акту приема-передачи от 16.11.2010, не соответствовало предусмотренным Договором целям эксплуатации и не было предназначено для осуществления в нем торговой деятельности, организации культурно-развлекательных заведений, организации торгового центра и безопасному приему посетителей. По результатам произведенных ремонтно-строительных работ арендатор надлежащим образом уведомил арендодателя об окончании работ. Арендодателем произведена проверка произведенных работ, претензий по объемам и суммам произведенных работ арендодателем не заявлено, следовательно, произведенные работы были фактически согласованы. Неоднократные обращения арендатора к арендодателю с целью компенсации понесенных затрат на ремонтно-строительные работы оставались проигнорированными. Следует учесть, что в результате произведенных работ созданы улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней. Кроме того, рыночная стоимость помещения значительно увеличилась.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что в судебных заседаниях представитель ООО "Стоун" не принимал участия, доказательств оплаты задолженности как в адрес ЗАО "Торговый дом "Перекресток", так и в адрес прежнего собственника недвижимости - ООО "Патэрсон-Инвест" представлено не было. Довод заявителя о существенном превышении стоимости улучшения имущества, переданного в аренду по Договору, был подробно исследован в рамках дела N А31-5697/2014. Акт приема-передачи помещения подписан 12.09.2014 истцом в одностороннем порядке, так как на его подписание представитель ответчика не явился. Просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на жалобу не представило.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Костромской области от 08 июля 2015 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.

07.10.2010 ООО "Патэрсон-Инвест" (арендодатель) и ООО "СТОУН" (арендатор) заключили Договор, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование нежилое помещение (далее - помещение) общей площадью 2675,3 кв.м, расположенное по адресу: Костромская область, г. Кострома, пр-т Мира, д. 21.

Согласно кадастровому паспорту помещения, выданному Костромским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 27 сентября 2010 года, копия которого является Приложением N 1 к Договору, помещение состоит из:

1. Этаж 1, помещение N 1, комнаты N N 10,11,12,21,22,31,57,58,59;

2. Этаж 2, Помещение N 1, комнаты N N 12,14,21,26,31,36,41,42;

3. Подвал, Комнаты N N 1,4,13,14,15,16,20,21.

В соответствии с пунктом 1.3. Договора помещение передается в аренду арендатору для осуществления в нем торговой деятельности, организации культурно-развлекательных заведений, а также для сдачи помещения или его части в субаренду под вышеуказанные цели.

Согласно пункту 2.2 Договора Арендатор обязуется:

- содержать арендуемое помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта помещения, а также проведения текущего ремонта инженерных сетей, расположенных в помещении (от точек ввода), соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием арендатора, его посетителей и контрагентов (пункт 2.2.4);

- по согласованию с Арендодателем осуществлять капитальный ремонт арендуемого помещения (пункт 2.2.5);

- арендатор обязуется в срок до 01 апреля 2011 года завершить производство ремонтно-строительных работ в арендуемом Помещении и начать использование не менее 50 % (Пятидесяти процентов) арендуемого Помещения в соответствии с его целевым назначением, указанным в пункте 1.3 Договора (пункт 2.2.15).

В пункте 2.4.5 Договора предусмотрено право арендатора производить за свой счет перепланировку и/или переустройство арендуемого помещения в установленном законом порядке (согласования (получении разрешения) перепланировки и/или переустройства помещения уполномоченных государственных органов), при условии предварительного письменного согласования с арендодателем и последующим (в течение одного года с момента осуществления перепланировки и/или переустройства помещения) внесением изменений в документы технической инвентаризации, в противном случае арендатор по требованию арендодателя обязан в срок, установленный последним, своими силами и за свой счет устранить результаты перепланировки и/или переустройства. По окончании срока аренды, а равно в случае досрочного расторжения настоящего договора, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, арендодателем не компенсируется.

Согласно пункту 3.1.1 Договора за пользование арендуемым помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату. Ежемесячная арендная плата устанавливается в следующем размере:

- в течение 21 месяца с момента подписания акта приема-передачи помещения размер арендной платы составляет 47620 рублей, в том числе НДС по ставке, определяемой действующим законодательством о налогах и сборах;

- начиная с 22 месяца с момента подписания акта приема-передачи помещения размер арендной платы составляет 1000000 рублей, в том числе НДС по ставке, определяемой действующим законодательством о налогах и сборах;

- начиная с 33 месяца с момента подписания акта приема-передачи помещения и далее ежегодно, размер арендной платы увеличивается на 5% от предыдущего установленного размера арендной платы.

В соответствии с п. 3.1.1 Договора до 16.07.2013 арендная плата составляла 1 000 000 руб. в месяц (период с 22 по 32 месяцы с даты подписания акта приема-передачи), с 16.07.2013 по 15.07.2014 арендная плата увеличилась на 5 % и составила 1 050 000 руб. в месяц (период с 33 месяца с даты подписания акта приема-передачи и далее ежегодное увеличение на 5% от текущей ставки арендной платы), с 16.07.2014 по 12.09.2014 арендная плата увеличилась на 5% от текущей ставки арендной платы и составила 1 102 500 руб. в месяц.

Согласно пункту 3.1.1.1 Договора оплата арендной платы производится арендатором не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Оплата арендной платы за первые 21 месяц аренды помещения производится арендатором единовременно не позднее 25 числа 20 месяца аренды помещения.

Днем оплаты считается день зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего арендодателя (пункт 3.2 Договора).

Срок аренды по договору составляет 10 лет (пункт 5.1 Договора).

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и до окончания срока, указанного в пункте 5.1 Договора (пункт 5.2 Договора).

19.11.2010 Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области за номером N 44-44-01/097/2010-361.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 16.11.2010. Арендатор не имеет замечаний и претензий по поводу переданного нежилого помещения.

18.06.2012 ООО "Патэрсон-Инвест" (продавец) и ЗАО "Торговый дом "Перекресток" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение N 1, назначение: нежилое, общей площадью 3320,2 кв.м, по адресу: Костромская область, г. Кострома, пр. Мира, д. 21.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Костромской области 05.09.2012, выдано свидетельство о государственной регистрации права 44-АБ N 593102 от 05.09.2012.

Помещение, переданное в аренду ООО "Стоун" по Договору, является частью помещения, право собственности на которое перешло истцу по договору купли-продажи от 18.06.2012.

Согласно расчету истца сумма задолженности ответчика по Договору за спорный период составила 14 196 403 руб. 22 коп.

Невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи спорного помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений. Доказательств возврата помещения ответчиком не представлено.

Расчет задолженности по арендной плате выполнен истцом в соответствии с условиями заключенного Договора, доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска в части взыскания задолженности в размере 14 196 403 руб. 22 коп.

Довод заявителя о том, что неоднократные обращения арендатора к арендодателю с целью компенсации понесенных затрат на ремонтно-строительные работы оставались проигнорированными, отклоняется апелляционным судом.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендованное помещение было принято ответчиком по акту приема-передачи от 16.11.2010, подписанием которого ответчик подтвердил получение имущества в состоянии, соответствующем условиям Договора и его назначению. Акт подписан ответчиком без замечаний.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Каких-либо извещений, писем, иных обращений ООО "СТОУН" к арендодателю о выявлении недостатков в арендованном имуществе, которые не могли быть выявлены при осмотре имущества и препятствовали ответчику в пользовании им, о необходимости устранения данных недостатков либо реализации истцом прав, вытекающих из пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела не имеется.

Довод заявителя о том, что ЗАО "Торговый дом "Перекресток" намеренно произвело односторонний отказ от исполнения своих обязательств для получения прибыли в виде отремонтированного помещения, переданного ООО "Стоун", отклоняется апелляционным судом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на проведение капитального, косметического ремонта, ремонтно-монтажных работ, установки неотделимых улучшений.

Кроме того, в пункте 2.4.5 Договора предусмотрено, что по окончании срока аренды, а равно в случае досрочного расторжения Договора, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, арендодателем не компенсируется.

Ссылка заявителя жалобы на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора необоснованна.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Из указанной нормы следует, что соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора (направление ответчику претензии, требование об уплате долга, предарбитражное предупреждение и т.п.) является обязательным только в том случае, если необходимость совершения таких действий установлена федеральным законом, либо прямо предусмотрена условиями договора.

Требования истца основаны на подписанном Договоре и направлены на взыскание арендной платы.

Из общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не следует необходимость соблюдения обязательного претензионного порядка для обращения в суд.

Из подписанного Договора также не следует, что стороны согласовали обязательный претензионный порядок.

Следовательно, на истца не была возложена обязанность по соблюдению такого порядка.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, как не влияющие на оценку правильности решения, принятого судом первой инстанции, и не являющиеся основанием для его отмены или изменения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 08.07.2015 по делу N А31-615/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТОУН" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном порядке.

Председательствующий

Т.В. Чернигина

Судьи

Д.Ю. Бармин И.Ю. Барьяхтар